近年来三四线城市的房地产发展速度现已脱离基本面，曩昔几年过于急进的土地出让速度，堆集成现在的库存高压，将使这些区域的房地产竞赛局势愈加惨烈。易居研究院企业研究中心总经理周建成近来表明。依据消化库存，激活商场的考虑，托市方针开端在这些城市首...

“近年来三四线城市的房地产发展速度现已脱离基本面，曩昔几年过于急进的土地出让速度，堆集成现在的库存高压，将使这些区域的房地产竞赛局势愈加惨烈。”易居研究院企业研究中心总经理周建成近来表明。依据消化库存，激活商场的考虑，托市方针开端在这些城市首要建议。

天量供给：消化一年土地出让量需求13年

依据一份内部研究陈述，包含唐山、扬州、中山、芜湖、连云港等很多三四线城市在曩昔几年土地供给极度胀大，与上一年以来的商品房实践消化速度构成巨大距离。

此份陈述中心调研内容是当地2011年商品房出售总量与2008年至2011年这四年来均匀土地年成交量的份额，比方唐山这一份额只要7.6%。也便是说，假如依照2011年房地产出售进展，唐山要想消化掉1年的土地成交面积，需求13年时刻，消化掉此前四年的土地成交量，需求52年时刻。

除唐山外，桂林、宜昌、宜兴、烟台、连云港、扬州、惠州等地均属去化压力巨大的城市。北海、南通、江阴、中山、洛阳、常州、芜湖等相同榜上有名。其间桂林、宜昌、连云港三地，2011年商品房出售面积占四年年均土地出让量的份额别离为8.2%、12.7%和18.4%。细细回忆此前救市方针，中山、芜湖、扬州等不管中心宏观调控，屡触红线的动作，其实在原因就不难理解了。

以中山为例，4月份，中山迎来商品房新增量顶峰，新增面积超越63万平方米，环比涨72%，其间92%为住所新增量。“中山的问题便是供给量大，简直一切的大型开发商都在中山有项目，但是中山这么小的一个城市，哪里需求这么多商品房呢？”华夏地产一位中山区负责人向记者表明。

也正因为此，中山市政府在上一年底高调出台限价令后，几度暗自调高限价门槛，期望可以影响更多成交来平缓供需对立。

再看昨日刚刚放出救市音讯的扬州。到4月末，扬州市区商品房月累计可售面积286.81万平方米，同比增加35.55%，其间商品住所160.05万平方米，同比增加65.54%。4月末商品住所可售房源总计11550套，其间120平方米以下面积的占比33%，近七成可售住所为120平方米以上高端物业或大户型。这也不难理解为什么扬州此次救市方针瞄准了精装修房和豪宅商场。

假如从周期来核算，现在扬州上市房源应该大都来自2010年左右拿地的项目。依据核算，扬州在2010年土地出让取得了爆发式增加，2010年扬州市区住所用地算计供给426.29万平方米，同比增加68.58%。实践住所用地成交金额93.57亿元，同比增加43.05%。同年，扬州完结房地产开发完结出资101.48亿元，同比增加80%。

而到了今年前4月，扬州商品房开发出资增速仅为19.05%，商品房合同成交面积只要44.21万平方米，同比下降30.96%；其间商品住所合同成交31.56万平方米，同比下降36.79%。以扬州2010年各类土地共成交408万平方米核算，即使疏忽容积率问题，以现在扬州出售速度，将2010年出让土地悉数消化掉的时刻是37个月。

在上述种种压力面前，地方政府开端出手救市。不管扬州方针是否会被叫停，咱们需求看到的是房地产出资增速下降和成交量下滑对地方经济带来的实质性改动，以及地方政府随时或许出手的救市预期。

三四线危险大于一线城市

不过，业内人士坦言，在现在宏观调控大基调下，政府的微调方针对商场不会有本质上的拉动。过于依靠房地产业的结构性对立也不会短期内改进。

“比较于一线城市，咱们感觉三四线楼市泡沫的危险需求高度重视，并有或许成为房地产企业的绞肉机。”一位房地产业内人士坦言。

从数据上看，三四线城市的结构性问题也现已非常显着。比方华北区域的唐山市，其经济总量、人口数量和2011年商品房成交量别离相当于北京市的17%、38%和18%，但前四年均匀土地出让面积相当于北京的93%。惠州与广州比较，其经济总量、人口数量和2011年商品房成交量别离相当于广州的17%、36%和31%，但土地成交量相当于广州的94%。连云港和南京比较，其经济总量、人口数量和2011年商品房成交量别离相当于南京的23%、55%和55%，但土地成交面积现已是南京的117%。

“咱们现在城市更新方案才刚刚起步，就遭遇到宏观调控。比如一道大餐，一线城市现已吃了很多了，咱们还没上桌，饭局就散了。”一位东北地方闻名房企负责人这样解说三四线地方政府的无法。