作者：垚圭城（六土）

一向在想这么一个问题，从前无限光辉的商铺急速溃败，住所究竟会不会重走商铺之路？

作为一个楼市出资人，一味喊“涨”是极点不理性的，找到价值中的危险，从前史中吸取教训才干走得更远、更安全。

在文章的最初，我先给出定论，从全国范围来看住所大概率要走商铺的价值消灭之路。

现在的出资人都知道商铺现已不是当年的“一铺养三代”，而变成了“三代养一铺”，从出资品简直变成了“欺诈物”，一手商铺、内铺更是妥妥的深坑，深层次的原因究竟是什么呢？

深究起来，最重要的要素无非两个，一是商业模式和商业逻辑的改动，流转售卖性质的商业许多转到线上，导致商铺的需求极点萎缩；二是各地的“大干快上”的商铺太多，导致供给量大增。

需求端的萎缩、供给量的大增导致供需联系的改动，是一切出资一定要研讨的问题，那么住所会不会也存在巨大的供需联系改动的危险呢？

在答复这个问题之前，安全先来看看商铺的价值消灭之路。

01

电商冲击

关于电商的冲击，只需看看数据都理解。

2009年11月11日，某宝推出的榜首个双11，那个时分还叫光棍节。当天买卖额0.5亿元，共有27个品牌参加。

2010年改名“购物狂欢节”，买卖额9.36亿元，共有711家店肆参加。

2011年买卖额52亿，2200家店肆参加。

2012年买卖额抵达191亿元，某喵出售额逾越某宝两倍有余，抵达132亿元，某宝贡献了59亿元。

2013年买卖额350亿，支付宝买卖总额于清晨5:49分打破了100亿。

2014年是阿里上市的榜首个年初，双十一买卖额571亿元，用时仅13个小时就逾越2013年350亿元的出售总额。

2015年买卖额抵达912.17亿元，一分钟成交额高达十亿元，发明包含手机销量在内的9项吉尼斯世界纪录，优衣库成最快出售破亿店。

2016年买卖额抵达1207.48亿元。

2017年买卖额抵达1682亿，某喵出售打破一个亿用时11秒，打破2016年全天买卖额1207亿用时13小时09分49秒。

2018年某喵全天买卖额2135亿。

2019年买卖额抵达2684亿，“双十一”全天某宝直播带动成交近200亿元。

2020年某喵双11总成交额4982亿元。

2021年，在电商低沉处理的情况下，总买卖额依然创前史新高，某喵揽入5403亿元。当天京东收入也抵达3491亿元。

和十年前比，某喵的出售额提高了40.9倍，和2009年“双11”的前身、某宝“光棍节”比较更是抵达了惊人的10806倍。

能够比照线下实体店之王---商业综合体的风言风语额。

2020年全国榜首的商业综合体北京SKP全年风言风语额只要175亿，某喵双11一天就能够出售其30.87年的，算计11269天的风言风语额（假定SKP出售额为恒定量）。

再看别的一个数据，2021全国各大城市商业体40强中，上海入榜7个，总出售额643亿，北京484亿，武汉360亿力压杭州327亿稳居第三。

某喵一天的出售额是上海前7位商业体全年出售额的8.4倍，也便是一天卖了这7个商场8年的风言风语额。

比照社会消费的增加幅度。2021年全国社会消费品零售总额44.13万亿元，2012年20.55万亿元，2009年为12.83万亿元。

2021年仅仅是2012年的2.15倍，2009年的3.43倍，远远低于“双11”电商风言风语额增加。

而2021年“双11”当天，天猫和京东两家的风言风语额就占了全年消费品零售总额的2.01%。

可见，在需求端，许多的风言风语额开端向线上搬运，除了非要到现场不行的体验式服务类和交际类消费，理论上绝大多数消费都能够线上完结。

原理是什么呢？

关于电商关于实体店的冲击各种剖析文章许多，中心点无非一个，商铺的实质是一种空间优势，因为占有了某一个空间而构成的部分人流独占，可是电商将这种独占搬到线上了，将“人流独占”转化为“流量独占”，使得线下的空间即便“远在深山”，相同会有“人流优势”。

这样一来，关于空间优势的需求会大大削减。

02

天量供给

商铺最好的十年是2000-2010年，被称为商铺的“黄金十年”。因为民间关于以商铺为代表的商业地产的认同，加上地方政府关于土地开发的偏好，许多商业用地被启用，商业地产迅猛开展，潘石屹的SOHO便是这一时期的代表。彼时许多资金涌入商铺，导致了接下来的悲惨剧。

回望21世纪前10年，城市的开展一日千里，创富的时机犹如过江之鲫接二连三，从大都会到小城镇，各有各的开展时机，尤其是县域经济开展迅猛。

经济开展带来的利好，是人均收入的进步、消费观念的晋级，人们开端有钱去消费、乐意去消费。

可是一个时机一旦到了人尽皆知的时分，便是这个时机的结尾了，就开端埋人了。在上搜“商铺黄金十年”，相关文章大多是2011今后的，而2011年恰恰是商业地产转机之时，从那时开端走下神坛、走向衰败。

一个重要原因是2011年我国全面实施“限购令”后，房地产企业许多向非住所(写字楼、商业)进行出资。关于地方政府来说，商业类的项目也有利于提高城市形象，因而对非住所项意图土地批阅和建造也非常支撑。

这也旁边面证明了，一个时机人尽皆知就尽显疲态，商业地产喊出来黄金十年之时，黄金十年现已远去。但不幸的是老百姓的后知后觉，2011-2013年商业地产看上去仍旧极点活泼，但那时现已很难挣钱了，一手开发商和二手房东现已吃尽了一切赢利。

看一组数据，2008-2014年间，全国办公楼和商业风言风语用房开发出资额别离增加了383%和328%，显着高于同期住所开发出资的187%。

与之对应的是，从2012年到2015年，全国有百货店138家封闭，262家超市封闭，体育品牌店6209家封闭。至于服装专卖店，同期有9464家封闭。

到了2015年，全社会都开端意识到商业地产过剩的问题。

到2015年第三季度，全国开发商旗下无法发生租金或出售收入的商业项目体量现已抵达2.5亿平方米，逾越曩昔任何前史时期。到了12月底，全国商业地产库存达2.66亿平方米，商业地产面对比住所更为严峻的去化压力，过剩现状显着。

商业地产库存首要会集在二三线城市。以写字楼为例，沈阳在2015年迎来商业地产的交给顶峰。2015年底沈阳写字楼空置率同比上升10.9%至40.6%。姑苏的甲级写字楼空置率也逾越20%。