本文来历：年代商学院作者：孙沐霖
来历：年代商学院
作者：孙沐霖
修改：陈鑫鑫
2021年房地产职业危机重重，不少房企呈现债款违约，职业拿地规划与新开工面积骤降，景气量低迷。可是，作为房地产职业上游，笛东规划规划（北京）股份有限公司（以下简称“笛东规划”）2021年的营收增速却创下近三年新高，年代商学院以为，来自房地产职业的影响或存在必定的滞后性。
笛东规划首要从事园林景象规划及规划规划事务。2022年1月28日，笛东规划经过上市委会议审阅，于2月21日提交创业板注册请求，但至今未注册成功。在上会进程中，上市委仍对笛东规划的成绩添加可继续性进行质疑。
年代商学院研讨发现，笛东规划近9成的运营收入依托住所景象事务，下流客户首要是房地产开发商，2021年房地产职业景气量低，因为住所景象规划事务的事务周期一般也为2—3年，收入也将在2—3年内分阶段承认，因而对笛东规划这类产业链上游企业的影响存在必定滞后性，房地产职业景气量下行带来的负面冲击或将在后续逐渐闪现。
尽管现在未全面反映在笛东规划的成绩上，可是短期来看，房地产商开发出资志愿下降，将直接影响笛东规划的新签合同；中长期来看，房企开发出资开展放缓或将导致笛东规划的收入承认周期拉长，笛东规划后续成绩下滑的危险不小。
事实上，房地产严调控带来的负面影响早已表现在笛东规划的应收账款上。2019年至2021年，笛东规划应收账款、应收收据激增，坏账预备金额也随之进步。而笛东规划超9成应收账款来自房企，其间超3成应收账款来自红档、橙档和无法划档的企业，存在较大的坏账危险。
值得警觉的是，笛东规划第二大客户融创我国(1918.HK)已呈现资金链危机。一方面，将导致笛东规划现在的来自融创我国的应收账款坏账危险添加，计提坏账增多将导致当期赢利进一步下滑；另一方面，笛东规划现在来自融创我国的在手合同或仍存在较大金额，或许导致笛东规划收入承认推迟，更甚，承认收入后该部分应收账款实践付款结算的速度怠慢、账龄拉长，笛东规划的坏账预备的规划和份额被进步，或进一步腐蚀笛东规划的赢利。
笛东规划已于1月28日过会，需警觉其成绩变脸的危险。
一、房地产景气量下行，影响存在滞后性
笛东规划成立于2007年，事务类型包含住所景象规划、市政景象规划、商业作业景象规划、文明旅行景象规划、规划规划等。2019年至2021年，笛东规划的住所景象规划事务占主营事务收入份额分别为81.39%、87.95%和86.64%，是笛东规划自创建以来最首要、最中心的事务，而商业景象规划、市政景象规划、文旅景象规划及规划规划事务占比较小。依托住所景象规划事务，笛东规划完成了接连多年的成绩添加，但过度依靠这一事务也为笛东规划埋下了重重危险。
2019年至2021年，笛东规划的运营收入分别为2.51亿元、3.04亿元和3.79亿元，其间2019年、2020年、2021年增幅分别为16.87%、21.16%和24.57%；净赢利分别为4773.88万元、6039.36万元和6161.46万元，其间2019年、2020年、2021年增幅分别为17.26%、26.51%和2.02%。笛东规划近三年成绩仍坚持添加趋势。
可是，笛东规划尽管在1月28日现已经过上市委会议，但当天现场审议进程中，上市委仍对其受房地产影响提出质疑，要求笛东规划结合在手订单及客户状况，阐明2021年以来房地产职业方针环境对该公司回款及继续运营才能的影响。此外，关于房地产职业方针影响的质疑遵循整个问询进程。
住所景象规划事务的首要客户为房地产商。跟着2021年房地产融资全面收紧，出售市场低迷，房企现金流压力大增，部分大型房企先后暴雷，对产业链上游的负面影响逐渐浸透。年代商学院以为，房地产职业景气量下行对笛东规划等上游企业的影响存在必定滞后性，现在或未全面反映在笛东成绩的成绩上。
一个住所地产项目从拿地到交房需求两到三年时刻，因而住所景象规划事务的事务周期一般也为2—3年，其收入也在2—3年内分阶段承认。
依据笛东规划的审阅履行函回复，依照2018年至2021年1—6月笛东规划住所景象规划事务收入合同签定年份的散布结构来看，来自当年签定合同和前一年签定合同的收入占比较高，自2019年起，前一年签定的合同占比最高。换言之，笛东规划2021年的运营收入首要来自2020年签定的合同，而2021年合同签定状况将对笛东规划2022年乃至更长时刻内的运营收入发生较大影响。
短期来看，房地产商开发出资志愿下降，将直接影响笛东规划的新签合同。依据国家统计局数据，2020年房地产开发企业土地置办面积为25536.28亿平方米，同比下降1.1%。2021年是正式实施土拍“两会集”方针的榜首年，首轮土拍热度高涨，但二、三轮会集供地热度急剧下降，流拍、间断出让等成为会集土拍的高频词汇。全年房地产开发企业土地置办面积21590万平方米，同比下降15.5%，可见，全国土地成交缩量显着。
笛东规划的事务收入有适当部分来自于当期新签合同。2019年至2021年，笛东规划当期新签定合同金额分别为4.23亿元、4.46亿元、5.03亿元，其间2019年、2020年、2021年增幅分别为1.46%、5.46%、12.91%。可见，笛东规划新签定合同金额的添加率均小于其运营收入添加率（16.87%、21.16%和24.57%）。可是，房地产职业下行压力没有全面传导到笛东规划的成绩上。
中长期来看，房企开发出资开展放缓或将导致笛东规划的收入承认周期拉长。笛东规划的事务一般分为五个阶段：概念计划规划阶段、计划深化规划阶段、扩初规划阶段、施工图规划阶段及施工协作阶段，合同中对合同金额和各阶段作业效果、结算金钱有清晰约好，规划服务事务具有阶段性特征。依据上述阶段组织，项目施工开展对笛东规划的事务开展有直接影响，项目新开工开展放缓、项目延期乃至罢工或将导致规划效果承认及付款周期变长周期拉长。
2021年，全国商品住所新开工面积146379万平方米，同比下降10.9%，近三年初次呈现新建商品住所出售面积大于新开工面积的状况。那么，2022年新开工状况将怎么？一方面，2021年土地成交量显着缩量将影响2022年新开工规划，另一方面，2022年一季度出售市场继续低迷，房企资金压力未减。年代商学院以为，2022年商品住所新开工规划或将连续跌势，房企开发出资或仍难有起色。
综上，笛东规划来自房地产客户的收入承认周期较长，现在房地产职业下行的影响或未全面反映在笛东规划成绩上，笛东规划后续成绩下滑危险不小。
二、第二大客户已“暴雷”，坏账增多或将腐蚀赢利
事实上，房地产调控方针趋严对笛东规划的负面影响现已在该公司运营活动现金流和应收账款上有所表现。
2019年至2021年，笛东规划的运营活动发生的现金流量净额分别为4743.53万元、5785.49万元及-810.74万元，2021年由正转负。笛东规划表明，2021年度运营活动发生的现金流量净额为负数，首要是因为房地产职业调控方针及下半年职业融资信誉环境趋紧的影响，导致房地产商资金压力进一步加大，付出才能下降，从而使公司的应收账款添加、回款变慢，形成运营活动现金流入不及预期，且跟着公司员工人数添加付出给员工的现金相应添加，一起付出的各项税费有所添加。
2019年至2021年，笛东规划的应收账款账面价值分别为4122.14万元、6556.68万元和1.37亿元，占流动资产的份额分别为21.40%、26.27%和46.38%，占同期运营收入的份额分别为16.41%、21.55%和36.16%，应收账款坏账预备的金额分别为742.49万元、1058.59万元和2414.20万元。
此外，笛东规划还有不少应收收据。陈述期内，该公司应收收据账面价值分别为551.77万元、872.51万元和1278.08万元，占流动资产的份额分别为2.86%、3.50%和4.33%，占运营收入的份额分别为2.20%、2.87%和3.37%，应收收据坏账预备的金额分别为18.58万元、42.60万元和355.37万元。
显着，笛东规划应收账款、应收收据占比逐年上升，坏账预备金额也随之进步。尤其是2021年，笛东规划应收账款激增，应收账款周转率降幅显着，从2019年的5.68次/年下降到2021年的3.2次/年。
笛东规划表明，2020年应收账款比重相较2019年上升，首要是2020年受疫情影响、甲方资金压力及项目建造周期延伸等要素所造成的。2021年相较2020年应收账款比重上升较为显着，首要是微观房地产方针调控及近期职业融资信誉环境趋紧的状况下甲方资金压力进一步加大、付出才能下降及下流地产企业金钱结算有所放缓等要素所造成的。
笛东规划超9成应收账款来自房企，在房地产严调控下，房企信誉危险升高，或将导致笛东规划应收账款收回难度加大。房地产“三道红线”是判别开发商偿债才能和现金流安全性的重要目标。
2018至2021年上半年，笛东规划绿档和黄档客户应收账款余额算计分别为1496.06万元、2513.17万元、4310.3万元和5762.23万元，占比分别为37.56%、51.66%、56.6%和57.3%，占比过半；触及两条红线及以上的红档和橙档客户应收账款余额算计分别为684.32万元、480.92万元、585.19万元和619.31万元，占比分别为17.18%、9.89%、7.68%和6.16%，该部分应收账款存在不小的坏账危险。
值得警觉的是，笛东规划有近三成的应收账款无法得知对应客户的划档状况。2018至2021年上半年，笛东规划来自无法划档客户的应收账款余额分别为1531.54万元、1512.9万元、2226.95万元、3071.52万元，占比分别为38.45%、31.1%、29.24%、30.54%。因为该部分房地产客户无法依据揭露信息无法获取财务数据，无法将其归入特定档位，而此类企业一般是未上市或揭露发债的小型房企，偿债才能一般相对较弱，该部分应收账款坏账危险亦不小。
从详细客户来看，笛东规划已有多个客户呈现资金链问题。到2021年12月31日，与笛东规划协作的存在债款违约客户首要有我国恒大集团、四川蓝光开展股份有限公司、华夏美好基业股份有限公司、泰禾集团股份有限公司、天津房地产集团有限公司、把戏年集团（我国）有限公司、新力地产集团有限公司和今世置业(我国)有限公司，存在债券展期、理财产品逾期等资金链严重客户首要有我国奥园集团股份有限公司、阳光城集团股份有限公司、荣盛房地产开展股份有限公司、佳兆业集团有限公司。
上述客户算计应收账款及应收收据净额为566.89万元，占期末应收账款及应收收据总额的份额为5.55%，期末待履行合同金额算计为3384.37万元，占期末待履行合同总额的份额为4.87%。
笛东规划表明，呈现债款违约等危险的客户应收账款金额和待履行合同金额占比较低，部分房地产企业呈现流动性危险的状况全体对公司影响较小。
值得注意的是，房地产前五大客户中有部分已呈现财务危机，这或是笛东规划更应该警觉的当地。
笛东规划的2021年前五大客户包含保利集团、融创我国、旭辉控股、中梁控股、中海开展，此外，招商蛇口、金科股份曾在2020年和2019年进入笛东规划的前五大客户名单中。
融创我国是笛东规划2019年第三大客户、2020年榜首大客户、2021年第二大客户。2022年5月12日，融创我国发布公告表明，2023年10月到期7.95%优先收据项下一笔金额约为2947.9万美元的利息已于2022年4月11日到期敷衍，30天宽限期已届满而公司未能于届满前付出上述有关金钱。此外，4月连续到期的别的3笔美元债优先收据利息，均无法在30天宽限期届满时进行利息归还。
美元债实质性违约，或仅仅融创我国“暴雷”的初步，或许导致触发提早换回条款，融创我国面对被债券持有人要求当即归还该笔债券本金和利息的状况。接下来6月和8月，融创我国将有2笔美元债到期，算计12亿美元，融创我国已露出出资金链危机信号，或将触发穿插违约。
融创我国作为笛东规划的第二大客户，也是笛东规划2021年应收账款第二名，到2021年底的应收账款账面金额为913.6万元，占应收账款年底余额份额为5.67%，坏账预备228.4万元。
年代商学院以为，融创我国2022年债款违约，一方面，将导致笛东规划现在的来自融创我国的应收账款坏账危险添加，计提坏账增多将导致当期赢利进一步下滑；另一方面，笛东规划现在来自融创我国的在手合同或仍存在较大金额，在融创我国资金周转困难的状况下，这些项目建造也会推迟乃至烂尾，导致笛东规划收入承认推迟。更甚，承认收入后笛东规划的应收账款进一步添加，但在融创我国资金压力未得到缓解的状况下，向笛东规划实践付款结算的速度怠慢，笛东规划应收账款和应收收据的账龄拉长，坏账预备的规划和份额被进步，以致进一步腐蚀笛东规划的赢利。
此外，2018年10月31日，笛东规划获得由北京市科学技术委员会、北京市财政局、国家税务总局北京市税务局联合颁布的《高新技术企业证书》，证书编号：GR201811006057，有效期为三年，适用15.00%的企业所得税税率。可是，2021年起，笛东规划未经过北京市高新技术企业资质认证，导致该公司所得税率从15%提升至25%，所得税率的进步对笛东规划的成绩来说更是落井下石，后续赢利下滑危险进一步加大。
归纳来看，笛东规划的运营收入和赢利均存在较大的下滑危险，需警觉上市后成绩变脸的危险。
《笛东规划初次揭露发行股票并在创业板上市招股阐明书（注册稿）》.深交所
《关于笛东规划初次揭露发行股票并在创业板上市请求文件的审阅问询函的回复》.深交所
《关于笛东规划初次揭露发行股票并在创业板上市请求文件的第二轮审阅问询函的回复》.深交所
《关于笛东规划初次揭露发行股票并在创业板上市请求文件的审阅中心定见履行函的回复陈述》.深交所