修改 | 于斌

出品 | 潮起网「于见专栏」

如果在A股商场上论资排辈，万科必定算得上的是一位老兵。作为90年代最早登录A股商场的那一批企业以及房地产巨子，出资者一直对万科保持着较高的重视度。

据调查，近两年万科在沪深交易所的股价像是坐上了过山车。其股价在阅历2020年的小幅上涨后，自本年3月开端，现已逐步滑坡，乃至连续数月跌落，截止8月3日收盘，市值已不及2500亿元。要知道，其股价3月份的峰值回落至现在的20.88元，股价跌幅已逾30%。

众所周知，股价的涨跌在很大程度上是一家企业开展的风向标，半年多曩昔，万科的股价跌幅如此之大，给人最直观的感触便是：万科出问题了。

而这样的颓势被媒体扩展后，乃至有失望的出资者以为，归于万科的光芒年代行将完结，清仓出逃或许才是正确的挑选。

成绩表现差强人意，赢利增速停滞不前

2015年轰动一时的万科与宝能股权之争，也上演了我国A股商场前史上规模最大的一场公司并购与反并购攻防战。

彼时，宝能一份王石内部说话揭露应战宝能系，万科股权之争正式进入正面肉搏阶段。期间，由于其原股东之一“华润”的屡次变脸，而让整个事情极富戏剧性而又错综复杂。

多个股东纠葛两年多后，2017年6月9日晚，我国恒大发布公告称，其持有15.53亿股万科股份，以292亿悉数转让予深圳地铁。终究，该事情也以恒大转让14.07%万科股权打破"万宝之争"的僵局。

与此同时，我国恒大公司于当日作为转让方与受让方深圳地铁签订协议，据此将持有的共15.53亿股万科A股出售予受让方，总对价约为人民币292亿元，每股转让价格18.80元。

这也意味着，本次转让后，恒大此前所持14.07%万科股份悉数出清，深铁持股由15.31%变为29.38%，超越宝能25.4%持股成万科第一大股东。

而此前的3月份，恒大现已将所持万科股份表决权、提案权及参与股东大会的权力，不行吊销地托付给地铁集团行使，期限一年。此次转让后，深圳地铁正式成为万科第一大股东，万科大股东再次易主。

针对万科股价连续下滑，万科大股东深圳地铁官方在答复出资者发问时也安然表明，企业遇到短期困难在所难免，可是关于万科商业形式表明认可，并且会长时间持有万科股票。

不过，资本商场并没有由于大股东给万科站台，而投出活跃的一票。而万科的股价危机，实际上早已在其成绩报表中有所征兆。

据万科第一季度财报显现，万科完成运营收入622.6亿元，同比增加30.3%；而完成归归于上市公司股东的净赢利12.92亿元，同比仅增加3.44%，增速明显与营收不成正比。这也意味着，其毛利其实非常低。

万科对此也毫不避忌，声称高地价项目结算导致了毛利率同比下降了约11个百分点，而净利率则低至4%。

不过要知道，万科一季度的归纳毛利率为20.4%，同比下降10.8个百分点；而税前毛利率录得20.4%，同比下降9.5个百分点，却创下1994年以来的最低值。

非常明显，这样的赢利增速，关于一直以来被视为职业头部企业的万科来说，有些差强人意，出资者不买账，也不无道理。

尽管万科解说毛利率下降是难以躲避的职业趋势，可是评级安排均不买帐，纷繁下调万科的评级。这无疑也是给万科股价的丧命冲击。

转型好事多磨，房产巨子的焦虑

据「于见专栏」调查，近年的万科尽管对外声称，现已逐步从以开发为主的战略转向了开发与运营偏重。可是其本质上，却并没有改动其重开发、重出资、频频并购接盘的形式。

而这种革新思路，早在2012年即已被万科提及。彼时，万科为了寻觅新的增加点，先后测验将触角伸向职业、物流、文旅、酒店、公寓、休假村等范畴，然后支撑其运营战略的落地。

只不过，好事多磨。数年曩昔，万科的转型之路可谓好事多磨，乃至收效甚微。

例如，2019年，其重金入局的租借住所事务因“万村计划”暂停，随后多家媒体报道，“万村计划”暂停签约新房源，且或许自动违约、计划抛弃部分已签约房源。这今后，万科长租公寓总经理薛峰离任，喧闹的网络传言也宣告坐实。

2020年，万科持续在新的多元化形式上进行探究。可是其新开业商业面积增加仅15%，商业营收也不及预期，增幅不及5%。而其于当年年末建立的酒店及休假工作部，至今也没有多少起色。

值得一提的是，万科自2017年1月建立的冰雪工作部，通过了将近四年的开展，并没有得到万科集团的重用，终究也由于被该工作部吞并，而相当是半路折戟。

因而，业界也有一种声响，冰雪职业其实是一个靠天吃饭的职业，而酒店业也曾被描绘为“一桩糟糕透了的生意”。

在冰雪工作部最被重视的那几年，万科集团官网乃至这样描绘：万科冰雪工作部的愿景是成为我国滑雪工业的领跑者。不过，数年曩昔，其冰雪项目却成为了万科布局失利的反面教材。

安排架构的调整，意味着其内部事务的更迭。早在2018年下半年，万科提出要要点开展BG(工作集团)和BU(工作单元)两个事务条线。而多元化开展，“开发与运营偏重。”的转型战略也是时隔数年后旧事重提。

不论革新的背面，既有外部环境改动的催化效应，也有来自万科内部的生计焦虑。看起来光鲜亮丽的万科，不只自己焦虑无比，并且长于制作焦虑。

万科揭露喊着“狼来了”，现已不止一两次。例如，2017年3月，万科提出：万科现已对12个城市的13个项目计提了“贬价预备”。2018年9月底，万科又喊出“活下去”的标语。

在其时秋季会议的会场上，万科把红底白字的三个大字，贴满了会场的四周——“活下去”。

外行看热闹，熟行看门路。万科把戏的“卖惨”，让许多网友表明看不懂。可是业界人士都深知，深谙房产开展之道的万科，不会不知道，归于房地产的春天现已完毕，冬季现已降临。

并且，万科的危机感，在王石交棒郁亮后，有过之而无不及。2020年10月，郁亮又提出我国房地产职业阅历了土地盈利、金融盈利年代之后，现在现已进入办理盈利年代。用郁亮的话说：万科今后挣钱，只能从手缝里抠出来，暴利是不行能暴利的。

万科的焦虑，通过其关于万科职工“打鸡血”一般的精力鼓励，对年青用户“灌鸡汤”一般的营销，就可以窥见一斑。虎嗅APP上曾宣布了一篇文章，将万科郁亮比喻为焦虑估客。

「于见专栏」以为，这样的描绘恰如其分，也正契合万科现在的状况。

「于见专栏」注意到，这篇文章中说到在深圳南头古镇商业街的入口处，有一栋被万科改造的长租公寓项目泊寓，前面空地上矗立着一个赤色展板，上面写着“VANKE 筋厂”“南墙”“你曾为了什么一根筋究竟？”等字样，上面还有来访者鳞次栉比的签名：“长时间主义”“不服输就不会输！”“大招敞开，一刚究竟”。

图片来历：虎嗅APP，拍照：虎嗅/周超臣

不过，各种表现万科硬刚精力的案牍，听说只不过是万科“巴结”年青用户的一种方法。

乃至当万科一把手郁亮被媒体问及，其做过的最巴结年青人的一件事是什么，郁亮说：“我有文身算吗？”由此可见，万科的焦虑，不仅仅来自其商业形式转型，更是这个商场悄然无声的改动。

仅仅，转型好事多磨的万科，即使有着引领年青人新式生活方法的情怀，却难敌严酷的商业化实际。无论是万科“万村计划”的停滞，仍是其冰雪项目的折戟，都在重复印证着这一点。

而由于抱负与实际之间的距离宛如通途，万科的危机感也如山雨欲来，焦虑感更是如影随形。

埋伏的信赖危机，万科的忐忑不安

如果说不断开发新项目，是万科的缓解焦虑、寻觅安全感的一种方法，尽管不那么见效，可是也能看出其寻觅安全感的急进状况。那么，其频频露出的项目安全问题，则让其信赖大厦危若累卵。

「于见专栏」以为，万科的开展除了开展靠融资，资金靠通胀等坏处外，其房产质量危险，才是丧命伤。2020年末，多家媒体报道，万科在福州包含在建住所项目楼盘一共12个，其间5处楼盘就存在质量问题，问题楼盘数挨近二分之一！

此前，某自媒体大号一篇关于万科郑州的文章，投诉郑州万科：精装房成了垃圾堆。上一年播出的央视财经“3·15”晚会上，万科精装房就因装饰质量问题被点名了。

而早年，央视财经称，2018年11月广州万科尚城业主验房时，发现自己的新房在楼上做蓄水实验时，楼下卫生间“秒变水帘洞”，其间最早收房的201户中，竟有146户呈现漏水状况。

无独有偶，本年6月下旬，万科大樟溪岸（又叫万科城）的一些业主忽然发现，小区里边的一座湖被填了，通过这么一填，整个房产与规划图，宣扬手册不一致。从前房产界的俊彦，阅历了这么一系列的负面质量事情，其形象也直接扫地，业主的质疑之声乃至演化成了愤恨的心情。

如果说一次两次质量问题是项目的忽略，情有可原。那么在其被点名后短短3个月的事情，福州万科碧桂园麓园楼盘又再次因质量问题被业主曝光，则让业主有些深恶痛绝。

2020年10月，有业主在交房前万科安排的验房发现楼下围墙坍毁，路面开裂，小区近邻的盘屿中医骨科医院施工方将路面破损部位用土工布彩条布隐瞒，持续开挖，想赶快施做第一道混凝土撑，成果路面持续开裂，开展为溜坡塌方事端，施工方明知道呈现监测报警值，不采纳罢工，应急办法，仅仅按图施工，按专家评定的计划施工，终究形成裂缝持续扩展，裂缝开展到万科3号楼房子边，近10公分宽。

彼时，也有专业人员佐证，万科此前的确由于项目施工以及路途自身土质等原因，导致万科碧桂园翡翠里·麓园小区呈现围墙坍毁，地上开裂等问题。

在粉丝群中，就有身为施工人员的粉丝表明，万科麓园小区内的路途用杂填土，不是用沙包土回填，存在为节约本钱而偷工减料。本来小区路途不走重车，加上人车别离，这一问题难以发现，仅仅周边施工使这个豆腐渣曝光了。

如果说万科麓园的小区质量问题仅仅万科质量问题的个案，可是翻开福州12345渠道输入关键词“万科”就可以发现，截止现在，仅2020年万科就已累积了高达2552件的投诉。

由此，万科曩昔的光芒形象也随之扫地，其潜在的品牌信赖危机，也有剑拔弩张之势。这样的结局，也让许多人看到了，从前声称“质量好不好，客户说了算”的万科，已然跌下了神坛。

结语

多年以来，万科以急进的姿势，不断的向外界传达其焦虑感、危机感。毫无疑问，万科有其战略高度，也有其格式与远见。仅仅，带着改动国际情怀的万科，却屡次败给了自己的决议计划。因而，其即使盯住了一个又一个山头，却从来没有真实攻下一个。

早年，其乘“碧桂园”等职业巨子安居乐业之际，逆势兴起，具有一席之地。现在却靠“卖惨”来拉拢年青人，其由盛及衰的进程，像极了整个房地产职业的开展曲线，巅峰时间一去不回。万科的结局，令人唏嘘感叹。而其未来之路，或许也如其不断制作的焦虑那样，充溢荆棘与阴险。