特约作者 律师 白能平
股票002018,股票002018
牛股暗码？牛股暗码
先说，怎样是叫按揭买房：
贵金属出资圈套？贵金属出资圈套
你和开发商（一般是某某房地产公司）签定一份商品房买卖合同，合同中约好你用100万元买开发商的房子。你给开发商付出了榜首笔购房款40万元（常叫首付40万元），剩余的60万你挑选了向银行告贷。这时，你需求再和银行签定一份告贷合同，你向银行告贷（告贷）60万元，签不到你手而由银行直接向开发商付出60万元，这时你现已付出了悉数购房款100万元，接下来你每月向银行还款（等额本金或许等额本息），能够提早还款，也能够按告贷期限还几十年。弥补一点，一般银行会要求供给担保，开发商为了卖房子自己给银行供给确保担保（人保），大多是确保金账户要放必定数额的确保金，你为了告贷用买下的房子给银行供给了典当担保（物保）。银行是双保险，你不准时还款了，银行能够让开发商还，也能够拍卖你的房子。
再说，那是你的房子吗？
仍是上面的比方，你给了开发商100万（首付+告贷），开发商也给你交给了房子，你也住进去了，按里说这应该是你的房子了，还有什么问题吗？有问题。什么问题呢？浅显地讲，买房子和买白菜不一样，买白菜，给了人家钱拿上了白菜，白菜便是你的了，而买房子，给人开发商钱，开发商也给你交给了房子，你也装饰入住了，可是房子未必便是你的，为什么呢？由于你或许没有拿上房产证，房子是不动产，挂号在谁名下才是谁的，有了房产证，挂号在你名下了，房子才是你的，没有房产证，没有挂号在你名下，房子还不是你的了。弥补一点，即便你有了房产证，法令意义上是你的房子了，可是你的房子由于有典当（专业一点叫他项挂号），所以有一些权力瑕疵的，不是想干啥就能够干啥，比方典当告贷。
最终，究竟能不能典当告贷呢？
答案，理论上是能够的。仍是上面的比方，你开端向银行贷了60万元，假定你后来还了10万元，这时你还有50万元告贷，明显，你的房子价值是100万元（疏忽商场增减部分），而你的告贷是50万元了，很明显有个50万元在那儿剩余了，银行单单是物保便是有保证的，这还不说开发商供给有人保了。那为什么50万元不能流转呢？咱们常常为了完全想理解一个问题，无妨把问题极点化，比方房子价值一个亿，银行告贷100万，那就由于一个100万的告贷，就影响9900万价值的房产不能商场流转吗？明显这也是不符合鼓舞商场买卖和促进价值流转的。
理是这么个理儿，实操层面或许说技能层面能够供给下面几个留意点：
留意一：核对房产证。着重一下，债务人拿上了房产证在法令层面才能够说对房产享有了所有权，这种状况下才具有了处置房产的权力，比方设定典当权，否则，便是没有任何权力的处置，当然也没有权力设定典当权，债务人没有权力设定典当权，那债务人便是瞎快乐了。
留意二：评价典当物。毕竟是在对同一不动产设定第2次典当，为了在依据层面说清典当物价值和二次典当金额的合理性，能够托付有资质的第三方对典当物进行价值评价，既能够躲避超量典当或许导致的无效成果（对债务人晦气），也能够躲避由于一些微乎其微的瑕疵被追查告贷欺诈（无法接受的小概率事件）。
留意三：处理典当挂号。咱们常常会遇到这样的问题，某某向我告贷了，拿什么什么典当了，有房子，有轿车，乃至还有老家的一个宅院呢！申述没有任何问题等等！处理典当挂号了吗？没有，那不瞎说吗，暂且不说老家宅院是宅基地，压根就不能拿出来典当借钱，即便是房子，轿车，能够保证债务完成的典当应该是房子处理了典当挂号，轿车进行了实践交给，这儿只说房子，没有处理典当挂号，奉告你，又是自己欺骗自己快乐了。结果很严重，你的告贷在前，你也要求典当而且拿上房产证了，他的告贷在后，他也没有拿房产证，可是人家处理了典当挂号，没得说，你在前也只能和西北风了，法令优先保证处理了典当挂号的债务人。
留意四：告诉榜首手。道理很简单，榜首手的典当权人的利益有必要维护。法令尽管答应房产的所有权人对其房产超出榜首手典当金额部分进行二次典当，可是条件是有必要保证了榜首手的债务人的合法权益。怎样保证呢？榜首，便是上面留意二里面说的评价，否则无法厘清典当物价值和二手典当的合理金额，你想紊乱局势天然就会危害榜首手典当权人的利益，第二，便是这儿要说的告诉了，有必要得让榜首手典当权人知道典当物的现状，这种现状包含典当物的天然状况，也包含典当物的法令状况。
留意五：咨询当地事务部分。往往是道理很简单，工作很棘手。特别这种处理典当挂号的工作，按里说在法令层面典当挂号部分便是一个挂号罢了，国家赋予一个部分挂号权力而且认可这种挂号的法令结果，对任何人（包含债务人、债务人、挂号部分等）都是没有任何影响的，恰恰这种挂号标准了商场买卖，可是有些当地部分或许事务不通晓，也或许无理不作为等等，遇上这种状况，无法挂号的结果得由债务人来承当。
附相关法令规定：
2021年3月30日新修订的《城市房地产典当管理办法》第九条
同一房地产设定两个以上典当权的，典当人应当将现已设定过的典当权状况奉告典当权人。
典当人所担保的债务不得超出其典当物的价值。
房地产典当后，该典当房地产的价值大于所担保债务的余额部分，能够再次典当，但不得超出余额部分。
1988年4月2日 最高人民法院关于贯彻执行《中华人民共和国民法通则》若干问题的定见(试行)
115、典当物如由典当人自己占有并担任保管，在典当期间，非经债务人赞同，典当人将同一典当物转让别人，或许就典当物价值已设置典当部分再作典当的，其行为无效。
债务人以典当物清偿债务时，假如一项典当物有数个典当权人的，应当依照设定典当权的先后顺序受偿。