房子一直在涨价，房子是不是一直供小于求，房子一直不够住吗人均住房面积？这个问题一直困扰很多人，如果供大于求，那么房价应该会下跌啊，只有供小于求的时候，房价才会出现上涨啊人均住房面积！回答这个问题其实很简单，因为房价被资本控制了，房子再贵，永远有很多人拥有多套房产，房子很便宜，也有很多人买不起房子。但是房子的拥有量达到一定的数量级之后，一定会影响资本的配置问题，当面积达到了一定数量后，很多资本就会看到行业中的风险，会逐步的撤离，当然这种变化没有太多的信号，完全靠的是一种趋势的判断。

2021年8月31日，住建部在国新办发布会说，2019年全国人均居住面积达到了40平米，从国际上标准的发达国家人均住房面积的指标来看，我国已经达到了中等发达国家水平了，美国的人均住房面积为60平米，英国、德国的人均住房面积大约在45平米左右，我国目前为40平米左右，因此在住房上看，我国已经达到了中等发达国家的住房面积指标了。因为平均，可能让很多人得出相反的概念，既然人均40平米，其实每个三口之家应该是100平以上的大房子，但是显示是打脸的，因为房子还是集中在少数人手里，大部分人要低于平均值。

但是这样数据说明了一个问题，房地产改革已经到来，资源的配置一定会导致房地产发展方向的不同，因此房地产未来的趋势已经明确。我们不能很简单地说房子是多还是少的问题，一定要研究房子缺在哪里？哪些人房子不够住？哪些地方房子少？解决这些问题，才是房地产未来的正确走向。通过数据的不同来对行业的规划，这些才是政府必须要做的事情，引导落后产业的发展，实现共同富裕的目标。

落实房住不炒的深层次思想就是要解决缺少房子人的住房问题，一点没有人缺房子住，那么房住不炒的命题就会自动破灭，因为没有需求，你囤再多的房子也是无用的，为了解决这个问题其实很简单，在缺少房子的地方提供大量的房子，满足居住需求，哪些人缺房子就给他们合理的安排，政策上的扶持，让住着有所居。这个才是未来房地产行业发展的主要趋势。当然四代住宅的改善性住房也是未来的特点之一，这里我们不去研究。从最基本的原则上看，房子回归居住性质，去除投资属性，就是本阶段房地产发展的主流方向。也是国家未来地产调控的主要方向。

从房地产开发到房地产经营的转变，这个范围就比较广了，原来房子不够住，需要开发新房去满足住房需求，当房子总量已经达到了平衡的时候，开发量一定会大幅度下降，那么要转变经营策略，就是经营房地产，比如房屋的改建、改造、维修、智能化升级等等，从开发到经营也许是未来房地产发展的主流方向，改变现在这种的物业管理模式。

二手房市场怎么办？房地产方向一定要谈二手房市场，其实国家为何要锁定二手房市场呢？这个道理也很简单，作为城市的管理者，想方设法房住不炒、住着有所居，需要不断新房的进入市场，因为二手房价格比新房贵啊，政府也不能收购二手房，因此就出现了先限定二手房交易，从二手房贷款开始限制，让缺房者买新房，价格、贷款给予优先，让有限的资金进入新房领域，当然买新房的人有准入制度，符合限购政策。因此在目前阶段，二手房是不可能放开交易，因此国家出台了二手房成交指导价，先锁定二手房，然后开始出台指导价，二手房平均降幅达到40%左右，彻底的变凉了。当新房资源差不多满足要求的时候，逐步放开二手房市场，但是银行不给贷款，按照指导价进行备案，那个时候，你觉得二手房市场会变得怎么样？多余的房子都出来了，房子数量急剧增加，但是资金没有那么多，你说价格能涨上去吗？大家都已经有房子住了，谁去接盘？

当然不动产如果要正在地动起来，需要做大量的工作和改革，比如学区房，不能因为房子的位置来限制拥有人的权利，学校和房子脱钩，医疗和房子脱钩，社会福利和房子脱钩，当达到租售同权的时候，房住不炒和住着有所居都实现了，现在回头看，国家的政策真是这样一步一步的出台，很坚定也很踏实。

从量变到质变需要一个时间过程，房地产的面积和房价的关系也一定会遵循这个理论，当面积达到一定的数量，不在成为稀有物品的时候，也是要大跌的时候，同时也是一个行业彻底转型的时候，会产生质的变化。