作者 | 木盒

流程修改 | 刘博钰

2018年8月7日风云君曾撰文《“铁帽子王”永不退市：得珠海中富财务总监者，得全国》叙述了珠海中富（000659.SZ）保壳运用的各种手法，接下来这篇文章首要剖析珠海中富的土地价值。

珠海中富1996年在深圳交易所上市，是A股首家上市的饮料包装企业。从前经营收入有30多亿，可口可乐、百事可乐、怡宝、中粮、达能都是其大客户，是现在我国出产设备最完全、技能最先进、规划最大的 PET瓶专业出产企业。

为何今日沦落到穷得只剩下土地了？原因显而易见，便是经营不善加控股股东掏空。历史上珠海中富曾两次易主，先后阅历开创股东套现离场、欧洲私募CVC层层剥削。

2014年3月深圳捷安德接过原有控股股东亚洲瓶业11.39%股权后成为控股股东，2018年8月9日深圳捷安德被法院裁决破产。

风云君计算了2012年-2017年无形财物和土地运用权的账面价值，发现土地运用权是其首要的无形财物，占了超越90%的份额。

2012年8月珠海中富审议通过5.9亿收买B.P.I持有的珠海中富46家控股子公司以及2家直接控股的孙公司的少量股东权益，B.P.I持股份额根本都在25%左右，收买完后珠海中富根本持股100%。

这次收买相应牵涉出48家公司的财物评价陈述，里边具体披露了各家子公司的财物信息，其间包含土地运用权的无形财物。

风云君首要以这48家公司剖析珠海中富的土地价值，通过房价多年猛涨后一二线城市房价涨了将近一倍，珠海中富这些工业用地的土地价值也随之水涨船高。

首要风云君计算了各子公司的土地运用权，里边有房产证号、方位、面积等信息。

风云君依据珠海中富厂房方位找到邻近的小区，依据工厂用地价格大约为住所用地价格的1/5，再依据面积测算出土地价值，算计约为20.35亿。

值得一提的是，假如2012年-2018年珠海中富某个厂房土地被收储或出卖的话，风云君并没有将这影响要素除掉出去。

2014年5月14日《投资者联系活动记载表》公告中，珠海中富披露了土地价值的相关信息：“公司悉数持有近100万平方米的土地，前些年按工业用地估值为11个亿，其间7个亿的土地已抵押给银行，其他的能够进行处置”。这11亿估值仍是依据2012年 6月的价格测算出来的。

万得数据显现，2012年至今全国土地供应价格也将近涨了一倍，珠海中富工业用地以2012年11亿估值现在也将近20多亿。

珠海中富的工业用地首要会集在省会城市，地理方位都是很好的，假如工业用地联合政府开发改成商业或住所用处，将会更值钱。究竟，土地是珠海中富最值钱的财物了。

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