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摘要：从某种含义上讲，我国的金融周期便是房地产周期。
虽然我国住所需求15%的GDP占比好像并不高，房地产出资的规划乃至小于基建与制造业出资，但事实上，房地产出资与它们最大的差异在于，房地产仍是一种流动性相对较高的金融财物，是居民财富的重要贮存方式之一。实践上，住所需求本便是金融业的价值来历之一，这使得房地产得金融加速器效果愈加强化。
我国住所商场总价值250-300万亿，是居民财富的比重超越50%
我国住所存量价值有多大？这好像很难给出一个精确的定论。可是咱们能够依据现有的数据用多种办法进行预算。依据国家核算局住户的全国城乡住户一体化查询，2016年全国人均住所建筑面积40.8平方米，其间乡镇居民人均住所建筑面积36.6平方米，乡村为45.8平方米。因为核算样本的问题，这一目标或许高估了乡镇居住面积，可是因为乡村居民宅基地价格难以估量，咱们核算的我国住所价值仅包含乡镇住所价值，这能够在必定程度上处理高估问题。
2016年，我国乡镇人口共7.93亿，依照36.6的人均住所面积，能够核算得到2016年我国住所面积达到了290亿平。2017与2018年全国商品住所出售面积别离达到了14.5与14.8亿平，大致能够得到我国住所存量约为320亿平。而在2018年，我国新建商品住所的均匀出售价格为8461元/平方米。考虑在一线城市，新建住所多在中心城区以外，存量住所均价或许低于新建住所，而三四线城市或许与之相反。因而，咱们运用这一价格数据，可得全国住所总市值约为270万亿人民币。
咱们能够经过其他办法，添加研讨的稳健性。因为《上海核算年鉴》发布了上海市存量住所面积，而其他区域并未发布，咱们能够经过核算上海市住所市值，并核算上海占全国的比重，核算住所总市值。2017年上海市存量住所面积为6.72亿平方米，其间公寓6.25亿平，剩下部分为别墅、新老式里弄等。而在2017年，上海市新建商品住所均匀价格为2.49万元。虽然这一数字低于咱们对上海市中心区房价的认知，但咱们暂时用这一价格作为住所均价的代表。将这两类数据相乘，能够得到上海市住所总市值约为16.7万亿人民币。
2017年底，上海市个人住所借款余额1.31万亿，而全国居民个人购房借款余额为21.9万亿，上海市占比约为全国的6%，这一比重高于上海市GDP以及人口占全国的比重。因而，假如假定上海市住所市值占全国比重与借款余额占比适当，那么可大致核算，全国居民住所市值或许将挨近280万亿，略高于用前一种办法的估量值。因为上海市金融商场相对兴旺，或许有部分消费贷作为首付款进入商场，导致上海市实践借款占比被轻视；此外，因为上海市住所单价远高于全国均匀水平，因而上海居民购房的杠杆率或许高于全国，这又或许导致上海住所市值比重实践上低于借款余额比重，因而实践状况或许与这一水平挨近。
全球各区域人口比重
全球各区域住所价值占比
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此外，第三方研讨机构榜首太平洋戴维斯关于全球房地产价值的研讨，在2016年底，全球住所总市值达到了168.5万亿美元，其间我国与香港区域占比为25%，约合290亿人民币。而虽然香港住所单价较高，但其建筑面积相对较低，住所总值略超1万亿美元，因而，大陆区域住所总值约为282万亿人民币，考虑到近两年来房价的上升，2018年的状况或许更高。归纳这些成果，咱们估量，2018年我国住所总值总市值大约在250-300亿元之间。有意思的是，我国GDP占全球的份额约为15%，低于19%的人口占比，但后者又低于25%住所市值占比，这也意味着我国的房价好像超越了经济发展的水平。
依据社科院编制的我国居民财物负债表，2016年底，我国居民的金融财物约为180万亿人民币，这现已低于咱们核算的住所市值。假如咱们用250万亿核算2016年住所总值，其占居民总财物的比重现已达到了56%，是我国居民最重要的一类财物。相比之下，虽然美国居民2016年总财物规划到了761万亿人民币，远高于我国的444万亿，两国居民财富的比重与GDP的比重大致适当，可是美国居民的住所财物约为26万亿美元(180万亿人民币)，反而低于我国，而其占居民财富的比重仅为24%。而美国居民除了存款与通货以外的金融财物规划，高达66万亿美元，大约是我国居民的5倍。
在这一布景下，我国房地产价格的改变，将会带来更强的财富效应，对微观经济产生更大的影响。
2016年中美居民金融财物结构
房地产是我国信誉扩张的重要载体
实践上在我国，从居民、开发商到地方政府、金融机构，各经济主体都被绑在了房地产的链条上。地方政府将生地变成熟地，并将土地卖给开发商以取得收入；房地产开发商从金融机构取得融资购地，并将建好的住所卖给居民完成资金的回笼；居民也从银行借款购房。只需房价坚持涨势，房地产作为出资品便会招引更多居民需求，开发商收入添加，对未来更有决心，会加大对土地的置办力度，政府的收入添加，能够进行更多开销，居民的财富上升会增强其还款才能，并影响消费，房地产开发借款与个人购房借款关于银行的危险也会下降，会将更多资金投入房地产范畴，房地产的链条就能一向工作下去。而这一链条的快速工作，也会带动全社会的全体需求。因而，房地产具有金融加速器效果，这也是其被称为周期之母的重要原因。
自2008年以来，房地产的链条关于我国信誉扩张的效果越来越重要。在2008年底曾经，包含个人住所借款以及房地产开发借款在内的房地产借款在我国借款余额中的比重大约仅为17%，但尔后规划继续扩张。在2012年之后，房地产借款的增速继续高于借款余额增速，尤其是在2016年，新增房地产借款占到悉数新增借款的比重乃至超越了50%，随后几年也都坚持在了40%左右，这仍是在关于房地产企业融资以及居民房贷做了许多约束的条件下产生的。而房地产借款现在占借款余额的比重现已达到了29%。
房地产关于我国信誉扩张的效果越来越重要，其带来的结果便是我国经济的周期与房地产周期的相关性越来越强。假如用我国商品房出售额作为房地产周期的区分目标，咱们能够看出，从2008年以来，我国的房地产商场阅历了三轮短周期的改变，别离是2009年-2011年、2012年-2014年以及2015年至今。假如比较我国商品房出售额增速与广义社融增速，咱们能够发现二者坚持了十分强的同步性。假如说2009年的那一轮房地产商场的上升，还与其时全体宽信誉的方针密切相关，可是跟着我国全体微观杠杆率的上升，我国尔后没有再推出相似“四万亿”那样力度的影响方针，因而到了2012年今后，房地产周期就更受房地产自身的调控方针影响，而这时房地产需求的改变对国内信誉扩张的含义就愈加明显。所以从某种含义上讲，我国的金融周期便是房地产周期。
一般看来，钱银金融这类虚拟变量，相关于实体经济会具有必定程度上的抢先性，假如将社融增速与GDP增速相比较，能够发现其相关于GDP存在1-2个季度的抢先性。这从某种含义上，也阐明房地产出售关于实体经济同样是抢先目标。而从前史规则上看，房地产出售相关于出资又坚持了两个季度左右的抢先性，因而，房地产出资的改进，或许也是实体经济改进的重要原因。前文现已阐明，房地产出资关于建材、金属等原材料存在很多的需求，因而，它也是驱动PPI上升的重要因素。咱们能够看到，房地产出资与PPI之间也存在较强的相关性。而在2012-2016年，全球经济都笼罩在通缩的环境中，在这种状况下，房地产出资的上升，关于打破债款-通缩的循环，带来实体经济的上升也发挥了重要含义。