本年上半年，在克而瑞发布的房企全口径出售金额排行榜中，多了一家久别的企业——金地集团。它以全口径出售额1628.3亿元、同比上升60.22%的成果，排在第十名。

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顶着“招保万金”金字招牌的金地，多年一向背负着“稳健”和“保存”标签，与头部房企的距离越来越大。在2017年做了一番调整之后，金地开端向“规划化”进军，总算在本年上半年成功回到前十。

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可是，商场对这样的改变好像并不买单，在半年报发布之后，金地集团遭受了大股东的连续减持，小股东也纷繁出逃。

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金地十分困难甩掉标签变成“黑马”，却发现“黑马”这个词现在在房地产职业好像不再盛行，现在更盛行的是——“稳健”。

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重回前十的价值

此次金地集团出售额重回前十，回得并不轻松，是以献身赢利作为价值的。

半年报显现，本年上半年，金地集团完结经营收入342.74亿元，同比上升72.45%；归属于上市公司股东的净赢利18.25亿元，同比大幅下降38.79%。

毛利率曾经是金地引以为豪的数据。自2016年开端，金地的毛利率一向维持在30%左右的水平。但其本年上半年17.36%的出售毛利率，较去年同期下降了19.61%，还远低于职业均匀水平。

10月18日发布的三季报中，数据尽管有所改进，但前三季度归母净赢利仍是同比下降33.72%。出售毛利率为18.13%，较中报略有改进，但比较去年同期仍有很大距离。

金地集团上一次净赢利下滑得如此严峻，仍是在2014年。

与2014年相同，此次金地净赢利下滑，首要原因是不景气的房地产商场。从2020年开端，政府进一步加强了关于房地产的调控，先是“三道红线”，然后2021年头又对银行给房企借款设定两条红线约束，之后还扩展到对企业商票、房企出资额度的约束。

方针严格操控之下，整个房地产职业都在节衣缩食过冬，谁也不提扩张了。所以，“黑马型”房企也不被推重了，替之以“稳健型”房企。

就出售毛利率而言，不只金地在下滑，老牌稳健型企业代表“招保万金”均是如此。

但相对而言，金地的毛利率滑落起伏要愈加严峻，这与其在2017年做的一些决议有关。

2017年年头，金地喊出了“用3年时刻冲击年出售额2000亿元方针”的标语。尽管金地董事长凌克在之后又表明，“咱们从来没有把规划作为榜首要素，而是一直坚持规划和效益平衡，咱们不期望在哪个方面过于急进”，但从后来的拿地规划上来看，金地确实在“上规划”方面有主意。

2015年，金地的土地权益出资金额为113亿，2016年为168亿。但到2017年，金地出资猛增到473亿，2018年为404亿，2019年为558亿元，2020年为697亿。

全体来看，金地的土地权益出资额占营收的份额十分高，有时甚至会超越当年的营收。

依据中指以及克而瑞排行，从2016年到2020年，金地的出售排名分别为15名、12名、14名、14名和12名；比较之下，其拿地金额的排名呈上升趋势，从2016到2020年排名分别为15名、13名、13名、9名和12名。

特别是在2019年时，在其他企业暂缓拿地的状况下，金地高价拿了不少地。依据核算，2019年，其拿地均价达到了每平方米9328.4元的前史高价。

关于房地产企业来说，影响项目赢利的最大本钱便是地价。金地在2018年、2019年拿的高价地，在本年开端逐步竣工、交给，进入会集结算期。所以也就不难理解，为什么金地毛利率忽然下跌。

在本年上半年的成绩会上，金地高档副总裁兼财政负责人韦传军就毛利率下降进行解说，称主要与本期结转结构有关，坐落杭州、天津、合肥等低毛利区域的7个项目在本期会集结转，占房地产开发结转收入的份额超越50%，这些项目的结转毛利率仅为8.7%。

比方，杭州在本年上半年结算的项目杭州香岸华庭，是在2017年之后拿的地；合肥项目合肥金地安闲城，是在2018年拿的地，都是高地价的那几年。

金地的快速攻城略地，为其营收带来了很大的增加，但一起也献身了赢利。

未来是否可期？

金地董事长凌克曾就金地的开展战略表明，金地就像一列现已上了轨迹的火车，它或会审时调速，但不会违背其原有轨迹。

那么，净赢利和毛利率的下滑，是其开展过程中的一个小插曲，仍是或许连续？

跟着许多闻名房企呈现爆雷，现在关于房地产企业来说，宗旨首先是“活下去”。

金地在“活下去”方面，需求忧虑的好像并不多。从数据来看，到2021年上半年，公司扣除预收账款资产负债率为69.44%，净负债率为69.59%，现金短债比为1.5，三道红线悉数合格。

上半年，其债款融资加权均匀本钱为4.65%，较2020年的4.74%进一步下降。三季度，公司发行ABS票面利率3.69%，境外子公司完结发行3年美元债发行利率4.95%，融资本钱处于职业低位。

无论是负债状况仍是融资本钱，金地都操控得很好，财政状况还算健康。

在确保活下去的基础上，再看金地未来的结算状况。

在房地产公司的财政报表中，合同负债(预收账款)不是传统意义上需求归还的负债，而是那些现已完结出售、但依照管帐准则还不能确以为收入的合同回款，它是未来营收和赢利的风向标。

相对之下，咱们看到的营收，代表着曩昔的成绩，是前期商品房预售合同正式履约交给后，在管帐层面的收入承认。

也便是说，合同负债到了必定的时刻节点，能够转成营收。这个时刻节点一般来说便是房子交给的时分，时刻一般操控在3年以内。但开发商仍是能够经过提早或许拖延交给，来操控营收状况。

例如，假如当年收入不及预期，房企会提早承认一些交给；假如这一年行情很好，房企或许会把其间一些项目拖一拖，到下一年再交给。

但总的来说，营收和合同负债是此消彼长的联系，想要营收多，合同负债就会少。所以，要判别一个房企接下来的开展状况，就要归纳这两个目标来进行判别。

将金地的营收和合同负债状况结合来看，其营收、合同负债以及二者之和的走势根本共同，这说明金地没有发生大起伏将在建项目转化成营收的状况。

从“营收+合同负债”的增速来看，其增速全体相对现有营收更快，这说明金地后期的营收增加会很好。

金地在前期囤下的土地，足以支撑其营收提高。特别是在当时的状况下，国家关于标杆房企每年的出资额也做出了必定的约束，要求拿地金额不超越年出售额的40%，这或许能成为金地弯道超车的时机。

那么，问题就在于，金地毛利率能否完结上升？这就联系到本钱中最大的部分——拿地本钱操控方面。

从财报中能够看到，金地拿地本钱从2019年开端现已有所改进。2019年，金地的拿地价格回落到每平方米7109.0元，2020年为8147.3元。依据国盛证券研报显现，2021年1-6月，其拿地均价为7394.6元，相当于当期均匀价格34.2%，处于职业低位。

从三季报的数据来看，金地的毛利状况呈现了小幅改进，出售毛利率为18.13%，较中报上升0.77个百分点。

低价的融资本钱、足够的资金再加上价格适宜的土地，金地集团的未来并不算失望。

无法逃避的险资

在金地的一位职工看来，金地内部，我们更倾向于墨守成规地做自己的事，步步为营。金地是那个在马拉松里依照自己的节奏来，跑到终究的人。

但众所周知，金地是一家被保险资金操控的企业。所以，即使自己规划得再好，或许仍是会受到外界影响。

金地和险资大股东的根由，还要从公司刚开端开展的时分说起。

金地集团的前身，是深圳市上步区工业村建造服务公司，成立于1988年。尔后经过十多年开展，2001年金地成功上市，2006年现已完结了在全国的布局。

但在金地开展过程中，由于股权涣散，原大股东福田出资实力有限，金地被险资盯上。

从2012年三季度开端，安邦财险呈现在金地十大股东之列，尔后继续增持。2013年1月25日，富德生命人寿榜首次举牌金地。之后，这两家保险公司频频举牌或经过二级商场买入金地。到2014年，富德生命人寿和安邦财险，现已成为金地当之无愧的榜首、二大股东。

为避免金地被险资操控，在这之后，凌克经过修正股东提名的法令，操控了险资代表在董事会中的座位，并没有让这两家险资具有更多的话语权。与此一起，经过设置香港上市公司金地商置，来制衡两家险资企业。

但操控得了险资在公司的话语权，却难以操控其大规划减持。三季报显现，其第二大股东我们人寿(由安邦财险重整而来)共减持该公司1.16亿股，占总股本的2.58%。

本来，金地集团是本年房地产企业中的股市领头羊，其股价从7月29日收盘价8.33元的低点，一路上涨到9月2日的11.85元，涨幅超越40%。

随后，受我们人寿榜首波减持影响，该公司股价回落至9月9日的11.21元。随后几个交易日，股价大幅反弹，9月13日的收盘价冲高至12.4元。但这一上涨趋势，很快又被第二波减持打断，股价开端掉头下行。

在这之后，金地的管理层也在积极行动，9月16日，董事长凌克经过会集竞价交易方式，增持金地集团股份合计10万股，均匀价格为10.18元/股。可是，金地股价到现在也还没有缓过来。

净赢利大幅下滑加上二股东减持，吓得一部分小股东们纷繁“出逃”。

从金地的股东数量来看。从年头到现在，金地的股东数量先是从近6万户开展到超越7万户，而后又回落到5万多户。这中心大多数是在股价低位时分，割肉卖掉的。

一位房企的职工对市界表明，股价、市值是要和公司价值匹配的，假如跌到没有人买，终究也会导致融资不畅。

在当下这个方针严控、房企频频爆雷的局势下，不知道金地的战略，将会怎么调整？