本报记者王丽新

2021年，房地产职业较为不易。激战一年，完结年度规划KPI的“雄心勃勃”不再，“活下去”才是新的方针。

这一年，清查运营贷、会集供地、房贷排队、降准等新政接二连三，全国祭出600屡次调控方针；债款违约、赢利下降、回款困难，财物负债表、赢利表、现金流量表三张表，张张都能让房企掌舵人彻夜难眠；融资困难、出售遇冷、拿地乏力、裁人降薪、市值缩水，倒逼开发商有必要要在精密化办理上做文章……

尽管走过了“一季度一房难求、二季度会集抢地、三季度出售骤冷、四季度融资冻结”的查核之路，但能够预见的是，2021年全国商品房出售面积有望再破17亿平方米、出售金额将再度超越17万亿元。

回顾曩昔一年，隐藏在周期性动摇中，种种不标准的运营形式逐步被“破”，职业危险出清确“立”，看似夜寒且长，但我国城镇化空间尚在，职业仍有时机，地产商缩表阵痛之后，规划与ROE（净财物收益率）正相关的未来已至。

楼市虚火褪去耐性未失

“房住不炒”“因城施策”楼市调控主旋律没变，会集供地、整治“学区房”炒作、清查运营贷、二手房指导价、限跌令、标准租借商场建造、房地产税试点发动……种种新政为职业展开指引方向。

当2020年8月份祭出的“三道红线”融资新规执行，站在地产大周期的起色点上，注重“规矩”的房企不敢再赌，当即将回笼资金调整为榜首要务。

“年头时，集团要求契合拿预售证条件的项目离任入市，不再为抬升预价格而与相关部分博弈，亏钱也要快出。”某房企西北区域操盘手向《证券日报》记者标明，营销条线每天都将出售数据报给集团，KPI查核也不再仅仅是出售额，对回款节点卡得更紧。随之而来的是，深圳、杭州、西安等城市学区房一房难求，“万人摇”、打新热等现象频出。而在这一窗口期，供货体系灵敏的房企忙于抢回款“落袋为安”，首先储藏了“粮草”。

“上半年，购房者活跃上车，热门城市成交热度继续加温。”榜首和平戴维斯华北区商场研讨部负责人、助理董事李想向《证券日报》记者介绍，但7月份起，调控不断加码，信贷继续收紧、房贷利率上浮、银行放款时间拉长等收紧方针频出，商场仿若“一日入冬”，“金九银十”也惨白收场，至11月份，楼市基本上已探至谷底。

本年4月27日，广州打响了一线城市会集供地榜首枪，初次试水卖地收入达900亿元，尔后，22城一年卖三次地的会集供地拉开帷幕。历时3个月，首轮会集供地收官，土地价款总计1.05万亿元，归纳溢价率14.7%。

忙于抢地的房企却开端懊悔了。5月中旬，滨江集团董事长戚金兴曾标明，“最近在杭州会集土地出让中，共获取5块土地，在滨江团队精干高效办理下，公司融资才干强、融资成本低、品牌影响大，要努力做到1%至2%的净赢利水平。”

戚金兴的话道破了部分地产商因在榜首轮会集供地中抢地而堕入的窘境，在职业毛利率不断下行的趋势下，如此拿地获利太薄。而第二轮会集供地敞开时，楼市现已转冷，商场环境大变。由此，22城二次会集供地，30%地块流拍，均匀土地溢价率仅为4%，国企、当地渠道企业成为拿地主力军，民营房企减缩出资，在土地商场鲜有斩获。时至今日，第三轮会集供地正在进行中，除杭州有回暖痕迹外，房企在其他城市拿地心情依旧不高。

华夏地产研讨中心统计数据显现，到11月底，2021年年内全国百城卖地金额为4.05万亿元，同比下降7.4%。自三季度购房者张望心情渐浓，楼市出售扶摇直上后，“低迷”相同成为土地商场的主旋律。

在这一场“由火至冰”的回转大剧中，历经数轮调整，我国房地产商场虚火褪去，但耐性未失。12月15日，国家统计局发布数据显现，2021年前11个月，全国商品房出售额打破161667亿元，同比添加8.5%；出售面积158131万平方米，同比添加4.8%。业内人士估计，依据2020年全国商品房出售面积176086万平方米，出售额为173613亿元，本年不只将再破“双17”，乃至或许创出新高。

华夏地产首席分析师张大伟估计，若坚持同比上涨2.5%的水平，2021年全年，我国房地产商场出售额和出售面积就有望创下“双18”的前史新高，即出售面积有望到达18亿平方米，出售额有望到达18万亿元。

不过，北京房地产协会秘书长陈志对此持不同定见。他以为，全年商品房出售额难以打破18万亿元。陈志趣《证券日报》记者标明，因为房产交易周期较长，出售数据一般会滞后于商场体现，当下楼市去化速度依旧较慢。不过，楼市正回归常态，商场主体正在被“放活”，估计接下来新房商场将由筑底逐步回稳。

房企加快缩表进程

年均添加万亿元的商场，曾鼓舞着地产商们跑马圈地。彼时，大部分房企凭仗“高周转、高负债、高杠杆”的“三高形式”撬动了规划扩张，杠杆率简直决议了规划坐次。而在这种规矩下，不管股东或出资人，都必定寻求收益最大化，追逐加杠杆、扩规划。

在2021年，一切都不一样了。2020年下半年以来，“三道红线”、告贷会集办理等新政发力，金融机构削减投入地产职业的金融资源，以致本年成为房地产职业金融侧供应革新威力尽显的一年。出于中长时间可继续展开和短期再融资诉求，房企遍及加快缩表进程，房地产转入危险出清周期。

继续沉浸在扩表蒙眼狂奔美梦中的某龙头房企，看错了趋势，没有意识到“方针+商场”的剧变，是一盘自上而下打破开发商依靠高杠杆扩张形式、引导房地产职业健康展开的庞大棋局。现在，这家手握3000亿元现金，宣称无任何财政问题的地产商，现已实行不了担保责任。

缩表更直接的体现为降债款、控杠杆，以及去金消融。首先感遭到切肤之痛的是泰禾集团(2.230,?-0.01,?-0.45%)。作为榜首个有揭露债款违约的市值曾达千亿元房企的掌舵人，从2020年4月26日被列入失期被执行人名单至今，黄其森慨叹良多。

“客观地讲，在扩张进程中，脚步迈大了，办理没能跟上。”黄其森在承受《证券日报》记者采访时反思到，跟着房地产职业的体系性危险逐步露出，金融机构在言过其实预期，“不同项目采纳不同的处理方案，尽管比较难，一步步走。”

在“融资困难、出售转冷”的两难格式下，步泰禾集团后尘者相继在2021年出现。“财政状况恶化及财政危险问题不断迸发，出现违约的房企中，不乏全国职业排名前列或许区域龙头公司。”李想称，职业基本面以及部分房企正阅历着“至暗时间”。

“在曩昔，很多人以为房地产职业的走势将长时间单边上行。对房企而言，把本身规划做大、加快展开速度，就会不断变强。但2021年的房地产职业正阅历着20多年未出现的大革新，这种革新现已将对房地产的旧有认知逐个打破。”李想标明。

为了活下去，开发商不得不做出改动。依据上市房企半年报，到2021年6月底，百强上市房企有息负债规划算计4.2万亿元，同比增速转正为负，到达-0.9%，终结了2018年至2020年杠杆急进扩张的年代。同期，百强上市房企中，绿档企业添加7家，黄档企业削减4家，红档企业削减3家。

在去杠杆进程中，财物端必定产生改动，出资、开工下降，再叠加前期高地价拿地的状况，导致职业短期成绩遭到严重冲击成为必定。

但缩表并不意味着立刻能熬过冬季。10月初，自恒大债款违约后，把戏年等房企连续公告美元债违约，部分内资房企信誉评级被不断下调，面对信誉危机袭来，能否处理短期流动性困难是地产商存活的要害之战。11月份以来，回购债券、大股东增持股票、股东告贷、配股融资、促销财物、寻求债款展期……上市房企多措并重筹集资金，以缓解中短期债款压力和运营困局。

“企业端现在看到的利好现象更多会集在前期财政稳健的企业，关于危险已露出或危险较高的企业仍然面对较高的资金压力。”贝壳研讨院高档分析师潘浩对《证券日报》记者标明，即使近期金融方针有所调整，部分房企融资开端冻结，但危险的出清还在进行中。对此，陈志也以为，优质房企绿灯放行，高危险房企红灯制止，危险出清将会贯穿下一年全年。

最坏时期现已曩昔？

缩短出清周期抑或财政缩表，仍是部分堕入财政危险的房企要直面的应战。“这些房企的‘至暗时间’仍在继续，何时能走出窘境，这个进程仍待时日。”李想称，这种剧变当然会随同阵痛，但阵痛往后，将会是更为健康稳健的职业未来。

在前不久举办的“2021年事务交流会”上，最早喊出“活下去”的万科集团董事局主席郁亮，已标明对房地产职业的观点。他屡次提及，要“爱惜钱”“赚小钱”，熬过职业阵痛期。

余音犹存，起色好像正在降临。11月初，我国银行间商场交易商协会举办房地产企业代表座谈会后，招商蛇口、保利展开、碧桂园、龙湖集团、美的置业等房企均标明，近期方案在银行间商场注册发行债款融资东西。

12月5日，碧桂园官微发表，拟于近期向交易所请求发行供应链ABS产品；同日，金地集团“长城证券-金地集团2021年一期2号财物支撑专项方案”获准发行，拟于2022年头上市。12月6日，龙光集团宣告将于近期发动CMBS、供应链ABS等财物支撑类证券化产品的发行作业。

《证券日报》记者注意到，进入12月份以来，7天内便有多家民营房企开释融资方案，层出不穷，房企多笔ABS融资请求均已得到监管层回应。闭紧的融资大门似有敞开痕迹，丝丝带有暖意的信号，给了部分房企喘息时机。

紧接着，央行降准开释1.2万亿元，这对房地产职业意味着银行告贷额度添加，一二线城市楼市有望止跌企稳。贝壳研讨院统计数据显现，要点百城的二手房银行放贷周期11月份整体已缩短五天，居民端的房贷问题正在处理，这无疑有利于房企加快资金回笼。

利好信号接二连三。12月中下旬，央行、银保监会出台《关于做好要点房地产企业危险处置项目并购金融服务的告诉》，鼓舞银行保险有序展开并购告贷事务，要点支撑优质房地产企业吞并收买出险和困难的大型房地产企业的优质项目。

在中指研讨院看来，该《告诉》将加快房企危险出清。当房企出现了危险事情或处于流动性危机的边际时，及时处置项目财物是一项重要的危险化解手法，能够起到一举三得的效果：一是协助出险企业快速回笼资金，言过其实债款压力；二是确保项目后续顺畅建造竣工，如期交给；三是并购方可用优惠价格获取优质项目，提高财物质量和盈余才干。

在潘浩看来，《告诉》中“保险有序展开房地产并购告贷”的表态，对稳健型房企介入处理危险房企的问题有必定裨益，危险房企有时机经过金融机构、处置财物、引进出资、加快出售等多方面手法一起处理面对的危险以及防止危险的进一步扩展。

“近期，跟着方针的显着调整和起色，我个人以为，房地产职业的最坏时间现已曩昔了，流动性危机将得到有力操控，房地产职业在很大程度上能够防止此前我们所忧虑的硬着陆。”安信证券首席经济学家高善文在安信证券2022年出资战略会上标明，跟着去杠杆办法的不断推动，房地产职业高周转形式现已走到了止境，在现有调控条件下，原有形式难以为继。

在精密化办理上做文章

“未来房地产商场很或许面对第三次调整，其标志是存货周转率、杠杆率被逼下降。”高善文进一步标明，下一阶段，房地产职业的商业形式将转向高质量添加、精密操控。

蓝绿双城董事长曹舟南向《证券日报》记者坦言，地产企业赢利水平继续紧缩，将催生土地商场产生严重改动，出现变量、增量与存量商场共存的状况。未来出售规划重不重要？“也重要，但不是最重要。规划和ROE要正相关，假如ROE达不到应有水平，一味寻求所谓规划，那是各走各路。”

天风证券也在一份研报中标明，只要破除急进的粗豪形式，才干建立平稳健康的展开观。

或许，2021年将成为房地产职业新旧展开动能替换的起色点，2022年有望成为房地产新周期的起点，历经职业结构调整、产能出清和方针引导，新一年的到来或将给房地产职业带来起色。

对此，天风证券标明，新周期的特色为动摇减小、时间拉长、城市分解。从现在的方针表态来看，需求和供应端的支撑力度加大，对“失速”的基本面进行托底，但考虑到危险事情的消化和购房决心的康复需求时间，出售的康复较以往时间也要长一些，估计下一年二季度企稳。

“新房的成交量大盘子短时间不会大幅改动，传统赛道添加快度将缩短，但区域间的展开不平衡仍然让房地产职业有必定的展开空间。”潘浩称，城市更新、财物运营、租借保证、养老地产等方面的商业形式都还有很大的探究空间，在告别了高添加预期、放下包袱后，职业将进入新的展开阶段。

亦如张大伟所言，除了开源节流、坚持流动性、安心赚小钱，房地产商更要改动思路，着眼于打磨产品质量。接下来是房企大洗牌的时间，谁的质量更好，才干招引用户，在缩短的房地产商场中分一杯羹，赢得下半场竞赛门票。

经过了2021年，未来的新房商场规划是否还能继续上涨，尚是问号。但不得不说，后房地产年代的竞技场，规划将不再是取胜法宝，金融供应侧革新改动的是职业规矩和展开形式，摆在房企眼前的是，认清形势、加快改动，才有时机熬过冬季。