今年以来，港股物业管理板块掀起了一波浪潮，其间不乏像碧桂园服务(06098)和佳兆业夸姣(02168)这样的翻倍股。在近两年低迷的港股商场，赚足了眼球。

不少物业管理公司趁着这波大好行情，递表上市。别的一些公司则忙着请求从创业板(159915)转到主板，不时服务(08181)便是这样一家公司。

智通财经APP了解到，不时服务是一家香港本乡物业管理公司。尽管位列香港前十大物业管理公司的第九位，可是由于香港物业管理商场十分涣散，所以不时服务的市占率也只要0.6%。

尽管不时服务在招股书中划分了5个事务，不过首要收入都来自物业管理服务和独自保安服务，而且把这两个事务分到了物业管理及相关服务中。仔细看能够发现，2018财年和2019财年的物业管理及相关服务收入同比增加均为3.6%左右。而依据弗若斯特沙利文的研究报告，相关物业管理商场2014年至2018年的年复合增加率为5%。

(来历：不时服务招股书)

换句话说，不时服务的物业管理及相关服务收入增加连商场增速都没跑赢。

这也难怪，不时服务近几年在管的物业管理和独自保安服务合约简直没增加，合约增加率连1%都没有。2014年至2018年，香港私家楼宇的增加率为1.2%，尽管很慢，但也在增加。可是，不时服务连这么慢的增速都没打败，再次被商场打败。

(来历：依据不时服务招股书收拾)

尽管不时服务的收入增加十分缓慢，不过净赢利的增加却是另一番光景。2018财年净赢利增加逾3倍，2019财年同比增加85%。

(来历：不时服务招股书)

可是，净赢利的增加却不是由运营带来的，而是由于其他收益和联营公司溢利。2018年其他收益639万港元，联营公司溢利499.9万港元，直接增加了超越1000万港元的非运营赢利。2019财年愈加夸大，其他收益高达2673万港元，占当年净赢利46.6%。

经过检查附注能够发现，2018财年的其他收入首要来自物业出资和按公允价值计量的出资，而这两项出资发生的收益还仅仅是公允价值收益，换句话说便是这仅仅是纸面富有，并没有完成真实的现金流入。

(来历：不时服务招股书)

2019财年的其他收入首要来自弥偿收入的2600万港元，这笔收入是来自不时服务出资的公司。2015年，不时服务好像意识到自己扩张乏力，转型在即。其时董事会确认了电子商务的转型战略，并出资了AllProfit，这是家开发移动app的科技公司，旨在为顾客供给一站式居家服务。为了下降危险，两家公司乃至还签订了对赌协议。

在2019财年确认AllProfit不能完成对赌协议的成绩要求，因而补偿2600万港元。可是这笔收入是一次性收入，而且这笔弥偿收入也阐明晰不时服务的出资失利。

不时服务会发生联营公司溢利是由于该公司在2017年4月份收买了DakinHoldings的30%股权。可是，这家联营子公司的运营好像并不安稳。在不时服务的财政视点来看，2018财年、2019财年和2019年首四个月联营公司都能带来上百万溢利，可是到了2020财年首四个月却亏本8.4万港元。

从相关的附注能够看到，DakinHoldings截止3月31日年度，2018年和2019年均盈余上千万港元，可是到了2019年7月31日止四个月，却亏本28万港元。盈余动摇如此之大，真实让人摸不着头脑。可是招股书只说DakinHoldings在香港供给金融服务，却没就其事务供给详细阐明。

当一次性的其他收入消失和联营公司不能奉献溢利，不时服务2020财年首四个月净赢利同比下降33.5%。

这么多一次性收入影响净赢利，净赢利含金量天然不高。不时服务的运营活动现金流常常低于净赢利，只要2019年7月31日止四个月才略微比净赢利大一点。

尽管港股的物业管理板块行情兴旺，但也只针对那些内生增加快速，有商场远景的大公司。也有别的一些，在继续上涨的行情下，股价仍然趴在底部的公司，这些公司规划小，没有运营远景。

不时服务，不管从营收仍是财物体量来看，都不归于大型物业管理公司。加上不太成功的出资，和运营成绩动摇大的联营子公司。不时服务归于上述两种物业管理公司的哪一类呢?待转板成功后，金融商场自会给出答案。