在2022年上半年超越200座城市为提振楼市各出新裁的布景下，诞生于棚改高峰期的“房票”又从头回到了群众视界傍边。

6月20日，郑州发布了《郑州市大棚户区改造项目房票安顿施行方法(暂行)》，成为本年全国首个针对房票出台系统性文件的省会城市。此外，南京市溧水区、无锡市下辖江阴市和宜兴市、宿迁市泗阳县、常熟市，浙江省绍兴市、丽水经开区等地近期也都推出了房票安顿方法。

房票并不是新鲜事物。早在2005年前后棚户区改造刚刚展开时，用作安顿房回迁凭据的房票就被创造出来。起先规模不大，到2015年前后，伴跟着棚改货币化的浪潮，既能满意安顿需求又能消化楼市库存的房票准则开端被各地争相仿效，也因而被外界视作楼市去库存的一大利器。

可是，此次房票重出江湖，布景已和当年大有不同：大规模棚改的年代现已完毕，房地产商场的全体供求关系发生了改变，商场预期也由强转弱。那么今时今天，房票还能再次充任去库存的利器，带动楼市敞开新一轮上涨吗？

对此，我国社会科学院城市与竞争力研讨中心主任倪鹏飞承受《华夏时报》记者专访时指出，全体受骗前房票方针的影响相对有限，不会像前次“去库存”时起到那么大的效果，但依然是加速处理存量旧房拆迁安顿等问题的一个方法。

始于棚改，隐于落潮

现时互联能够找到的关于拆迁户“房票”最早的报导是2006年南京有拆迁户倒卖房票，2010年开端逐步增多，既有温州乐清旧村改造农人公寓“房票”诉讼事情，也有哈尔滨道外区某中介出售价格上万的回迁房票的新闻，到2015年后这一准则才开端在全国各地推行。

在倪鹏飞的回忆中，房票几乎是伴跟着棚改的开展发生的，从2005年辽宁进行棚户区改造开端，就有部分地区测验给拆迁户发放“房票”，用于置办新房。开始棚改大多是什物安顿，后来施行货币化安顿首要是由于什物安顿具有指定性，老百姓无法挑选房子的质量、区位。可是货币化安顿推行了一段时刻后，又呈现房价上涨过快的问题，往往等拆迁时给的安顿费用下发时，开始看中的房源现已买不起了。而房票则能够补偿这两方面的缺点：既扩展了居民购房的挑选规模，又无需等候，防止了价格动摇带来的丢失。

《华夏时报》记者发现，开始的房票大多规则的是置办房子的面积。例如上述温州旧村改造事例，依照每一个农业户口35平方分配农人公寓的房票；哈尔滨事例中，原住所40多平米的业主经过补差价能够在异地安顿的小区换购70平米的住所。

到2015-2017年棚改高峰期，山东、安徽、浙江等地推出房票作为安顿方法时，大多选用货币化结算方法，在房票上标明面值。例如，安徽某居民原有一套50平方米的房子，按拆1还1.2的产权交流份额和当地4000元/平方米的商场价，最终取得的房票价值24万元。

经过使用房票，当地政府不只大大加速了棚改中房子征收的进展，更完结了楼市去库存。一个事例是，浙江省绍兴市下辖诸暨市2014年推出了“房票”新政，时任诸暨市委书记钱三雄在《今天浙江》杂志上发表文章称，经过房票新政，原计划用3个月时刻完结的房子征收使命，现在只用73天就根本完结了，而当年前7个月商品房出售量也同比添加了近50%。也是因而，房票被广泛以为是“去库存”的一大利器。

可是，跟着2018年棚改的落潮，房票也成了前史。倪鹏飞向本报记者指出，房票把拆迁安顿的需求和房地产的库存供衔接在一起，关于去库存的确起到了两全其美的效果，“但我感觉房票作为一个现象，在各城市推行得其实也不是许多，并不是一个干流的现象。”

重出江湖，世殊事异

而2022年房票重出江湖，却有了不相同的布景。

自上一年下半年以来，房地产商场呈现了显着下行。国家统计局监测的70个大中城市傍边，2021年10月二手房房价跌落的有64个，11月一手房房价跌落的有59个，跌落城市数均创近七年来的新高。到了本年，上半年没有过完，现已有超越200个城市出台了楼市宽松方针，包含限购、限贷、限售、预售监管、购房补助等等。

郑州也是在这一大布景下从头祭出了“房票”。事实上，自3月以来，这现已是郑州第三次出台影响房地产的重磅方针。3月1日，郑州发布了“郑19条”，6月15日又发布了《关于印发郑州市稳经济促添加方针措施的告诉》，接连开释活泼楼市的方针信号。

从库存视点看，近期出台房票方针的城市大多存在不小的去库存压力。依据上海易居房地产研讨院发布的《全国百城住所库存陈述》，2022年1月郑州库存到达840万平方米，是曩昔十年间的第二高点，仅次于2012年6月的845万平方米。而长三角的部分二三线城市在2020年新冠疫情后的一轮地市、楼市上涨中也都是主力。以绍兴为例，当时房价为1.88万/平米，乃至高于郑州的1.31万/平米。而2020年头，绍兴拍出的地王楼面价已超越2万/平米。

“在这一轮房地产上行气势比较快的时分，咱们再三提示有些城市将会呈现相似上一轮的库存添加的状况。可是现在看，这个问题仍是呈现了。”倪鹏飞感叹。在他看来，尽管相同是房地产库存相同较高的时期，但和上一轮棚改比较，当时的布景已有很大不同。一方面，当时房地产商场决心缺乏，和之前比较预期转弱，因而能把本来的需求和现在存量的供应对接起来的“房票”再次被重用；另一方面，大规模的棚改根本上现已完毕了，近几年的方针要点现已转向老旧小区改造。住建部现已清晰表明，老旧小区改造不会搞大拆大建。

因而他以为，此刻部分当地重拾房票方针，效果将相对有限。由于曩昔一轮的旧城改造完毕后，现在各地棚户区现已大大减少了，而老旧社区改造不是拆迁，首要是修旧，所以数量有限。他从前做过一个测算，从2020到2035年，假如将房龄30-35年的房子都算作老旧危房，那么还可能有67亿平米左右的旧房将会被拆迁，不过同棚改之前比较，数量现已少了许多。

但在处理拆迁安顿需求方面，房票仍是能够发挥必定的效果，例如在一些城市的存量旧房拆迁安顿、城市化导致的市郊住所拆迁上，都能够使用房票。尤其是在处理拆迁几年但一直没有安顿的“欠账”上，房票也是一个有力的途径。不过这中心也要保持警惕，维护中低收入拆迁户的权益，防止房子质量、产权问题带来的胶葛和衍生问题。

决心缺乏，何故应对？

倪鹏飞向记者指出，其实去库存并不是现在最首要的问题，当时最重要的问题是一些城市房地产下行过速、商场不行平稳，对当地的财政收入、经济绩效和政治责任都是一个很大的检测。假如这种局势继续下去的话，一些当地会衍生出危险，根据这种考虑，最首要的仍是要搞活、搞旺需求，从而安稳商场。

可是从数据上来看，尽管从三四线到二线、准一线城市，发布松绑方针的城市越来越多，但商场的决心依然没有彻底康复。国家统计局数据显现，2022年5月房地产出售面积和出售额同比均呈现大幅下调，为5年来的商场最低值，成交额同比下调超越37%。

倪鹏飞以为，商场决心缺乏首要有3个原因：首要，从长时间来看，我国房地产商场现已进入饱满的状况，无论是人均仍是户均住所套数都已饱满乃至过剩，不只是在三四线城市，在一些二线城市也是相同。这是一个根本的判别，会影响商场的全体预期和决心；其次，房地产的外部环境呈现了晦气改变，本年上半年发达地区疫情的重复以及国际上的俄乌抵触，就短期来看对商场决心的康复起到抑制效果；最终，房地产商场自身的危险仍在开释，曩昔5个月中，房地产开发企业暴雷依然时有呈现，部分城市房价下降、政府救市都对楼市预期发生必定的负面影响。因而全体来看，尽管采取了一些放松的方针，可是商场有所回暖还不太显着，信任下个季度环比数据会有所改进，下降起伏也会收窄。

他主张，楼市方针还能够进一步向支撑“住”的需求发力，对之前过于严厉的约束刚需和改进型需求的方针进行调整。例如，一线城市和二线城市中仍是有不少的新市民或非户籍常住居民，在自己的家园现已有一套房子了，要在自己作业的一、二线城市再买房便是二套，依照之前的方针首付和利率就比较高，购房需求受到了约束。假如相关方针作出调整，这部分需求就能够很好地开释出来。

别的，人口、户籍和人才方针上的调整也能够助力房地产商场的安稳。现在一线和二线城市的人口活动依然有必定的门槛，一线城市人口都受到严厉约束，二线城市尽管依照要求应该铺开，但实际上仍是存在着隐形的壁垒。关于这部分非户籍常住人口，至少能够答应他们在城市非中心区域落户，例如广州2020年末出台了“差别化入户”的方针，年纪28周岁及以下的大专或技校学历人员，只需社保满一年，就能在广州7个非中心城区的行政区落户。

此外，还要加速推动新市民的保证性安居工程，能够和去库存、处理房地产企业窘境结合在一起。关于现在的商场库存，特别是陷入窘境和呈现活动性问题的房产企业业已建成的房子，能够经过政府贱价收买或鼓舞一些企业收买、吞并的方式，改建为公共租借房或共有产权房，以保证性优惠的价格售卖给契合条件的新市民。