文｜张斌朱鹤

对房价的评论很简单心情化，心情太多了就会抢占理性，对问题的知道以偏概全或许是逻辑不通。

对房价的心情化观念十分盛行，以至于影响到决议计划，关于处理房价和房地产相关问题或许会起到适得其反的成果。这儿评论关于房价的两个盛行观念:

一是房价上涨恶化企业运营环境，挤出私家消费；二是我国房价存在严峻房价泡沫，将来会严峻危及金融体系。这两个观念并非确凿无疑，在充沛打开这两个观念背面的逻辑和现实依据今后，对房价上涨影响的知道和点评会愈加杂乱，所要求采纳的对策也绝非控制住宅价就万事大吉。

成见1：房价上涨恶化企业运营环境，挤出私家消费

房价上涨对企业运营环境有正面和负面多种影响。部分企业会饱尝房价上涨之痛，可是痛不等于产出丢失，痛不等于损伤。假如非要说房价上涨与企业运营之间的联系，更精确地说法是假如房价上涨不能带来房子供给的有用上升，则对部分的企业运营环境晦气。把对立归咎于房价上涨其实是找错了靶子。

部分企业会饱尝房价上涨之痛。房价上涨增加了企业运营活动中的房租、薪酬等要素本钱，但关于不同类型企业运营的影响有显着差异。关于商场定价才能较强的企业，房租或许劳工本钱上升的成果往往是产品或许服务的价格上升，房价上涨对企业盈余的影响有限。关于商场定价才能较弱的企业，它们至少选用以下三种方法应对房价上涨。一是改动产品/服务的要素投入密布度，比方用土地节约型技能替代现有技能，典型的比方就是在高房价区域更盛行快递职业，用快递替代了中心城区的商场，节省了城市中心地带的用地；再比方将中心城区商场转化为市郊的大型购物中心。二是加大研制力度，用其他方面的本钱下降抵补房价上升带来的本钱上升。三是退出本地商场，退出本地商场的企业还面对两种挑选，要么转移到其他区域或许其他部分继续运营，要么完全退出商场。只要企业退出商场并带来了资源搁置，才会导致实在意义上的产出丢失。

企业饱尝房价上涨之“痛”，可是痛不等于实在损伤。考虑到企业各种应对房价上涨的方法今后，房价上涨的大部分“痛”会消除，留下的实在损伤则取决于要素商场弹性。假如房价上涨造成了企业退出且退出后的出产要素得到从头使用，则不被视为产出丢失，痛不等于损伤。假如要素商场流动性差，房价上涨造成了企业退出，且退出后的出产要素被搁置，这种情形下的房价上涨才会带来实在的产出丢失，痛带来了损伤。

房价上涨对企业运营带来的不都是痛和损伤。需求考虑到房价上涨对企业运营带来的两个正面效应。第一个正面效应是城市化效应。这背面的根本逻辑是收入进步à房价上涨à房子供给进步à许多人口流入城市/城市化à规模经济、人力资本进步à出产率进步à收入进步。这构成了一个正反馈机制，其间房价上涨环节不可或缺，缺少了房价上涨带来的房子供给大幅进步，这个正反馈机制难以继续。在这个机制下，数以亿计的农人进入城市工作和日子，这是进步出产率和改进日子福利视点的首要依托，是支撑我国曩昔几十年经济增加最重要的动力来历。

另一个正面效应是典当品效应。这背面的根本逻辑是房价上涨à企业典当品价值上涨à企业融资才能进步à企业出资进步。特别是在金融商场发育程度不高，企业遍及面对融资束缚的环境下，这个机制关于战胜企业融资束缚的协助越大。我国有不少私家部分创业者以及堕入运营窘境的企业家，凭借了房子典当借款才度过了难关。

房价上涨会挤出私家消费也是一个部分观点，对全体未必适用。房价上涨会迫使部分新购房者和潜在购房者削减其他开支，挤出他们的消费。还需求看到房价上涨进步消费的两个机制。一是上面提到过的城市化效应。房价上涨影响房子供给改进，由此带来的城市化率水平进步和居民收入水平进步，这会对消费构成正面的影响。二是财富效应。房价上涨今后许多家庭的财物价值上涨，起到了影响这部分家庭消费。

在归纳考虑了房价上涨对企业运营环境或许私家消费的正负两方面影响今后，迄今为止并没有清晰的研讨定论证明房价上涨总体上恶化了企业运营环境，挤出了私家消费。从笔者曾剖析时刻序列数据和横截面数据的定论看，房价涨幅与企业赢利和私家消费是正相关联系或许没有显着的相关性。

无论是关于企业仍是顾客，房价上涨的首要损伤，莫过于接受了房价的上涨的痛和损伤，接受了房价上涨对部分集体的消费抢占，却未能得到房子供给有用改进带来的城市化效应，未能让更多人进入城市日子。房子供给不能得到有用改进，往往是由于住所土地供给受到约束，或许是城市公共基础设施滞后，城市公共办理和服务滞后。有用的房子供给不仅是房子自身，也包含房子附着的交通、教育、医疗等公共服务，缺少了后边这些也会约束有用的房子供给。

房价上涨对企业和居民的实在损伤，是不能带来房子供给的有用改进。与其把锋芒指向房价上涨，不如指向背面独占的住所用地供给，指向建了房子却没有配套的教育、医疗和公共办理服务，指向不能高效抵达市郊的公共交通。

有没有方法既让房子少提价，又能得到城市扩容带来的经济开展机会和日子福利改进空间呢？与发达国家大都市比较，我国一线大城市的高房价对立不在中心区，而在于市郊，在于都市圈。东京、纽约、伦敦这些大都市中心区房价也很高，可是市郊房价大幅下降，这使得中等收入家庭也能加入到大都市的工作和日子傍边，大都市的门对大多数家庭是打开的，大都市也由于都市圈的开展再次活力焕发。在北京、上海、深圳这些大城市，不仅是中心区域房价高，市郊的房价也高，远远超出了中等收入家庭的接受规模，大都市的门开的越来越窄。处理高房价对立的起点，不在于按住大城市中心区域的高房价，在于都市圈的开展。在2021年最新发布的政府工作报告傍边，开展壮大城市群和都市圈成为“十四五”规划傍边的重要工作方针。

成见2：我国存在严峻房价泡沫，将来会严峻危及金融体系

很难事前判别某个财物存在严峻的价格泡沫。判别房地产价格泡沫亦是如此。我国几个一线大城市的房地产价格很高，房价收入比也很高。可是房价高不等于房价泡沫，高房价收入比带来的苦楚未必会像泡沫那样很快幻灭，而有或许长时间继续。

万科公司的谭华杰根据许多世界经历的研讨标明，居民部分利息保证倍数反映了居民偿付住宅典当借款的保证才能，是猜测房价是否大跌最有用的目标，猜测才能远好于房价、房价收入比、居民部分债款杠杆率等其他许多目标。用居民可支配收入减去居民消费开销作为居民储蓄，用居民储蓄除以居民债款利息，以此得到居民部分的利息保证倍数。谭华杰的研讨发现，居民部分利息保证倍数高于1.5倍时，根本没有国家/区域产生过房价大跌状况。美国2007年房价大跌前夜，居民部分利息保证倍数1.46倍；日本1989年是1.49倍；香港1997年是1.23倍；芬兰在1989年是0.73倍，西班牙1989年是0.99倍。世界经历这个目标低于1.5的临界值会导致房价大跌和居民部分债款窘境。我国现在的家庭部分可支配收入大约61万亿元，消费约38万亿元，储蓄挨近23万亿元；家庭部分各种借款55万亿元，依照加权均匀借款利率5.5%核算需求付出的利息大约3万亿元，利息保证倍数在8倍左右，远高于世界警戒线水平。这说明我国居民归还住宅典当借款才能有较高的保证，至少从世界经向来看我国全体的房地产价格大幅跌落的危险很低。

退一步看，即使呈现了我国全体房价存在严峻泡沫，未来大幅跌落，这是否会成为我国最大的金融体系危险呢？首先要区别两种类型购房行为带来的房价上涨，一种是超出偿债才能借钱买房，另一种是不借钱买房或许在偿债才能规模内借钱买房。这两种类型购房行为对金融体系的影响截然不同。假如是前者，一旦房价跌落，购房人要承当房产价值丢失和归还借款本息的两层压力，终究难以归还本息，对金融机构而言是财物质量快速恶化，金融机构被逼做出缩短买卖和信贷的连锁反应，金融危机接二连三，这是世界上金融危机的典型体现。假如是后者，即使房价跌落，购房人依然可以如期归还借款本息，丢失停留在购房人，但不会传递到金融机构，这样就不存在后续的金融机构连锁反应。即使房地产价格有较大动摇，但对金融体系不构成太大要挟。

我国房价假如显着下降，会存在许多借款人难以归还借款本息吗？我国绝大部分借款人有较高的利息保证倍数，住宅典当借款有很高的首付比约束，从历史数据来看我国的住宅典当借款向来是危险较低的安全财物。这种情境下，即使房价跌落也不会呈现许多借款人难以归还借款本息并把金融机构拖下水的情形。

房价上涨关于金融体系危险而言，要害的并非房价上涨，而是超出偿债才能的许多举债购房。与其把锋芒指向房价上涨，不如指向房价上涨背面的过度举债投机房价上涨行为。按住宅价并不会消除房价上涨预期，而只会让房价上涨预期继续，这会进一步影响投机房价上涨行为。

（作者张斌为我国社科院世界经济与政治研讨所研讨员，我国金融四十人论坛资深研讨员；朱鹤供职于我国金融四十人论坛研讨部；修改：王延春）