《快报》文/高伟

作为最大物业央企，保利物业开展股份有限公司（简称：保利物业）重新三板摘牌后总算有了新动作，《快报》留意到，8月7日，保利物业正式向香港联交所提交上市前文件，敞开了赴港上市之路。

跟着房地产(512200)职业进入白银时代，物业板块已成为新的战场，大批物业公司凭借金融资本扩张。2014年，彩日子从把戏年分拆赴港上市，成为首只上市的物业股，摆开物业公司上市的前奏。随后几年，中海地产、绿城我国等纷繁在香港上市。近期，除保利物业，另一家央企物业公司招商物业也将借壳中航善达(000043)，在A股上市。

为什么重视这家公司赴港上市？一是它是具有央企布景的榜首大物业公司；二是这家公司毛利率、利润率真实有点低，三是商场质疑其过度依靠母公司。

《快报》据中指院2019年的归纳实力排名，保利物业在我国物业服务百强企业中排名第四，在央企布景的我国物业服务百强企业中则排名榜首。

招股说明书显现，到2019年4月30日，保利物业合同办理面积达3.714亿平方米，收入为17.18亿元，毛利率为24.9%。到2018年末，在已上市的14家物业公司中，彩日子（01778.HK）在管面积最大，为5.54亿平方米，碧桂园服务(06098.HK)在管面积为5.05亿平方米、绿城服务（02869.HK）为1.7亿平方米、雅日子服务(03319.HK)为1.54亿平方米。假如保利物业顺畅上市，将跃居办理面积第三大的上市物业公司。

尤为留意的是，保利物业的毛利率和利润率真实有点低。

在出售毛利率方面，在港股上市的5家龙头物业股，雅日子服务2018年的出售毛利率为38.2%，碧桂园服务为37.7%，彩日子为35.5%，中海物业为20.43%，绿城服务为17.9%；而保利物业2018年的毛利率则为20.1%。保利物业2016至2017年毛利率更低，别离为16.7%、17.9%。

在净利率方面，据保利物业招股书，2016年-2018年，该公司的净利率仅为5.8%、6.9%、7.9%。要点比照2108年，保利物业净利润为2.25亿元，彩日子为5.18亿元，碧桂园服务为9.34亿元，绿城服务、雅日子服务净利润别离为4.66亿元、8.11亿元。在净利率方面，2018年保利物业净利率为7.90%，而彩日子为14.34%，碧桂园服务则达雅日子服务更是高达25.36%。

《快报》还发现，保利物业主业过度依靠母公司，一度引发商场质疑。

从办理物业所得收入来看，保利物业仍然在高度依靠母公司保利开展控股集团，即在A股上市的保利地产(600048)。招股书显现，从2016年至2018年，保利物业办理物业所得收入别离为19亿元、24.2亿元、29亿元；可是，在收入构成中，来自母公司保利开展控股的办理物业收入占比别离为98.7%、95.9%、88.6%，超越8成的收入仍是来自于母公司。2019年前4个月，这一占比则降至84.2%。

对此，保利物业总经理吴兰玉近期评论道：“有一个强壮的母公司并非坏事，在某种程度上是优势。背靠母公司的雄厚实力与品牌效应，给保利物业的本身独立开展带来巨大支撑。保利物业依托母公司，但不彻底依靠母公司。”

问题是，保利物业共有三个事务条线，别离供给物业办理事务、非业主增值服务及社区增值服务，其间物业办理事务是公司最重要的收入来历。保利物业的外拓项目以非住所为主，非住所占了83.8%，包含商业、写字楼、公共及其他物业（校园及科研项目、工业园、公共服务设施和乡镇）。保利物业董事长黎家河此前承受媒体采访时曾介绍，保利物业拓宽的政府、校园、医院、工业园区等物业，利润率会比住所和写字楼更高。

《快报》查阅招股书发现，到2019年4月30日，保利物业84.2%的收入来自母公司保利集团开发的物业，这部分物业在管面积占56.2%。其外拓项目在管面积占43.8%，却只贡献了15.8%的收入。关于外拓项目是否影响了全体毛利率？咱们将进一步盯梢研讨。