6月21日，第一批上市的9只公募REITs将迎来超百亿元市值的限售比例解禁。这将进步公募REITs的买卖活跃度和商场流动性，但也或许会让该板块尤其是那些高估值种类接受必定卖压。不过，待解禁压力开释后，公募REITs有望再次迎来装备时机。我国证券报记者调研了解到，险资和工业资本在解禁后继续持有的志愿激烈，有望成为此次解禁的“压舱石”。公募REITs办理人也为应对此次解禁做了“万全”预备。未来跟着公募REITs不断扩容，优质财物的装备价值日益凸显。
“上一年出售时，我用1万多元认购了1000份某公募REIT‘尝鲜’，最终只承认了18份。一年里，这只基金上涨了不少，还进行了分红。尽管仅仅小散一枚，但我也想知道在解禁之前，该不该卖出这18份‘原始股’？”一位公募REITs出资者如是说。
6月21日，上一年此时上市的9只公募REITs将迎来算计市值112.89亿元的限售比例解禁，体量大致与其时流转盘市值适当，这将进步公募REITs的买卖活跃度和商场流动性，但也或许会让该板块尤其是那些高估值种类接受必定的卖压。不过，解禁后优质REITs项目若因买卖危险带来净值过度跌落，或许呈现长时间出资的买入时机。
我国证券报记者调研了解到，保险资金和工业资本占此次解禁总规划的近三分之一，因为资金特点、出资战略与REITs产品契合度较高，解禁后继续持有的志愿激烈，有望成为此次解禁的“压舱石”。公募REITs办理人也为应对此次解禁做了“万全”预备。
“未来仍或许呈现第一批公募REITs发行时被出资者一抢而空的局面。”业内人士估计，跟着公募REITs部队不断扩大，产品稀缺性会下降，但优质财物的装备价值日益凸显。而公募REITs与其他类别财物相关性低，其全体装备价值相同显而易见。
解禁规划与现有流转盘适当
2021年6月21日上市的第一批9只基础设施公募REITs在一年后迎来超百亿元限售比例解禁。
公募REITs在发行时总比例分为三部分，别离面向战略配售出资者、下出资者和大众出资者出售。战略配售出资者包含原始权益人及其关联方和其他专业组织出资者。对战略配售出资者均设置了必定的限售期。其间，原始权益人的限售期为60个月，原始权益人关联方的限售期为36个月，其他战略配售出资者的限售期为12个月。因而，此次解禁比例均为其他专业组织出资者持有的战略配售比例。
“产品面对的解禁压力与战略配售出资者持有比例比例有关，也与解禁比例占其时流转盘的比例有关。假如产品前述比例过高，或许面对较大商场压力。”一位公募REITs相关事务负责人表明。
我国证券报记者剖析各家REIT发布的免除限售公告发现，中金普洛斯REIT将有52%的基金比例面对解禁，在9只产品中解禁比例占悉数基金比例的比例最高。紧随其后的是红土盐田港REIT和华安张江光大园REIT，解禁比例别离为40%和35.33%。这三只公募REITs限售比例解禁后，可流转比例占比均升至80%。中航首钢绿能REIT、东吴苏园工业REIT和浙商沪杭甬REIT三只产品的解禁比例均在20%以下。
从解禁比例占其时流转比例比例看，中金普洛斯REIT比例最高，达185.71%，安全广州广河REIT、富国创始水务REIT和红土盐田港REIT解禁比例占其时流转比例比例均在100%以上。中航首钢绿能REIT、东吴苏园工业REIT和浙商沪杭甬REIT三只产品解禁比例占其时流转比例比例均在50%左右。
从解禁市值看，中金普洛斯REIT仍居首位，依据6月17日收盘价大略核算，解禁市值达38.58亿元，其时流转盘市值为20.77亿元。安全广州广河REIT解禁市值为23.7亿元，红土盐田港REIT解禁市值为10.01亿元。
从解禁比例占悉数基金比例比例、占其时流转比例比例以及解禁市值视点来看，中金普洛斯REIT均面对较大解禁压力，红土盐田港REIT和安全广州广河REIT面对的解禁压力也不小。
分项目类型看，工业园区类和仓储物流类REITs解禁比例占比较大，初次解禁后或许面对更大卖压。“价格涨幅与估值高的项目被减持的或许性更大，部分战略配售出资者或许在解禁后出于止盈、净值办理等意图挑选减持。”中金公司固收团队表明，依据测算，富国创始水务REIT、中航首钢绿能REIT、博时蛇口产园REIT和红土盐田港REIT上市以来价格涨幅均超越30%，相对估值目标也较高。
全体来看，此次9只公募REITs算计21.71亿份基金比例迎来解禁，解禁比例占9只公募REITs总比例的33.92%，占其时流转总比例的104.68%。依照6月17日收盘价大略核算，此次面对限售比例解禁的9只产品算计解禁市值为112.89亿元。而在解禁之前，上述9只产品算计流转市值为107.54亿元。也就是说，此次解禁的市值现已超越9只产品其时流转市值。
“这会增强商场预期，对二级商场价格构成较显着的影响。”公募REITs领域专家张建红坦言。
“本年3月以来，公募REITs与股票的联动性有所增强。其时，股票财物反弹渐至佳境，但REITs受制于解禁预期以及疫情对REITs现金流的直接影响，此轮REITs全体反弹速度慢于股票。”中信证券首席经济学家分明剖析，尽管公募REITs行将面对解禁，或对公募REITs商场反弹构成必定抑制效果，但解禁的实践影响或许被高估了。待解禁卖压开释之后，公募REITs有望再次迎来二级商场装备时机。
在第一批公募REITs上市之前，商场上曾有对第一批产品上市后流动性缺乏的忧虑。其时公募REITs仍有供应规划小、流转量有限的问题，然后导致部分产品溢价率偏高。“解禁后，个人出资者的流转比例占比将被稀释，组织出资者的流转比例占比将显着进步。解禁开释的比例将有利于进步公募REITs二级商场买卖活跃度、流动性，然后招引更多人参加REITs出资，构成良性循环。”张建红说。
“解禁之后公募REITs的流转比例大幅添加，必定程度上缓解了供应缺乏问题，商场供需可以完结更好平衡。”中航证券首席经济学家董忠云表明。
长时间出资者继续持有志愿强
我国证券报记者造访调研组织发现，REITs的许多战略出资者有长时间装备的考虑，长时间装备型出资者关于解禁后继续持有公募REITs比例的志愿更强，解禁对商场的实践影响或较有限。
在此次解禁之前，各家公募REITs办理人现已与持有比例行将解禁的战略配售出资者进行了亲近交流，及时了解他们的减持志愿。
“战略配售出资者首要包含险资组织、工业方、银行理财、券商自营和私募基金等。不同类型组织会依据其出资需求择机减持。保险组织、工业方等出资者因为其资金特点、出资战略与REITs产品契合度较高，未来大概率会长时间持有。”中航基金相关事务负责人奉告我国证券报记者。
“比较更倾向于获取中短期盈余以及有净值办理要求的基金、银行理财、券商，险资和集团、企业、股权出资组织的长时间装备倾向更显着，解禁后继续持有的志愿或许更强。”中金固收研讨团队剖析。
中金公司研讨部依据5月31日收盘价测算：此次解禁，保险组织的解禁规划为33亿元，私募的解禁规划为25.5亿元，券商自营的解禁规划为17.7亿元，资管组织的解禁规划为15.3亿元，公募专户的解禁规划为5.8亿元，银行理财的解禁规划为5.5亿元，上市公司的解禁规划为3.8亿元，信任的解禁规划为3.6亿元。可以看出，保险资金和工业资本占此次解禁总规划的近三分之一。他们作为长时间资金将成为此次解禁的“压舱石”。
具体到不同产品，中金固收研讨团队剖析9只公募REITs解禁比例持有人的性质后发现，浙商沪杭甬REIT的险资和集团、企业、股权出资组织持有比例占比最高，达62%，中金普洛斯REIT和红土盐田港REIT的险资和集团、企业、股权出资组织持有比例占比均超越50%，博时蛇口产园REIT和东吴苏园工业REIT的险资和集团、企业、股权出资组织持有比例占比均缺乏20%。
除长时间资金可发挥安稳效果外，公募REITs办理人为应对此次解禁也做了“万全”预备。我国证券报记者了解到，为应对第一批限售比例解禁，监管层对各大基金公司进行了窗口辅导，要求其在基金比例解禁前后做好投教作业，亲近重视战略配售出资者的减持志愿，以便活跃应对各种状况。
中航基金相关事务负责人表明：“各家基金办理人近期与战略配售出资者坚持亲近交流。依据所把握的状况来看，大部分战略配售出资者仍将长时间持有，不会会集在解禁日前后进行减持。此外，基金办理人高度重视第一批公募REITs比例解禁事宜，本着保护比例持有人利益的准则，拟定了具体的化解危险预案，尽或许削减二级商场价格呈现大幅动摇的状况产生。”
“即使战略配售出资者有减持组织，商场上还有很多潜在出资人，咱们可以经过大宗买卖方法帮忙完结买卖，减小对二级商场的冲击。”一位公募REITs基金司理说。
除此之外，依据第一批公募REITs上市监管要求，一只公募REIT需装备至少一家做市商为产品供给流动性服务。在第一批项目发行上市后，做市机制起到了安稳二级商场价格的效果。“各家基金办理人与做市商定时坚持亲近交流，时间重视二级商场改变。现在各家做市商均拟定了做市计划，以便在限售解禁导致极点状况产生时可以快速、有用安稳二级商场价格。”中航基金相关人士表明。
此外，富国基金、红土立异基金、中航基金等公募REITs办理人在微信大众号及相关媒体发布投教文章，并经过线上线下宣讲、制造投教短视频等方法，向出资者奉告限售解禁的组织和规矩，提示或许面对的出资危险。
一抢而空局面或再现
一年前，第一批基础设施公募REITs出售时呈现一抢而空的局面。中航首钢绿能REIT以1.76%的大众出资者有用认购请求承认比例，创出其时基金配售比例之最。尔后，华夏我邦交建REIT认购累计“吸金”逾1500亿元，成为史上最难买到的基金。
5月31日，沪深买卖所一起发布基础设施REITs新购入项目指引。扩募机制的出台标志着我国REITs商场配套准则的完善。我国证券报记者调研了解到，现已发行公募REITs的办理人正在活跃储藏优质的可扩募财物。
博时蛇口产园REIT基金司理王俊彦奉告我国证券报记者，招商蛇口先后建议招商局商业房托和蛇口产园双REITs渠道，可以在保存经营办理权前提下向渠道注入老练财物，助力招商蛇口下降重财物比例，有用发挥“工业+金融”的资源优势，以产融联动方法激起持有物业生机，构满足生命周期的产融联动体系。建信基金也在活跃储藏建信中关村REIT的优质可扩募财物，从财物遴选、事务对接、体系建立等方面动身，做好公募REITs扩募预备作业。
此外，一批新的公募REITs项目正在申报，公募REITs商场继续扩容。6月6日，国金铁建重庆渝遂高速公路封闭式基础设施证券出资基金获上交所批阅经过，成为第13单公募REITs。6月15日，鹏华深圳动力清洁动力封闭式基础设施证券出资基金在深交所的审阅状况变更为“已问询”。6月17日，华泰紫金江苏交控高速公路封闭式基础设施证券出资基金的项目状况更改为“已反应”；同日，红土立异深圳人才安居保证性租借住宅封闭式基础设施证券出资基金在深交所的审阅状况也更改为“已问询”。
未来跟着财物继续扩容，公募REITs的稀缺性将下降，REITs这类财物的出资价值会否产生改变？
“跟着公募REITs商场的扩容，资金给予此类产品的溢价空间或削减。”王俊彦坦言。
建信基金基础设施出资部公募REITs事务总负责人张湜表明，跟着试点作业的推进和商场规划不断扩大，公募REITs将逐渐成为出资者的惯例装备东西。出资者会从更多维度评判公募REITs，不同类型项意图价值判别和估值逻辑等方面的差异将逐渐闪现，出资者对不同项意图认购热心和出资预期也会有所不同，最终将导致商场体现进一步分解。
不过，业内人士表明，未来仍或许呈现第一批公募REITs发行时被出资者一抢而空的局面。
张建红以为，从国内已发行的公募REITs来看，不同类型财物收益率体现存在差异。尽管未来公募REITs会越来越多，发行逐渐完结常态化，但优质财物具有必定的稀缺性，总会遭到商场追捧。
刚刚发动发行的国金中铁建REIT再次遭到组织热捧。6月17日，国金基金发布的国金铁建重庆渝遂高速公路封闭式基础设施证券出资基金基金比例出售公告显现，组织下认购数量总和为289050万份，为初始下出售比例数量的33.03倍。
公募REITs作为独立的一类财物，出资者又该怎么看待他们的出资价值？
“除带给出资者有竞争力的长时间报答、可观安稳的分红、较高的信披透明度和较好的流动性外，出资组合中添加公募REITs财物将有用进步财物装备功率。”上海证券基金点评研讨中心剖析师孙桂平表明。他以REITs商场开展最老练的美国为例剖析，从长时间体现来看，REITs的长时间收益率仅低于纳斯达克指数。而将REITs放入财物组合后，有用前沿曲线的中高收益部分显着外扩，财物装备功率得到显着进步，显现REITs在财物组合中的装备价值，尤其是在收益率为10.5%时，动摇率下降了差不多4个百分点。
依据NAREIT计算，现在美国有8700万人直接出资REITs，或许经过REIT一起基金/ETF直接出资REITs。此外，养老基金、捐献基金、基金会、保险公司和银行信任部分等组织出资者也活跃参加REITs出资。
北大光华办理学院发布的《我国基础设施REITs立异开展研讨》测算，我国基础设施存量规划超越100万亿元，若仅将1%进行证券化，即可撑起一个万亿元规划的基础设施REITs商场。从准则层面看，税收优惠、强制分红对REITs开展起到重要推进效果。
张湜表明，从组织出资者视点看，基础设施公募REITs是出资我国优质基础设施项意图立异途径，具有标准化程度高、信息发表完善、出资逻辑明晰等特征。一起，公募REITs是世界通行的装备财物，流动性较好，安全性较高，与其他大类财物相关性低。在其他大类财物呈现较大动摇的景象下，尤其是债市呈现“财物荒”的当下，公募REITs的出资价值凸显。
“更为重要的是，公募REITs可以盘活沉积的很多优质基础设施项目，敏捷回笼权益性资金，并作为资本金投入新项目建造。企业经过发行公募REITs打造专属财物办理渠道，构成存量财物和新增出资的良性循环，对拉动内需、盘活存量具有重要意义。”张湜说。