自古以来，冒险者或许功败垂成，也有望书写传奇。恒大地产逆风远航，掌舵人许家印是否能够仿制哥伦布的那种发现新大陆的传奇？这是一个谜。

2006年至今，恒大地产土地储藏添加6倍，三轮私募融得18余亿美金，在全国22个城市打开急行军式房地产开发。但现在，恒大的确处于一个不进则退的关口。一个开发商的腾跃式开展，在短短两年里划出了一道值得咱们探究的曲线。

本年以来，全球本钱商场低迷。3月，手握4578万平方米土地储藏的我国内地“地王”恒大地产100亿-150亿港元IPO方案宣告放置，房地产业“百日剧变”的惊惧由此延伸。但就在近来，据香港音讯，恒大第三轮全球私募完结，金额高达6亿美元，包含美林证券、德意志银行、科威特出资局、新世界开展郑裕彤等入股恒大，许家印找到了同盟军。

有人以为恒大的全国扩张生不逢时，但不可否认，生不逢时却靠内力与耐性渡过险情者众。“我手里有好东西，这个是我现在最大的决心与筹码。”直面上海证券报记者的许家印，如是说。

至今，恒大留给商场的仅仅是个含糊的背影和许多的谜题：恒大IPO暂时放置的内情终究为何？许家印手中到底有怎样的筹码去赢得世界本钱大鳄的喜爱？新一轮50亿元的私募是否已解恒大资金之渴？未来许多地产项目有无卖地、折售的或许？许家印眼中的我国楼市，危险与机遇又在哪里？

近来，上海证券报记者亲赴广州等地，深度破解恒大暗码。奥秘的恒大和五年来从未承受媒体独家专访的恒大创始人许家印，总算走向前台。

这是一个传奇的企业，短短十年不到的时刻，成果了我国地产界的一个数百亿帝国；这也是一个受争议的企业，它以“地王”身份和海外本钱商场的初次揭露触摸未果，被部分媒体推到风口浪尖；这更是一个奥秘的企业，它终究怎样执华南楼市盟主？又为何被如此多的迷雾环绕？

今日，抛开崇拜抑或成见，咱们一同揭开，恒大本相。

⊙本报记者 柯鹏 于兵兵

IPO往事

揭露征集遭压价 暂弃IPO

走近坐落广州市金沙洲住所新区的恒大御景半岛，富有之气扑面而来：华南开发商惯用的大手笔园林、雕塑、水景在天然山体与珠江上游间包围出一个占地58万平方米的奢华住所区，一条长达2.8公里的私家环岛山路花草延伸，现代派高层公寓弧形排开，欧式别墅群有序参差，气派非凡。

依据御景半岛出售人员的介绍，6月28日刚刚开盘的二期公寓毛坯均价8000元/平方米。一个可比的数据是，在上一年10月1日开盘时，加3000装饰规范的恒大御景半岛最高单价摸至1.4万-1.5万/平方米。

短短一年多时刻，这个标志着恒大向高端物业“富丽回身”的战略项目，跟着大势调价近3成。

恒大楼盘的调价与微观大势密切相关，但不能不让人联想，是否也与恒大本身有关？这一切，要从并不长远的恒大IPO说起。

2004年前，恒大地产是偏居华南一隅的当地开发企业，土地储藏缺乏600万平方米，以建小面积、低成本、低赢利的中低端产品见长，并已跻身广东楼市“五虎”。

2004年始，恒大掌门人许家印思变，上市之念自那时开端酝酿，由此引发了一场震动当今楼市的“恒大式扩张”。

许家印精心布局的全国战略与上市方案其实并不杂乱，其思路包含四步内容：培育部队、打造品牌、寻觅土地，一起找钱。

2004年，许家印将层层筛选出的第一批68人精英团队分配至全国10余个城市。在武汉、重庆、成都、沈阳等地，这些商场精英的首要任务是对当地的土地商场打开调研，以寻觅能够收入囊中的土地项目。“拿地不是一时冲动，它需求一个绵长的调查与商洽期，比及2007年前后，土地储藏地图根本构成，恒大的上市之路也才步入正轨。”一位挨近恒大的人士介绍。

整个2007年，我国楼市接二连三被恒大的音讯掩盖，一起并行的是两轮私募的完结。2006年末，恒大以8.29亿拿下武汉其时的“地王”，即现在的武汉恒大华府；上一年8月，恒大开出25.3亿元竞得重庆科技学院项目，被称为天价；上一年10月，恒大方案以14亿元收买上海源深路1号土地项目公司100%股权；到本年初，恒大以41亿元拿到绢麻厂地块，提高广州新“地王”……

到2008年3月，恒大香港IPO招股说明书介绍，土地储藏已高达4578万平方米，短短两年时刻激增近6倍。

依据土地出让和股权转让相关规定，无论是土地出让金仍是股权购买款都有相应的分期付款准则，这成为恒大运用杠杆原理操作资金链的要害。“咱们的确是先融钱再拿地。”许家印说，但明显，和许多开发商们相同，许家印走了一条少融资多拿地的途径。上一年3月，恒大引入第一批战略出资者美林证券、德意志银行和淡马锡，融资4亿美元，恒大算计让出约8%股权。简直一起，瑞信牵头为恒大发行了4.3亿美元的公司债。尔后不久，上述重庆、上海、广州三个项目相续签约。

而材料显现，恒大三个项目付出的确保金不多，其间上海项目3亿元，广州项目1.3亿元、重庆项目2亿元。余下70多亿元的待付土地出让金和购股款缺口需求填满，而恒大此刻现已把宝押在了行将摆开的香港IPO上。

“2006年6月开端正式谈上市，到12月6日，第一批战略出资者开端确认。”许家印向记者介绍，“实在不巧的是，咱们在美国推介时刚好碰到了几十年不遇的美国次贷危机。贝尔斯登轰然倒掉令美国各大基金手足无措，包含摩根士丹利。”回忆起那一刻，许家印仍记忆犹新。

世界基金背面是许多的中小出资者，他们也非常惧怕因房地产危险引发的次贷危机遇令出资血本无归。所以，压低招股价格成为大摩的杀手锏。“咱们本来想融资15亿美元，而且其时现已有了7至8亿美元的定单。”许家印泄漏。可是，在大摩多次提出压低招股价格后，许家印终究挑选了回绝。“其时咱们在美国开了个会，正午时分，我决议暂停。”这也是许家印初次发表IPO实在叫停的原因，一起澄清了此前关于认购缺乏的传言。

“不可否认的是，上市叫停后，100亿到150亿元的资金暂时没有了。”提到决然抛弃上市，许家印显得泰然自若。当然，也有商场人士以为，“恒大其时的确没想到会这么严峻。”

私募之战

正确答案“三选一”

敢说暂时不上市，许家印是做过策划的。“咱们想到了三个暂停上市之后的处理办法。”许家印说。

一是抛盘。2007年，恒大在全国共开有36个楼盘，其间2/3以上、建筑面积超越400万平方米进入预售或可预售阶段，在建工程更到达750万平方米。“没有卖不出去的楼盘，只要卖不出去的价格。”许家印这样解说大规模抛盘套现的或许性，而这句话，在尔后的对话过程中，被他多次提及。

二是协作。“近几年来，我国房地产商场一直是世界本钱商场的抢手出资项目，咱们假如拿出30%至50%的项目寻觅协作者，也能够度过资金窘境。”许家印说。

可是，两种办法很快都被许家印否决。“依据恒大2004年以来缔结的双品牌战略，咱们要在落地每一个城市时完结楼盘品牌与恒大品牌的双双落地。也就是说，在规划、园林、配套、物业等许多细节没有做好时匆忙抛盘，我觉得有损且有悖于恒大的长时间开展方针。而找协作方说白了是要卖项目，关于开发商来说，卖项目等于卖儿卖女。”许家印坦言。

所以，许家印挑选了第三条路途，即增资扩股，私募融资。

6月29日，据香港音讯，恒大完结第三轮融资。这也是恒大IPO放置后的初次私募成功，金额高达6亿美元。“在现在一些开发商成功IPO上市也仅能融资数亿人民币的状况下，恒大此轮私募的确不易。”商场人士点评。

6亿美元现在顺畅到账5.06亿，新世界集团创办人郑裕彤出资1.5亿美元，持股3.9%，科威特出资局以1.46亿美元持股3.8%，德意志银行、美林证券等5家组织出资2.1亿美元。

“比较抛盘和卖项目，私募有利有弊。利在能够引入多个从业经历丰富的世界组织出资者，提高公司世界化、规范化水平缓抗危险才能，弊就在我的股权被进一步稀释了。可是为了公司能够健康良性开展，个人的丢失我能够承受。”许家印说。

而现在世界金融局势，国内房地产商场动乱等一系列不稳定要素，令许家印的游说作业特别困难。他向记者直言，“打拼地产界十余年，这繁忙着私募游说的三个月，是我压力最大的一段时刻。”

“在香港的三个月，郑裕彤每个星期要和我吃一两次饭；美林等早在第一轮私募时就引荐了财政副总监，实时了解公司财政运作状况；一些组织出资者乃至随机造访各地的楼盘，参加恒大公司的例会。”许家印笑言，在现在状况下，要取得一份世界出资组织的私募订单实非易事。

“从咱们了解的状况看，世界组织出资者敢投下这些钱和恒大绑缚在一同，是源于三个要素。一是对我国经济微观面的决心，二是对我国楼市长时间开展看好，三是对恒大40余个项目的质量、团队、管理模式、财政状况有充沛的决心。”许家印说。

依据记者计算，三轮私募后，恒大股权融资10亿美金，向瑞信等发行公司债4.3亿美金，向美林假贷1.3亿美金。“虽然有媒体报道恒大银行及其他告贷总计111亿元，但跟着美林等持有的优先股转为普通股，在香港新会计准则中，这些都将由债务转成股权。分子分母倒置后的恒大本钱金由此大增，负债率已降至65%。”许家印介绍。

土地？土地！

寻觅战略协作 上市紧随大势

上市方针、三大地产项目的资金压力及楼市大环境带来的出售压力，仍被商场重视。因而，恒大将于本年9月重启IPO的说法在商场上开端撒播。而许家印却表明，上市机遇需视大势而定，弦外之音似乎是：若股市继续低迷，恒大上市的方针，近期不会加快。

别的，本年8月前后，恒大广州绢麻厂地块、上海源深路1号地块、重庆科技学院项目将连续进入土地款和项目款最终结算期，高达近80亿的资金怎么付出备受商场重视。“这三个地块总建筑面积150万平方米，不及恒大土地总储藏的1/35。假如除掉这三块，恒大未付土地出让金仅20亿元。”一位恒大内部人士介绍。依据许家印的说法，三个最贵项目现在现已不再以恒大独自开发方式运作，而是改为寻觅融资协作方，相似典当借款。

乃至也有未经证明的音讯称，假如遇到协作方难求的“最坏状况”，恒大或许弃地而去，当然这或许将令恒大丢失6.3亿元确保金，却能确保“无债一身轻”。

“第一次私幕之前，恒大项目都由自己百分之百开发。但实际上，这种做法是不科学的。”许家印说。

6月底，郑裕彤入股恒大，一起参加恒大两个项目的协作开发，一个在武汉，另一个在广州。“郑裕彤是香港地产大鳄，在内地许多二线城市具有开发项目，品牌协作的另一个优点是能够完结经历互补。”许家印说。

恒大未来或许面对的另一个压力是出售压力。本年商场张望心情笼罩，一旦恒大资金链严重，是否或许经过大幅降价回流资金？

许家印的说法是，恒大会因势而动，但绝不会低于周边楼盘的价格。据了解，现在恒大系列楼盘出售价格根本高于周边物业最少15%，最高乃至挨近1倍差价。“仅恒大御景半岛一个项目，现在可回笼资金33亿。即使再降20%，仍有26亿资金能够预期。”许家印表明。

许家印也一起泄漏，受现在大势影响，恒大接下来一段时刻将集中精力做好现在的储藏项目。

要害词: 许家印本相恒大