商场趋于平稳，方针没有松动的痕迹，对“地王”们来说，正遭受商场危险和方针危险的两层夹攻。华夏地产数据显现，2016年以来50宗高价地中，因资金压力，有32宗地块产权在拿地后呈现了变化，占比高达64%。
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“地王”成烫手山芋
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近来，北京总价第三高地块——丰台地王侨禧项目正阅历股权的第三次变化。2015年，华裔城、华润、招商联合体以总价83.4亿元、配建5.7万平方米公租房的价值取得项目用地，而这一价格也成为其时丰台区地王，北京总价第三高的地块。随后，华润、招商以“地块终究成交价格超出授权价格”为由相继退出侨禧项目，华裔城持股100%。
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直至本年8月，华裔城以51.83亿元出售侨禧项目49%股份给泰禾集团。而近来，华裔城再度在北京产权交易所挂牌项目剩余的51%股权，算计转让对价56.8亿元。至此，华裔城悉数退出拿地两年后仍未入市的侨禧项目。
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事实上，除了华裔城地王项目外，近来，南京京奥港地王项目也被爆出因欠施工款而罢工，尽管京奥港方面对此否定，但仍可看出企业现在所面对的困境。
材料显现，2016年4月15日，经61轮竞拍，北京京奥港集团有限公司力压中南、栖霞建造、新城等很多房企，以47.6亿元摘得麒麟G09地块，楼面价22353元/平方米，溢价率到达163%，成为区域新地王。而彼时该区域新房价格仅为16000元/平方米至18000元/平方米。与此一起，与之构成比照的是，在一个月后，2016年5月13日，中南以48亿楼面价拍得紧邻京港澳项目的中南熙悦项目地块，楼面价为19195元/平方米，也低于京奥港项目。
值得留意的是，京奥港项目拍地金额47.6亿元中，母公司中融信任供给融资34亿元，利率是6.4%至6.6%，于2017年末到期。一起，京奥港申请了由中信信业基金发行的“凤凰8号-京奥港专项出资私募基金”，发行规划1.7亿元，利率高达8.7%-9%。
高盈余加重赌博之心
华夏地产首席分析师张大伟表明，近两年来，因商场的向好，房企活跃抢地，对商场过度达观。
以京奥港集团为例，有业内人士泄漏，京奥港成立于1996年，开始以钢贸物流发家。2011年，京奥港以5.3亿元拿下南京老城区一地块，楼面价1.42万元/平方米。随后，因房价的飞涨，这一仅有480套住所的项目，2016年最高时卖到3.2万元，让京奥港尝到了甜头。
“项目畸高的赢利率让房企不惜一切价值去拍地。”上述人士坦言，例如京奥港未来墅项目，开发商初期心思价格高达4万元/平方米，若没有此次调控，项目并不是没有以高价卖出的可能性。“开发商有个心思，地便是现金，若不开发，易手出去也能赚一笔。”
克而瑞陈述显现，2014年1月28日，方兴地产以101亿元，溢价111.5%夺得了上海闸北区大宁路大街325邻居住所用地，折合楼板价47609元/平方米。但4.7万的楼板价现已比周边在售精装新房贵，与该地块附近的明园都市森林毛坯仅卖3万元/平方米。可是一年后，2015年4月1号，方兴大宁金茂府正式开盘，开盘价约为68090元/平方米。截止到2016年4月，已推出的674套中卖出了643套，去化率到达95%，均匀价格73112元/平方米。
从华裔城侨禧项目来看，其虽转让但也归于溢价退出。华裔城股份在该项目上沉积了逾90亿元资金，到本年假如顺畅退出，包含股权转让出资收益及回收股东告贷利息在内，两年时刻公司出资该项目将净赚约21亿元，测算后内部收益率会到达11%左右。
杠杆高企危险凸显
有业内人士表明，华裔城急于出手，并不仅仅是能够溢价售地，而是其资金压力过大，急于退出以交换现金。“华裔城其实是一笔赔本生意。该项目比年亏本，很多资金沉积带来的资金财政本钱、时刻本钱，以及项目开发、营销等各环节均有投入，但变现还需更多时刻。”
事实上，到本年三季末，华裔城短期告贷余额达228亿元，占到有息负债规划的1/3，而初期时，华裔城短期负债仅58亿元，占有息负债比重13.6%。
中信建投证券陈述显现，中型房企其短债压力和净负债率别离达93%和143%，别离较去年提高28个百分点和35个百分点，加杠杆更为杰出。WIND统计数据显现，到2017年9月，房地产板块财物负债率为79.3%，较6月末上升0.8个百分点，较2016年末上升2.24个百分点，再创近年新高；净负债率方面，净负债率到达113.3%，较6月末上升7.8个百分点。
以阳光城为例，19日阳光城发布公告称，股东福建阳光集团有限公司所持有公司部分股份办理了质押。公告显现，到公告发表日，阳光集团所持股票7.09亿股已100%质押，阳光集团子公司东方信隆财物办理有限公司持有6.2亿股已质押份额达98.24%，共同行动听福建康田实业集团有限公司持股近4.12亿股质押100%。
值得一提的是，依照阳光城半年报来看，其榜首大股东上海嘉闻出资办理有限公司持有有限售条件股票约7.3亿股也悉数进行质押，在此布景下，阳光城前四大股东持股占总股票数达61.04%，已根本悉数质押。
负债高企的阳光城，到9月30日，阳光城负债总计1694亿元，但须留意的是，在2012到2016年间，阳光城负债总额仅别离为126亿元、284亿元、392亿元、564亿元和1015亿元。高负债比照之下，阳光城的经营性现金流却多年为负，到2017年前三季度，其为-58.56亿元。
依据阳光城发布的公告显现，到现在，阳光城累计对外担保额度到达1380.88亿元，超出2017年预估130%。而依据阳光城4月15日发布的关于公司2017年担保方案的公告显现，公司估计在2017年为旗下51家子公司供给额度为600亿元的担保，被担保人均为公司全资子公司、控股子公司和参股子公司。但一起，阳光城现在不存在逾期担保、触及诉讼担保的情况。
关于高负债危险，阳光城履行副总裁吴建斌表明，因阳光城的财物较为优质，随时能够变现，所以并不存在资金链严重的问题。
吴建斌以为，房地产企业负债多是土地储备，地买对了，流动性就会变好，就能确保现金流。富余优质且价格低廉的土地储备，将为成绩迸发供给微弱动力。但他也表明，假如地的质量不高，就谈不上出售、周转和赢利。
而关于房企急进的深层原因，一位不签字的业内人士表明，近两年来一些中型房企不计本钱很多购地、高杠杆并购、急进扩张，是为避免被大房企吞并，添加企业规划。“中小型房企赌博的心思便是等也是死，扩张则或许还有时机。”该人士说。以扩张著称的阳光城为例，其年报显现，2016年，阳光城新增计容建面977.8万平方米，其间85.5%来自并购。
对此，住宅陈述课题组成员刘伟表明，这样急于扩展规划，一旦出售情况不抱负，企业周转才能受阻，偿债才能将会失控，危险随之积累。
责任编辑：墨鱼