国内第一家物业办理公司要追溯到1981年，诞生于深圳。13年往后，国家建设部于1994年发布了《城市新建住宅小区办理办法》，该办理办法发布标志着国内物业办理职业开端迈向法制化开展。

尔后物业办理职业快速开展，以至于急需一套市场化办理办法。所以，在2003年，国家发改委、建设部发布了《物业服务收费办理办法》，标准物业服务收费行为，也预示着国内物业办理职业收费市场化。

假如说国内物业办理职业前22年完成了从诞生到标准，再到市场化的改变，那么紧跟随后的16年完成了商业模式的定型，而最近几年在港股密布上市的物业办理公司，则完成了本钱化的进程。

在物业办理公司本钱化的进程中，不少公司是从房地产(512200)公司拆分出来，而且还走出了不错的行情，例如从碧桂园(02007)（02007）拆分出来的碧桂园(02007)服务（06098），上市两年间，股价上涨超越160%。

这当然吸引着其它房地产(512200)公司仿效，刚经过港交所聆讯的年代邻里便是其间之后，其母公司是在港股上市的房地产(512200)公司年代我国控股（01233）。

外拓物业加收买丰厚在管物业组合

智通财经APP了解到，年代邻里在2018年我国物业办理协会评选中，归纳实力排名第11，而且是国内抢先及快速开展的归纳物业办理服务供货商之一。年代邻里还自主研制出了“融物业生态圈”，该公司开发的APP整合线上线下资源，掩盖用户日子的方方面面。

（来历：年代邻里招股书）

年代邻里分成了物业办理服务、非业主增值服务、社区增值服务和其它专业服务四种事务，其间物业办理服务是首要收入来历，非业主增值服务次之。

（来历：年代邻里招股书）

从上图能够发现，年代邻里的总收入从2016年的3.73亿元增加至2018年的6.96亿元，年复合增速为36.6%。2019年上半年增速更高，同比增加48.1%至4.56亿元。首要是在2019年3月收买广州东康，使得在管物业面积增加了1340万平方米。

（来历：年代邻里招股书）

年代邻里和大部分从房地产(512200)母公司拆分的物业办理公司相同，在管面积首要来自母公司开发的项目。不过由于年代邻里不断开展第三方物业外拓事务和收买物业公司，办理年代我国开发的物业占在管总面积从2016年的81.2%下降至2019年上半年64.9%。该开展战略有效地丰厚了公司在管物业的来历。

（来历：年代邻里招股书）

年代我国所开发的物业办理费一般比外拓物业要高，首要是大部格外拓物业为“旧社区”。这其实也映射出了国内物业办理职业的生态，新开发楼盘根本被开发商旗下物业公司包办，外拓事务只能瞄准旧社区。

此外，2019上半年均匀办理费为3.48元，同比上涨30%，而从前的均匀办理费并没有显着增加，首要是由于收买的广州东康较高的办理费所造成的。一起，这笔收买也使得年代邻里的事务扩张至湛江、唐山和钦州。

事实上，收买并购在物业办理职业益发常见。物业办理百强企业到2018年末，总计收买327家物业办理公司。我国百强物业办理公司的市占率也从2014年的19.5%增加至2018年的38.9%。

估计未来职业会集的趋势仍然会继续，也因而中大型的物业办理公司开端现象出规划效应。从年代邻里的毛利率也能看出这一点，毛利率从2016年的23.2%提升至2019年上半年的26.9%。

（来历：年代邻里招股书）

物管公司成母公司融资途径

物业办理公司大多数为轻财物，财物首要会集在流动财物。从年代邻里财物负债表的财物端能够看到“预付金钱、按金及其他应收金钱”增加非常快，2016年该科目仅占流动财物22%，2018年该份额则到达59%，而且年复合增速高达433.5%。

（来历：年代邻里招股书）

从附注中能够看到，导致该科目快速增加的首要是“应收关联方金钱”。招股书发表，公司做了财物典当证券组织后向年代我国集团供给借款，到2018年末和2019年上半年，借款余额分别为16亿元和15.26亿元，利率介乎6.5%至7.5%。

（来历：年代邻里招股书）

由此可见，年代邻里还成了年代我国的一个融资途径。在招股书的募资用途中能够看到，年代邻里方案将募资使用在战略收买、打造互联才智社区和开展一站式服务渠道。现在看来，还能必定程度处理母公司的融资问题。

年代邻里从一开端依靠年代我国开发的物业开展，到后来逐步经过外拓物业和收买并购，形成了独立开展的才能。假如成功上市，使用本钱市场的优势，加速进行收买并购，年代邻里的成长性将是值得等待的。