四月房价动力缺少,小阳春敲响钟声!
文丨子木
假如说三月是楼市小阳春的开端，那么四月便是小阳春的接连。房价是否有上涨趋势，要看四月的方针和成交，所以4月的行情对购房者来说至关重要。
下面我分方针和数据两方面为咱们做具体解读。
1
方针
四月的楼市并不安静。
首先在中心层面，发改委铺开了落户束缚，中心重申「房住不炒」，住建部又一次宣布「预警提示」。
其次在当地层面，鹤岗房价溃散，呼和浩特五折抢人，广州大幅放宽落户束缚，深圳兴修五折安居人才房，姑苏、杭州、合肥地王再现，整个楼市呈现了「冰火两重天」的现象。
假如拆开来看，这些事情对当下的楼市的影响是「多空交集」，比较迷乱。但把整个事情串联起来，你会发现，中心和当地关于房价的情绪，正在发生着前史性的改变，影响深远。
首先是铺开落户束缚。
4月初，发改委的重磅文件落地，全国城区常住人口300万—500万的Ⅰ型大城市要全面铺开放宽落户条件；城区常住人口100万—300万的Ⅱ型大城市要全面撤销落户束缚。
这个方针引起了友的广泛评论。有的说自己城市的户口不值钱了，有的说铺开方针会导致资源更紧缺……我对这个方针的却有不同的主意。
因为在这之前，城市户口一直是束缚人口活动的重要因素。它使许多的农民工团体受限于城市公共资源分配，许多人在城市奉献过芳华后却无法久远留足，只能被逼回乡开展，这样导致了大部分城市开展后续乏力，而城镇公共建造过度糟蹋，违反了城镇化建造的初衷。
假如按照常形式持续束缚人口活动，我国的城镇化率必定会失速，把拉动内需做为经济开展的首要动力也是空谈。所以此次变革是前史的必然挑选。
当然，当许多人口涌入城市后，城市的房价必然会逐渐夯实根底，迎来春天，但这个方针不同于人才大战，和棚改货币化般短期影响楼市，它是长时刻的，也是健康的。
2
情绪
其次咱们看4月中心对房价的情绪。
3月各地房子成交量陡增，房价的回暖趋势显着，各地媒体大规模唱涨。但是中心却在此刻一记当头棒喝，再次重申了「房住不炒」和「问责预警」。
我之前在多篇文章里讲过，一旦住建部出台了「问责预警」，就相当于把一个城市的房价列入了黑名单，严政压头，再无增加或许。
由此，咱们也看出了中心关于房价调控的决计。
终究咱们再把铺开户口束缚和「问责预警」联系起来，你会发现这是一个前史性的改变：
当下的楼市调控者现已弃用了房地产影响经济的旧形式，那么为了稳增加而施行的短暂性「房地产松绑」方针，也受到了根本性的束缚。
这点不管是出于关于商场的敬畏仍是对城镇化开展的考量，都是值得欣喜的事。而这也意味着，小阳春再无或许成为点着楼市大火的引子，咱们能够定心了。
3
裸泳
在中心层面的束缚和当地层面的挣扎下，各地在四月回答了一个问题：落潮之后，究竟谁在裸泳？
例如鹤岗便是一个还没来得及穿上泳裤就被拍上沙滩上的选手，呼和浩特是赶上了大潮却一丝不挂的弄潮儿。
这类选手在我国十分多。代表了西北、东北三四五线城市的全体趋势。他们会在2019年会面对长时刻的「有价无市」或「横盘阴跌」。
广州是归于赶上了大潮，但显着对泳衣质量缺少决心的城市。这种城市只能挑选加快人口流入，引进新的购房需求来「平衡供应」。否则长时刻安稳的供应必定将仅有的需求消化，然后遭受房价滑坡。
相似的城市有天津、西安、石家庄等等。广州归于人口吸引力较强的城市，而如石家庄这样吸引力较弱的城市，很简单遭受捉襟见肘的为难局面。
深圳归于浪潮的引领者。这样的选手并不忧虑房价滑坡，因为当地财务对土地财务的依赖性很小，且日积月累的有用需求在全国都是鹤立鸡群的。
接下来这类城市的首要方针是改进寓居结构，留住人才，然后影响经济进步居民收入，然后填实房价泡沫。唯有这样才能让城市游得更快些。
以此来看，四月各地的楼市体现又一次证明了分解年代的到来。当下人口分解，房价分解，资源分解，那种不管好坏同进退的大杂烩年代已然完毕。咱们在时机挑选上必定要注意到这点。
4
行情
四月的数据关于楼市趋势的推理十分重要，我在上篇文章讲过，一般只要保持2-3个月成交量的接连增加，才会迎来房价的上调。所以经过比照3、4月份的成交行情，则可摸透这个城市接下来的楼市趋势。
假如4月相对3月成交滑坡，城市房价大概率涨不起来，反之亦然。
下面我摘选几个比较有代表性的城市具体分析。
首先是姑苏。
姑苏是本年大行情下别出心裁的佼佼者。依据贝壳数据，姑苏的成交量从年后2月开端反弹，现已保持了3个月的正向增加，其间3月的成交环比高达300.4%。当然因为3月的环比反弹太夸大，4月8%的环比增加不具有参考价值。
在此行情下，姑苏业主决心增强，开端自动上调价格，逐渐形成剪刀差。从下图也能够看出，姑苏全体的提价占比现已到达了64%。再加上这段时刻地王影响，姑苏接下来的房价上调的趋势还有一段时刻。
像这样的城市具有代表性的还有重庆。重庆在4月份成交了2774套二手房，保持接连三个月的正向增加。房价在缓步回暖，接受年前的起底行情。
接下来的代表是杭州。依据贝壳数据计算，杭州在3月开端低谷反弹，起伏乃至比姑苏还要夸大，一度到达443.2%，全国增幅最大的城市。但在4月成交量却遭受了滑坡，滑落逾19.3%。所以这次杭州行情的高跳有炒作嫌疑，接下来的楼市应该以稳为主，难现大行情。
从业主调价状况也能够看出，2月成交量的跳涨安稳住了房价跌落趋势，提价降价份额安稳，接下来的杭州房价应当会在3万元/平米左右微幅震动。
杭州的行情走势十分典型，代表着当下干流，这样的城市有一个特色，便是会在3月小阳春迎来剧烈反弹，而后于4月团体滑坡，无法保持高速增加。
这也从旁边面反响了中心调控方针的有用性，但这样的城市经济动力强，是二线城市的中坚力量，房价大概率会像杭州相同横盘震动，相同的城市还有成都、郑州、武汉、合肥、南京、青岛、西安等等。
另一类城市恐怕就没有这样的运气了。像沈阳、石家庄等城市，尽管和杭州具有相同的成交量走势，但房价因为没有根底需求支撑开端横盘阴跌，这是因为上波行情严峻透支了居民购买力，且没有新流入人口弥补需求引起的。
从数据能够看出，沈阳从年后开端，成交也在跳涨，但降价占比却在不断升高，沈阳库存大，还趁着大潮炒作了一番，在本年都得到了照射。上一年我记住某神带着许多人去沈阳高位炒房时，我还点评过一次。但是也没有拦住川流不息去沈阳炒房的人，现在被高位套牢，心里必定不是味道。
5
购房主张
现在来看，涨房价只需求一个理由，而降房价却需求千万个理由。降价比提价愈加困难。
夜壶2018年刚被用完，本年再拿出来用，不太实际。在抗拒经济周期和在风险边际张狂打听中，咱们明显挑选了前者，千叮万嘱「房住不炒」正是此意。
在此景象，房价失去了大涨的首要动机，首要城市将会在小阳春后持续保持横盘阴跌或许缓慢增涨的形势，且在理性商场下，区域地段会加快分解，这是调控者最期望看到的意识形态。
在慢周期下，最受伤的仍是炒房客，时刻是最大的敌人，杠杆会不断腐蚀掉他们的现金流，终究导致抛盘离手。这些房子通常是性价比很高的笋盘，而你的方针正是它们。
所以我主张此刻有购房需求的你，不要寄期望于房价跌到哪种境地，而是着手于怎么寻觅价值盘。