房地产金融高速开展业界:财物证券化构成规划需求时日

来历：每日经济新闻

每经实习记者李诗韵记者蔡雅芸

每经修改梁秋月

2017年末，房地产职业规划在千亿以上的房企将近20家，出售金额到达三千亿以上的有6家。

龙头房企规划扩展，商场集中度正提高。但一起，房地产商场的开展也在面临着日趋收紧的金融环境。除传统融资手法，企业也在根究新式的结构性融资东西，财物证券化、房地产金融成为热门话题。

4月9日，第二届我国楼宇经济成都峰会举办。在楼宇经济高速开展的时期，包含清华大学房地产研讨所所长刘洪玉等多位业界专家以为，我国房地产业要完成有规划的财物证券化，还有一段很长路要走。

财物证券化成突破口

仲量联行的陈述显现，财物证券化和房地产出资信任（REITs）有望成为我国开发商和财物持有人的首要融资挑选。

自我国房改三十年来，巨大的商场需求促进开发商加快拿地建房，导致遍及出现高融资杠杆。现在，日益高企的财物负债表，迫使开发商们寻求新的融资办法以改进其融资结构、缓解偿债压力。

现在，职业中存在多元的融资手法，依据国内大型商业银行更倾向规划大、品牌知名度高的开发企业供给低危险借款，境内外银行借款和企业债成为大都开发商的首要融资手法，此外还有永久债券、信任、P2P假贷、合作开发等融资途径。

在业界看来，财物证券化也是持有型物业的途径之一。

一直以来，财物证券化在国内已做许多不同的测验。依据戴德梁行的2017亚洲房地产出资信任基金（REITs）研讨陈述显现，国内类REITs和CMBS产品触及的底层物业已达107个，如2017年11月，由嘉实本钱牵头的中节能绿色修建财物支撑专项方案（节能绿建）在深交所成功发行，成为首单央企绿色认证CMBS。

规划化很难快速完成

清华大学房地产研讨所所长刘洪玉在会上表明，国内许多企业乐意去测验房产出资信任（REITs）这样新的融资方法，但财物证券化想要完成规划化，还有一段路要走。

“实际上这个职业最大的应战是钱银供给增速没有那么快，咱们为了防备金融危险，或许银行、信贷等本钱商场上的融资环境会比曾经更困难。”刘洪玉提出，管控房地产金融危险，遏止商场泡沫化倾向仍是政府工作重点。

在财物证券化的开展中，仍有一些问题难以解决，会遭到如宏观政策、买卖结构、税负水平、运营方法、收益分配、征集规模等方面的限制。

毕马威地产金融领域专家厉俊相同表明，财物证券化规范化至少还需求五年。他说，“现在一是财物需求培养，二是顾客需求培养”。

“商业地产去做财物证券化，实际上瞄准的仍是未来。”恒泰证券金融商场部总监申挚如是说。

在他看来，国内财物证券化有着在物业资金回报率、发行方法和税收等方面的痛点。“财物证券化或许有很长的路要走，现在有许多方面需求霸占，比方物业的资金回报率要提高，发行方法需求研讨，以及怎么有效地经过税收鼓舞房地产公司。”申挚说。

其实在整个亚洲，REITs仍是一个新式的财物类型，现在仅有日本、新加坡、我国香港构成了完好的REITs商场。亚腾财物（ARA）办理公司我国区总裁吕志伟以为，怎么合理地下降我国小股民或许是出资组织对这一类产品的出资预期，也是REITs在国内有必要考虑的问题。

尽管财物证券化跟房地产出资信任现在在我国处于起步阶段，但刘洪玉表明达观，他说，“经过财物证券化或许房地产金融的开展，可以促进整个商业房地产职业的健康继续的开展”。