证券头版谈论:住所去库存谨防过了头

从限购、限贷升级到限售，近期许多三四线城市跟随一二线城市的脚步，加入了楼市调控行列。拉长调查周期，咱们会发现一个有意思的现象——从2015年末中心经济工作会议提出“三去一降一补”，发动楼市去库存后，短短一年半的时间里，以按捺需求为代表的各种调控方针现已先后来临一二线、三四线城市。

为什么会这样？答案都在数据里。首要弄清一个概念，有关部分在布置楼市去库存使命经常引证一个数据，也即2015年末全国商品房待售总面积到达7.19亿平方米。但事实上，国家统计局的商品房待售总面积方针中包括三大块内容，分别是住所、办公楼和商业经营用房。住所是大头，进入商场后又直接对接居民部分的资产负债表，其价格涨跌是衡量宏观经济冷热的重要方针，也是各种限购限贷方针最首要的方针。因而，住所待售总面积才是衡量去库存作用最精确的方针。事实上，这也是大众言论评论楼市方针时遍及所指的内容。

按国家统计局数据，2015年末全国住所待售总面积是4.52亿平方米。两个月后也即2016年2月末，全国住所库存量到达前史高峰4.66亿平方米。自此之后全国住所库存量不断下降，2016年末降至4.03亿平方米，到本年8月末持续降至3.32亿平方米。

3.32亿平方米住所待售面积意味着什么？记者回溯了统计局的前史数据，这大致介于2013年12月底的3.24亿平方米和2014年2月底的3.42亿平方米之间。了解上一轮方针周期的读者应该知道，2014年上半年，全国大部分城市都在逐步撤销限购限贷。在方针的镇压之下，2013年至2014年末全国首要城市的住所价格现已按捺住了快速上涨的气势，在一个渠道区间内渐渐上行。

但至此之后，全国的住所待售总面积一路攀升，到2015年3月“3·30新政”宣告下调二套房首付份额之时，全国住所待售总面积现已到达4.28亿平方米。一年之后，攀升至前史最高点的住所库存量，触发了咱们现在看到的去库存方针出台。

依据一些研究机构的计算，3.32亿平方米的住所待售面积大致对应了12个月左右的去化周期。而依据住建部和疆土部本年4月联合下发的告诉，12个月的库存消化周期也是各地决议添加仍是削减住所用地供给的分水岭。告诉明确要求，消化周期在36个月以上的，应中止供地；消化周期在36个月至18个月的，要削减供地；消化周期在12个月至6个月的，要添加供地；6个月以下的，不只要明显添加供地，还要加速供地节奏。

换句话说，按官方口径当时的住所库存量其实现已到达了相对均衡的水平，按现有速度持续下行则有或许面临库存缺乏。从这个逻辑动身，咱们就不难理解为什么从上一年下半年开端，楼市调控进入“因城施策”阶段后，一线城市、二线城市直至现在的三四线城市先后出台方针按捺购房需求了。无他，供需平衡现已从头树立，现在不是供给过剩，而是需求过旺了。

既然是供给或许缺乏，那为什么不直接加速批地添加供给？其间关键是房地产的方针周期与金融周期正在交错叠加。住所商场的供需失衡虽在逐步康复，但金融商场的去杠杆仍然还在尽力。与金融周期叠加，是当时房地产调控面临的最大应战。这也是为什么本年以来银行对购房人资金来历的排查如此严厉。同理，本年初开端央行自动引导银行间商场利率上行，主旨也是要加速揉捏商场泡沫，加速金融去杠杆进展，为未来方针转向赢得自动。

未来，去库存和去杠杆该怎么和谐？“三去一降一补”之间应该怎么和谐合作？咱们要面临的应战仍旧并不轻松。

本文来历：罗克关/证券