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职业的基本面，咱们连续了年度战略对出售的判别，未来1-2个季度将连续5月的下行趋势，19年全年的商品房出售面积的下降在-5%至-10%，城市结构分解将会加重，一二线商场继续回暖，三四下下行压力加大。新开工方面，咱们以为会跟着出售和拿地的削弱而加速下行，或许三季度就会看到单月负增加。尽管土地购置费对房地产出资的拉动在不断下降，但跟着信誉环境的改进，高位的施工面积仍能支撑房地产出资增速维持在5%-8%。

从行政方针调控的视点来说，咱们以为本年将会连续“因城施策”的调控大方针不变，加强地方政府的主体职责，金融方针调控的重要性在本年将会愈加凸显。本年以来，按揭借款的发放速度加速带来房企出售回款的加速，叠加一季度新增信任规划的同比大增，使得房企资金面处在一年多来较为宽余的状况，一起房企一致性的对一二线商场的达观预期，带来土地商场回温，土地成交溢价率有所上行。跟着23号文的推出，咱们以为未来房企的融资环境将有所收紧，个人按揭借款发放层面也或许呈现城市间的结构分解，房地产商场过热的城市发放节奏或许会有所放缓。

从房企的运营层面来看，房企连续了上一年以来加速周转，削减囤地，操控杠杆的运营战略，头部房企的拿地强度并未高于上一年。一起，咱们也看到，在本年职业全体下行周期的情况下，头部房企仍然能坚持较快的出售增速，即使是前30的房企间，也呈现了结构分解，不再像18年相同都坚持快速的出售增加。未来职业将会早年100的集中度进步转向头部房企集聚。19年房企尽管盈余才能或许承压，17、18年快速的出售增加，可结转资源充分，成绩增加确实定性较强，近期主张重视中期成绩开释带来的估值修正。

咱们主张重视运营功率改进、资金获取才能较强的房企，要点引荐：华夏美好、新城控股、万科A、保利地产和招商蛇口。

一起，在二线房企中，引荐仍能在职业下行周期坚持出售增加的房企，要点引荐：中南建造、蓝光开展、荣盛开展、金科股份和阳光城。

危险提示：调控方针进一步收紧；商场体现超预期下行

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