文/乐居财经 李奕和
持续不断的债款暴雷的阴霾下，越秀地产的成绩会给这个仍处处凉意的职业，带来了一丝丝的暖意。
它让外界看到了，虽然房地产商场现在虽不尽善尽美，但对一些企业来说，也算不上太坏。
3月10日，越秀地产（00123. HK）2021年度成绩会以线上方法进行。董事长兼履行董事林昭远；副董事长、履行董事兼总经理林峰；财政总监兼履行董事陈静到会了成绩会现场。别的，越秀地产本钱经营部总经理姜永进在香港连线到会参与。
曩昔的2021年，越秀地产完结合同出售1151.5亿元，同比上升20.2%。顺畅超额完结1122亿元全年方针的一起，完结经营收入573.8亿元，同比上升24.1%。
期内，越秀地产中心净利润约41.5亿元，同比上升3.2%。
略微美中不足的是，其毛利率约21.8%，同比呈现了3.3个百分点的下降。但房地产逐渐去金消融、回归民生，职业进入办理盈利年代，毛利率的下降是职业不可避免的趋势。
上一年以来，职业较高的负债规划，使得一部分企业堕入流动性危机，职业并购时有发生。会上，当谈及这一问题时，董事长林昭远表明，在越秀地产的视点，钱不是问题，关键是要有适宜的项目。
作为最早发表成绩的内房股，比较时不时传出债款违约的部分房企，越秀地产这场近一个小时的成绩会，好像没有太多的失望心情。
TOD与湾区概念
即使曩昔的2021年，是职业充溢变局和动乱的一年，但对越秀地产而言，无疑仍是一个丰收年。这是它成功跨过千亿的一年。
上一年3月的成绩会上，林昭远给越秀地产定了个千亿方针，2021年要完结1122亿元。跟着最新公告的发表，越秀地产上年度完结1151.5亿元，完结方针的102.6%，同比增加到达20.2%。
在疫情、调控等多个要素的归纳影响下，越秀地产规划完结的较大增加与其对大湾区，特别是广州商场的深耕不无关系。
据了解，2021年的合同出售金额中，越秀地产在大湾区的出售金额就占了62.0%，该区域全年完结合同出售金额713.7亿元，同比上升12.1%。此外，华东、华中、北方、西南各区别离占22.5%、8.8%、4.0%、2.6%。
特别是广州商场，其2021年仅在这一个城市就完结合同出售金额606.0亿元，同比上升8.6%。也就是说，其大湾区的出售额中，超多半来自广州。依据克而瑞发表的数据，越秀地产的全口径出售金额和权益出售金额均排名广州商场榜首名。
要进一步深究的话，越秀地产在广州商场“独领风骚”，则受其TOD项目持续热销的推进。自2019年5月，成功引进广州地铁战略成为第二大股东，越秀地产的“轨交+物业”开展形式便驶入快车道。
期内，该公司广州的TOD项目全年共完结合同出售178.7亿元，同比上升5.1%，其间，品秀星瀚、品秀星图、星汇城等TOD项目均为越秀地产的成绩作出不少奉献。
TOD与大湾区成为了越秀地产最为显着的标签，这从该公司的新增土地储备中也可窥之一二。2021年，其于广州、北京、重庆、佛山、东莞、中山、上海、杭州、南京等18个城市新增37幅土地，总建筑面积约918万平方米。
其间，越秀地产仅在广州就获取了12个优质地块，新增土地储备约390万平方米。并成功在该市收买了一个TOD项目，新增TOD项目土地储备约21万平方米。
到上一年底，越秀地产具有总土地储备2711万平方米，散布全国29个城市，可以满意3年以上持续开展所需。傍边在大湾区和广州，别离具有土地储备1491万平方米和1291万平方米，占总土地储备的55.0%和47.6%。
现在，该公司共有6个在开发中的TOD项目，TOD项目的总土地储备到达376万平方米，约占大湾区土地储备的25.2%和集团总土地储备的13.9%。
当然，越秀地产也在持续深化其 “1+4”的全国化战略布局，该公司全年成功进入了北京、上海、宁波、东莞、南通、西安、毕节、郴州等8个要点城市，完结了一线城市的全掩盖。除深耕大湾区以外，越秀地产也在深化拓宽华东地区、华中地区、北方地区和西南地区。
值得一提的是，受商场下行等要素影响，2022年，越秀地产将其出售方针设定为1235亿元，该方针比较2021全年出售增加7%左右。其本年估计的可售资源为2146亿元，去化将为58%左右。
对越秀地产深耕的广州大本营，林昭远在成绩会上仍然表明出决心。“咱们是广州大本营的首要企业，在广州出售排名榜首，对广州仍是充溢决心的。”
其表明，上一年越秀地产在广州拿地比较多，本年在广州的供货和预期的出售也会有10%左右的增加。依照林昭远的预判，该份额比越秀地产全年7%的增加还要高一些。
“资金不是问题”
上一年以来，供地两会集以及一系列的调控方针，使得一部分房企纷繁躺倒在负债的高压之下，似乎被推倒的多米诺骨牌。而越秀地产作为有国资布景的房企，在现金流方面要稳健得多。
在一些房企遍及缺钱的状况下，越秀地产凭仗国资的背书一直坚持着较职业更低的融资本钱，让人欣羡。2021年头，该公司捉住有利窗口，在境外成功发行6.5亿5年期和1.5亿10年期美元债券，票面利率别离为2.8%和3.8%，融资本钱创该集团境外发债的前史新低。
此外，越秀地产上一年还在境内成功发行公司债人民币60亿元，均匀票面利率为3.29%。陈述期内，该集团均匀假贷本钱同比下降36个基点至4.26%，融资本钱在职业中处于领先地位。
2021年，越秀地产完结新的融资约438.3亿元。于2021年12月31日，总告贷为755.3亿元，其间，未来一年到期的假贷占总假贷的约39%。
而到上一年12月底，越秀地产的现金及现金等价物及监控户存款总额405.0亿元，较年头上升8.6%。其净假贷比率47.1%，除掉预收账款后的资产负债率69.1%，现金短债比为1.36倍。“三道红线”目标持续坚持“绿档”。
稳健的财政以及手持的资金，给了林昭远满足的自傲。
成绩会上，当问及对出险企业项目的收并购时，林昭远答复称，现在有些企业出了一些（资金）问题，中心也想让这些企业可以渡过难关，坚持咱们整个职业的稳定开展，推出了一些有利的方针。
“按公司的视点，钱是不差的，资金我觉得不是问题，咱们也在活跃研讨，中心仍是研讨标的，好的项目公司也一直在触摸、在洽谈，也在研讨。”
据了解，越秀地产本年在出资口组织了大约450多个亿，按40%的投入强度进行铺排。但至于在哪个途径上进行出资则要视状况而定。假如土地公开商场价格不错，那越秀地产或许会在这方面加剧一些。而关于收并购这个环节究竟有没有好的时机，要点仍是看标的。
林昭远以为，好的收并购标的，至少应该契合公司在城市上的定位，假如是违背的，或许也纷歧定会考虑。“所以在产品的挑选，项目的挑选这个层面，咱们或许会严厉一点。”
谈到房地产的未来，林昭远也赞同一些组织的观点，以为房地产商场的整体规划到了极点的或许性比较大，或许会有回调。但他也以为，职业会呈现商场的分解，特别城市的分解或许会愈加显着。
他指出，一二线城市有人口有工业，基础设施比较完善的这一类商场仍是会坚持稳定，但对一些三四线城市，首要以出资客为主的商场的影响会比较大。
对职业未来的竞赛环境，林昭远也指出，当适当一批企业的暴雷状况呈现今后，整个竞赛的格式或许会发生变化。一些企业会趋向于理性，特别在出资方面，会回到一个正常的职业的开展轨迹上来。