写作/李斗

修改/董雨晴

万科最近踩坑了。

2022年1月9日，深圳万科世界中心低沉举行万科集团年会。面对内部职工，万科董事长郁亮说了许多心里话，包含大幅下降职工待遇的主张。他说，“咱们不能给予比他人更多的金钱鼓励，只受金钱鼓励的人不适合在黑铁年代作业。”“万科能供给的机制是作业的舞台和开展的时机，而不是简略的给钱。”

所以，这份颇具争议的内部言辞再次走漏出去，在业界引起轩然大波。特别是万科的新论断3354“黑铁年代”给房地产职业激起千层浪。

言辞流出两天后，经济日报发文指出，“房地产去金消融”不要被误解。随后，住所和城乡建造部部长王进一步指出，“我国仍处于城市快速开展阶段，乡镇人口规划和家庭数量仍在添加。每年乡镇新增就业人数超越1100万，住所刚性需求比较旺盛。”

回忆万科近几年的开展，当TOP4房企中的恒大、融创、碧桂园被曝出“救命钱”缺少时，万科的票息发行利率低至2.95%。不只活了下来，还活得绘声绘色。

这样的比较不免让人觉得郁亮有点夸大。

不过细心想想，从企业办理的视点来说，郁亮的讲话也未必没有道理。2022年，房企雷爆的脚步还未中止，郑融地产、龙光集团等纷繁曝出债券暴降的危机。

万科的焦虑不无道理。早在2012年，万科就喊出了转型。这几年的转型效果并不好，至少不足以应对房地产事务的放缓。数据显现，2021年，万科自2008年以来初次呈现年度出售负增加，累计合同出售金额仅为6277.8亿元，同比下降10.8%。万科内部7900亿元出售方针完成率不到80%。3月9日，万科股价创下近三年新低，收于16.98元/股。

在这样的布景下，“转型”和“办理”这两个词成为了万科2021年开展的关键词。郁亮不只在安排架构上动作一再，乃至事必躬亲，宣告要巴结年青人。

郁亮在焦虑什么？

(图/视觉我国)

2020年，郁亮55岁的时分，有人问“最能取悦年青人的行为是什么？”郁亮举手答道：“我有纹身吗？”

这一幕发生在2020年10月万科举行的媒体沟通会上：有纹身的郁亮斗胆表达“95后”。“今日在场的都是少量年青人，万科今后只会‘排出’95后。他说：“这是我做过的最年青的事。"

那天，郁亮穿戴黑色休闲装，是万科和新裤乐队的联名款。他的左胸上印着“一根筋”，背上是新裤子规划的卡通图画。郁亮说，他挑选新裤子是因为他觉得新裤子可以“跨过几代人”，不会一会儿扔掉八九十年代出世的“中老年人”。那年夏天，乐队综艺《乐队的夏天》火遍网络，新裤子便是其间最著名的乐队之一。

活动前一个月，万科专门做了一个查询，成果显现95后对万科品牌没什么感觉。“年青人恨我(万科)比什么都不恨我好，阐明他心里有我，不觉得这是个大问题，所以咱们更年青。”郁亮说。

摩羯男，金融布景，这些标签好像让郁亮缺少显着的特性。曩昔，当人们议论他时，他们总是想起他的导师，万科创始人王石。至于郁亮自己，人们常说他既没有许家印的赌性，也没有孙宏斌的尖锐。他故意坚持低沉，很少到会大型揭露会议。

这种低沉、慎重、略显保存的形象，给了万科更多的“安稳感”。可是，它像一把双刃剑，也成为万科“复兴”的妨碍。

关于郁亮来说，“巴结年青人”显着不只仅是简略的发明，更是万科探究、转型、晋级的生动体现，一直处于危机感之中。

金融身世的郁亮，一直对危险很慎重。他不断审视的一个问题是，今日的住所商场还有这么大的需求吗？“上一年买万科房子的客户年纪推迟了两年，跟着需求的不断满意，总量也在削减。”

房市萎缩正在成为房企开展的实际，这才是万科眼中真实的危机。在房地产商场越来越挨近天花板的时分，万科天然需求年青人。

除了重视年青人，郁亮想寻觅新的事务开展点，更重视与传统开发事务相关的商场。比方相关于新房商场，新市民租房空间显着更大；当新房开发事务逐渐饱满时，以股市为特征的物业具有更大的幻想空间；比较单个住所开发，万科更乐意谈如安在TOD、城市更新、大型综合体项目中进行产能建造。郁亮以为，未来衡量一家公司是否是数一数二的，不能只看开发事务，还要在现已布局的物业、出租屋、物流、商业等赛道上是数一数二的。

但从这几年的成果来看，“巴结年青人”好像有些浅薄。力求品牌年青化的万科，在掠取年青人方面并没有取得共同优势。事务转型比郁亮开端幻想的要困难得多。

转型还在爬坡阶段。

所谓的“肌腱工厂”(万科重庆总部)在媒体碰头会上露脸，万科的长租公寓“于波”作为万科最靠近年青人气质的事务之一也露脸。

郁亮接手后，长租公寓的“泊车”一直是万科的事务要点。2018年8月，万科宣告将租借住所确定为集团中心事务。作为作为万科转型亮点的长租公寓，备受等待。万科提出了“2018年扩展房源至45万套，远期规划100万套”的方针。

之后，万科长租公寓阅历了一段时刻的粗野扩张，其间万村项目便是代表。可是，这是2017年推出的。

2019年，万村方案“触礁”，万科方面自动违约，抛弃深圳部分区域房源。万科长租公寓事务开端逐渐被停滞。对此，一位深耕长租公寓职业多年的人士剖析道，万科在深圳时的拓宽方式，仍是选用原有的规划化思路，而长租公寓是一个重运营、微盈余的事务，两者基因大不相同，这也注定了万科长租公寓的扩张方式走不通。

“泊寓”的苦恼，也是万科大大都转型事务的苦恼：菲薄的收入无法和巨大的投入相等。虽然万科早已提早布局多个转型事务，但不少人发现，它们在开端的几年时刻里，乃至没有在万科的财务报表里被单列出来。直到2020年，其才初次披露了多个转型事务的收入，但占比很低。

对职业的超前危机感，从前屡次让郁亮引发争议。郁亮对职业局势的辨认和预见，也为他带来了言论反弹。质疑声响最大的，要属五年前融创我国董事会主席孙宏斌的一次发声。

2017年，孙宏斌在某场论坛上揭露质疑万科，“万科提出房地产是白银年代，我说这太扯了。为什么呢？其时我说我要做赢利100亿的时分，他们都说我疯了，现在随意一个公司的赢利都超越100亿了，本年融创的赢利三四百亿。所以你说这是白银年代，这不扯嘛。”

郁亮并没有改动原有观念。在2018年致股东信中，万科再次着重：“是的，这便是一个白银年代。”当年下半年，万科打出的标语“活下去”，成为了那年的房地产职业抢手词，焦虑感充满整个职业。因为老迈哥的话过分尖锐，没几个人真实听进去。

不过，万科的转型事务也并非没有阅历过曲折。2019年，即提出“转型晋级”后的第6年，郁亮初次对转型事务进行反思：为什么新事务的价值没有从报表中体现出来？他将多元化事务比方成爸爸妈妈哺育的孩子，孩子们中有经商的、做科学家的、做教育家的，“经商的孩子给爸爸妈妈的钱最多，可以以为他最有长进吗？衡量孩子是不是有长进，只能看他给多少钱吗？”

这之后，万科开端将现有事务收敛和聚集，投入和产出严峻不匹配、危险和收益严峻不匹配的事务有必要调整。2019年半年度的万科财报里，以往财报字眼中频频提及的“养老、教育”等代表转型的词语，也都跟着消失了。

这并不意味着万科的转型晋级现已消声匿迹，而是一轮新探究的开端。直至现在，万科的成绩绝大大都仍来自于地产事务的奉献，这关于一家危机感深重的房企远远不够。在阅历了2021年刀枪剑雨般的房地产商场后，这一次，郁亮愈加坚决了转型晋级的必要性。

2021年6月，郁亮再次谈及内部转型开展，他表明，“集团之前现已下定决心，在2021年清晰要加快转型开展。万科将全面加快‘开发运营服务偏重’的转型开展，为此将发动一系列安排和人事安排。”同年11月，万科提出了拆分万科物业，推进万物云上市的方案。

“职业正面对巨大应战，需求充分发挥集团军优势，助力公司在办理盈利年代稳健开展。”关于此次调整，万科方面解说称，“一方面要在安排上加强‘一盘棋’建造；另一方面也要把打胜仗的将领放到更重要的作业舞台上。”

尔后的一系列改变，逐渐显露出万科求变的急切感。

2022年1月，万科发布了一条人事录用，由万科总裁祝九胜直管长租公寓事务。此前的2021年6月份，王海武请缨出任印力集团总裁，其原职为万科董事、首席运营官。其时业界有声响以为，作为郁亮身边的重要人物，他相当于自降职位，直接投身集团的转型事务傍边。

2022年3月7日，我国证监会网站显现，万物云已向我国证监会递送《境外初次揭露发行股份（包含普通股、优先股等各类股票及股票的派生方式）批阅》资料，进展盯梢一栏现在显现为“接纳资料”阶段。

现现在，在郁亮的排兵布阵下，万科又从头拉起了转型的大旗。

着重“节衣缩食”

关于仍在找寻转型出路的万科，卖房子仍旧仍是最挣钱的事务。在转型的试错之路上，万科现已作出了必定的成绩献身。

例如，万科南边区域的丢掉。曩昔几年，万科在多元化事务投入上非常尽力，南边区域是其主要的试验田，在长租公寓以及大宗财物方面投入尤为巨大，关于揭露商场的土地获取，却并不非常活跃。

可是，新事务遍及具有“长周期、重投入”的特点，有观念称，在新事务报答姑且有限的状况下，传统事务的资源分配失衡，或许导致万科逐渐丢掉了南边区域原有的出售优势。这儿从前是万科成绩最为闪亮的区域，近年来却开端呈现出售额、回款额均体现欠安的现象。在深圳、广州、佛山等大湾区的龙头城市，万科都面对着相似的困境。即便在新帅万科南边区域区首孙嘉上台后，状况一时半会儿也没有好转。

这个状况在最近两年尤为显着。克而瑞2021年的深圳房企权益出售额榜单中，万科以222.41亿的权益出售排名第二，接连两年败给了央企华润。而在以往的许多年，万科历来都是深圳区域的年度销冠，但现在，它现已接连两年和这个方位说再见了。

一位深圳区域的房地产从业人士对此剖析道，“曩昔几年来，万科在深圳的土地商场几乎不参加揭露拍卖，大多是通过收并购或许和国企协作拿地，但跟着深圳的地块越来越少，万科在2020年罕见地尝试了揭露商场拍地，补仓心态很显着。”

南边区域的丢掉，必定程度上折射出这家企业的危机。房地产职业毕竟是一个靠钱、地、人推进的游戏，把资源会集到转型不顺的多元化事务，意味着原有的地产开发优势有着逐渐丢掉的危险。

回看万科现在的开发事务，运营局势并不轻松。过往运营数据显现，自2021年5月之后，万科月度出售接连负增加，其间有3个月(8月、9月及12月)出售额均下降33%以上。

2021年前三季度，万科总收入2714亿元，其间房地产开发事务收入2370亿元，转型事务收入344亿元，占比仅有12.7%。祝九胜在2021年中谈到转型事务时提起，“有时分确实是人比人气死人。”

万科办理层并未逃避这其间的难度。“咱们的战略转型从2014年开端，把安全和开展作为一对对立拿出来平衡始于2018年，咱们自动操控了开发事务的增速和规划，铺开了别的一些运营服务的事务，咱们的发明、结转和结算之间有一个时刻差，当年操控下来的规划、速度，会滞后反映，这是咱们的自动挑选，”祝九胜说，“从咱们的认知来讲，咱们以为在这个历史阶段，安全比增加更重要、才能比规划更重要。”

运营数据的直观下降，让郁亮开端会集精力紧抓“办理盈利”。三季报发布没多久，郁亮又在交际平台上提出了“战时状况”，表明要节衣缩食。

房地产职业走过土地盈利、金融盈利后，郁亮曾为职业提出“办理盈利”的概念，根据他的判别，好产品、好服务才有竞赛力。郁亮曾提出，要向制造业的格力学习。

怎样学？从“人”动身。2022年头，郁亮再次着重“节衣缩食、战时气氛”八个字，与之相关的内部要求也较为惊人。

为了营建“节衣缩食”的“战时状况”，郁亮2022年2月份的讲话，把要点放在了万科的职工收入和安排办理上。郁亮称，“2022年万科职工的收入将大幅下调，福利、补助等要跟“黑铁年代”相匹配，“处在黑铁年代的房地产职业现已无法凭仗金钱鼓励找到适宜的人，万科可以供给的机制是作业的舞台、开展的时机，而不是单纯地给钱。”

他回应“万科没有能人，期望最好有超人”的诉苦时，提出做好作业的情绪才是最重要的，乃至直言，“我特别怨恨用相片去报到证明自己下过工地的项目经理，我主张各个区城BG一经发现马上严肃处理(直接开除)。”

除了对内部职工的要求，郁亮在事务方面也提出流程再造。“房地产曩昔每个环节都可以外包，外包今后咱们还能再挣钱”、“今日黑铁年代了，咱们自己不干谁干？”

在郁亮口中，房地产职业现已是一个10%的微利职业。他经常拿家电职业举例，借此得出破题思路，“10多年前，家电职业就来到了相似今日咱们地产职业所遇到的办理盈利年代，但通过这么多年的严酷竞赛，现在活下来的企业，终究凭仗好产品、好服务和杰出的运营办理才能赢得商场。”

“缩衣节食”的新要求引起了部分职工的不满。一位挨近万科的职工对《财经全国》周刊表明，“站在公司高层的视点来说没缺点，可是从职工方面就不敢苟同了，这不便是妥妥的让我们内卷起来，官样文章地PUA么。”一位万科内部人员则对《财经全国》周刊表明，曩昔一年，许多万科南边区域的职工都没有了年终奖。

当职业从高速增加转入深度调整，乃至下行萎缩，房企的内卷好像将无可避免地袭来。万科现已不妥老迈许多年，在“黑铁年代”，郁亮要怎么带领企业穿越迷雾，还需求时刻给出答案。