蛋壳、自若IPO的相关音讯，商场中早有撒播，但怎料青客(QK.US)却“半路杀出”，抢先向SEC递交了招股阐明书，申请在纳斯达克上市，欲最多筹资1亿美元。

但抢跑的背面，青客的现状却不容乐观。尽管青客2018年以9.12万间的可租借房间位列我国品牌长租公寓运营商的第三名，但与榜首、二名比较，间隔显着。榜首、二名在同期的可租借房间数量分别为42.77万、19.75万，青客急需扩展规划防止间隔进一步加大。

不过，高负债让青客的扩张“绰绰有余”。2018财年(到9月30日止)时，青客的财物负债率高达143.8%，且经营活动现金流净额持续为负，2018财年流出1.17亿，同比扩展166%。

与此同时，公司亏本持续扩展。2018财年亏本翻倍至4.99亿人民币，到2019年6月30日止的9个月，亏本为3.73亿元，同比扩展15%。

基本面如此，若无适宜估值，即便冠上了“长租公寓榜首股”的名头，也难赢得商场认可。带着这样的家底，青客抢先上市的决心来自哪里?

品牌长租公寓的重财物运营

事实上，关于长租公寓运营商而言，当时的长租公寓职业就像一朵玫瑰，美观但“带刺”。

美观的当地在于，长租公寓是刚需，是趋势，且方针大力支持。依据ChinaInsightsConsultancy数据显现，至2018年时，我国的长时间租户浸透率为17.2%，与美国的31.2%、英国的37%、日本的38.7%、德国的55%比较，仍有较大的生长空间。

不过，品牌长租公寓并未脱离重本钱的领域，且脱胎于传统的C2C形式，现在首要分为两种：一种是房地产(512200)商以自有物业运营长租公寓;另一种是从房东手中租过房间，装饰后再租借给客户。青客便归于后者。

尽管从房东手中租过房间运营长租公寓比房地产(512200)商用自有物业运营更轻财物，但中心问题在于，长租公寓运营商租借房间和装饰需求花费很多资金，而对客户收取的当月租金难以补偿当期开销，若要坚持规划扩张，便需求更多的资金，然后让该形式下的长租公寓也带上了重财物特点，这便是“刺”。

因而，房子的租金费用和装饰创新费用成了最大的运营本钱开支，这也是一切长租公寓玩家所面对的难题。2017、2018财年以及2019财年前三季度，青客运营本钱占总收入的份额分别为104.8%、100.9%、106.8%，且同期租金费用和装饰创新费用在运营本钱中的份额均挨近90%。

分期付款占租金总量的份额超60%

如安在侧重财物的形式下完成规划的快速扩张，是每个长租公寓玩家都思考过的问题，预付和租金贷便由此而生。预付是通过必定的优惠提早确定租户租金，以完成租金的快速回笼。青客的租客预付至少6个月租金可享用5%的租金扣头，预付至少12个月则可享用10%的租金扣头。

而租金贷指的是租户通过长租公寓运营商与金融机构协作所供给的分期付款借款进行房租的付出。该形式外表是租金联系，但实践是租户与金融机构的信贷联系。

商场中便有运营商在未对租客进行危险提示的情况下，把租户和金融机构进行对接，且部分产品利息较高，加大了租客的还款危险。在该形式下，运营商可将租金分期付款的收益用于装饰和公寓置办。到2019年6月30日，青客已和11家金融机构协作，其间65.2%的租户租金便通过分期付款付出。

2019年前三季度，青客在预付租金扣头前的租金总额为8.47亿元，若以65.2%的份额核算，通过分期付款的租金总量为5.52亿元。租户的分期付款无疑对青客的资金压力有必定缓解，但该部分租户在签定协议之前，是否有被充沛奉告其间的危险?若没有，这或将成为影响公司品牌的暗雷。

扩张速度放缓

从首要运营方针上看，在通过2018财年的高速扩张后，青客在2019财年前三季度的扩张有所放缓。

2018财年时，签约公寓数量、可用公寓数量、已签约租借单位数量均录得超越90%的增加，正在装饰的租借单位数量增速则高达近200%，扩张火力全开。

而至2019财年前三季度时，增速全线回落，特别是正在装饰的租借单位数量同比下滑超90%。值得注意的是，每个租借单位的均匀装饰费用持续下降，2019财年前三季度的降幅则到达25%，这是由于规划的扩展使得边沿本钱有所下降。

为了在快速扩张后坚持入住率，青客在2019财年前三季度对租金进行下调，导致租金利差同比下滑5.6个百分点至25.1%，但同期的均匀入住率仍下降了1.1个百分点。

与此同时，成绩也体现出了相应的改动。由于扩张变缓，2019财年前三季度的收入为51.43%，增速下滑近20个百分点。总运营本钱和费用增速则跟着减缓，但当期的净亏本为3.73亿，高于2018财年同期，首要由于折旧摊销费用同比增加了近50%。

扩张踩了脚“刹车”后，青客的财物负债率也有所下降，从2018财年的143.8%下降11.1个百分点至132.7%。

运营功率难掩规划下风

为了标明本身的优势地点，青客把2018年的部分运营方针与国内首要涣散品牌长时间公寓运营商做了比较。其间，青客2018年的租金利差为30%，远高于同行，但上文可看到，2019财年前三季度时，青客利差已下降至25.1%，间隔逐渐缩小。

此外，与同行比较，青客在与房东签定的均匀租借期限、均匀月末租借率、每个司理办理的租借单位数量、每个租户的置办本钱四大方针上，均体现出必定的优势，阐明青客在运营的功率上优于同行。

但这并不能掩盖青客的瑕疵。首先是规划的间隔。2018年时，青客的可租借房间为9.12万，远远落后于职业榜首名的42.77万和职业第二名的19.25万。规划的落后，意味着品牌的间隔。而租房并不是激动性消费，由于租户对质量的需求，会愈加注重运营商的品牌。这也是青客抢跑，要夺得长租公寓榜首股名号的原因之一。

其次，受限于规划与长租公寓的重财物特点，中短期内难以看到盈余期望，且跟着商场的扩张，亏本或将持续扩展。由于在中短期内，租金、创新装饰的高开销形式难以改动。

青客公寓创始人金光杰曾表明，12万间才是盈亏平衡点，而青客距该方针仍有必定间隔。何况公司负债居高不下，2019财年前三季度时仍高达132.7%，即便上市后负债压力能有所缓解，但仍会让青客的扩张遭到掣肘。