大连万达[微博]商业地产股份有限公司(下称“万达地产”)向港交所递送的招股说明书显现，2013年末其财物负债率仅为49%，2014年6月末，其财物负债率为52%。房地产职业向来是一个高负债职业，万达地产负债率为何如此之低?
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笔者查阅万达地产招股说明书发现，其财物负债率的界说中，将预收账款从负债中扣除了。万达称，“财物负债率按财物总额(扣除客户垫款)除以财物总值再将所得值乘以100%核算”(招股说明书P377)，“咱们的客户垫款首要包含预售物业所得金钱”(P363)，由此可知，其客户垫款即指预收账款。
依据万达地产招股说明书发表的财物负债数据，假如负债总额不扣除预收账款，万达地产2013年末和2014年6月30日财物负债率别离高达74%和78%。这一负债率水平与万科A(9.35, 0.00, 0.00%)的负债率大致适当。
值得一提的是，万达地产的出资性物业以市价计量，其账面财物中包含了巨额商业地产增值，假如出资性物业以前史本钱计量，其负债率远高于万科A。
将预收账款从负债中扣除，并非万达地产创始。近年来，我国房地产业构成了一个盛行的观念：预收账款不是负债，在核算财物负债率时将其从负债中扣除。一些组织和媒体也以此核算房地产企业负债率。
不过，在招股说明书中将预收账款从负债中扣除而核算财物负债率，笔者印象中万达地产似乎是首家。A股商场的房地产上市公司财报中发表的财物负债率目标核算中依然将预收账款包含在其债款中，如万科A的2013年年报发表，其财物负债率为78.0%，并没有将预收账款从负债中扣除。不过，“2013年运营成绩与剖析”中有如此表述： “2013年末，公司除掉预收账款后的其他负债占总财物的份额为45.54%”。
错误已久的预收账款不是债
房地产企业的预收账款终究是不是债款呢?假如不是债款，那么它是什么?
在财物负债表中，预收账款列示于企业的活动负债项下。关于有大额预收账款的房地产企业而言，假如将预收账款从负债中除掉，那么管帐恒等式“财物=负债+所有者权益”就不再建立，以此核算的财物负债率也就失掉其应有的含义。
仍以万达地产为例，2014年6月30日，其账面财物总额5040亿元，负债总额3914亿元，所有者权益1126亿元。将预收账款1311亿元从负债总额中扣除后的负债额为2603亿元，以此核算的财物总额将会大于负债与所有者权益之和。
预收账款是核算企业按合同约好向其客户预收的货款、定金等。与敷衍金钱等运营性负债比较，预收账款是一项不需求以现金偿付的债款，与银行贷款等有息负债比较，预收账款通常是一项不需求付出利息的负债。但从本质上来说，预收账款依然是一项债款，企业需求依照合同的约好，准时向客户交给相应的产品(劳务)。
房地产企业需求按合同约好的期限向客户交给产品房，并据此承认产品房出售收入;若不能按期交给产品房就构成违约，须向客户付出违约金。假如房地产商底子没有满足的资金用于相应产品房项目的建造，那么房地产商就会由于资金链断裂而导致项目烂尾，企业有或许因此堕入破产窘境。
由于我国产品房实施预售制，房地产企业账面都有巨额预收金钱。房地产企业之所以如此扣除，首要理由是，房地产企业与预收账款相应的房地产项目出售结算结束后，预收账款余额就会变成零，企业无须对外付出现金清偿。但实际上，与预收账款相应的房地产项目的建造仍须投入资金，至项目竣工结算期间，仍会发生管理费用、财务费用等期间费用，交纳营业税、城建税、土地增值税、教育费附加等税费。而项目出售结算时，相应的存货也会结转至出售本钱，总财物会相应削减。
简略地将预收账款从负债总额中扣除，并以此核算财物负债率，一方面，没有考虑到与预收账款相关的房地产项目后续建造资金开销和期间费用、税费开销，轻视企业的负债额;另一方面没有考虑项目结算后，跟着预收账款结转至出售收入、负债削减，相应的存货也会随之结转至出售本钱，企业的财物相应削减，因此高估企业的财物总额;由此将严峻轻视企业的财物负债率。
个人认为，假如房地产商的预收账款余额高，且出售毛利率、出售净利润高，从最大极限使用资金视点动身，在核算财物负债率时，若要将预收账款从负债中扣除，那么，应一起考虑与预收账款相关的财物、负债的改变。
无妨以详细数据来举例：
假定某房地产企业财物总额100亿元，负债总额80亿元，其间，预收账款30亿元，其财物负债率为80%;若简略地将预收账款从负债中扣除，则以此核算的财物负债率为50%。那么，将预收账款从负债总额中扣除后核算的财物负债率是否能实在反映企业的财务情况?
假定该企业30亿元预收款对应的产品房都已竣工，到达交给、结算条件，咱们无妨看一看其与预收账款相应的产品房悉数出售结算结束、预收账款为零时的财物负债情况。
假定该企业的出售毛利率为40%，出售净利率为20%，则30亿元预收账款对应的账面存货为18亿元(30×60%)，项目悉数出售可完成净利润6亿元(30×20%)，与其相关的期间费用、主营业务税金、所得税等为6亿元(30-18-6)。
那么，与30亿元预收账款相关的房地产项目悉数完成出售后，预收账款为零，存货削减18亿元，所有者权益(未分配利润)添加6亿元，敷衍账款、应交税金添加6亿元(假定与项目出售结算相关发生的债款没有以现金付出，由此构成敷衍账款、应交税金)。
而出售结算后，企业的财物总额为82亿元(100-18)，负债总额为56亿元(80-30+6)，所有者权益总额为26亿元(20+6)。
这个时分，由于与预收账款相关的项目已悉数出售结算结束，预收账款余额为零，在核算财物负债率时，是否除掉预收账款，对财物负债率没有影响。依据上述数据可以核算出，企业的财物负债率为68.29%。
可见，即便企业与预收账款相关的产品房已悉数到达竣工情况，其项目悉数出售结算后财物负债率也高达68.29%，而不是直接将预收账款从负债总额中简略扣除后的50%。
假如企业与预收账款相关的产品房没有竣工，须持续投入资金建造，则项目悉数竣工结算后的财物负债率会更高。
假定企业与预收账款相关的产品房账面存货余额为5亿元，到达竣工情况需要求持续投入资金13亿元，假定以现金付出3亿元、发生敷衍账款10亿元，在此景象下，项目悉数竣工结算后的财物负债情况如下：
企业的财物总额为92亿元(82+13-3)，负债总额为66亿元(56+10)，所有者权益总额为26亿元;其财物负债率71.74%。
上述事例显现，假如房地产企业与预收账款相关的房地产项目尚在建造中，则后续建造仍须付出现金，或添加债款。即便项目已悉数竣工，到达可交给情况，出售结算过程中也会发生相关税费，须以现金付出或添加应交税金、敷衍账款等负债。而在出售结算时，跟着预收账款因结算而削减，与其相关的存货也因结转至出售本钱而削减，企业的财物总额也会随之下降。
房地产企业在核算财物负债率时，简略地将预收账款从负债总额中扣除，而不考虑与之相关的存货、敷衍账款、应交税金等财物负债项目随预收账款的改变而改变，由此将会导致财物负债表失衡(财物>负债+所有者权益)，明显轻视企业的财物负债率没有任何实际含义。
但预收账款不是债，在我国房地产业已成为一个盛行的观念。这一错误之所以可以盛行，仅仅由于我国房地产企业的负债率过高罢了，且国内产品房实施预售制，其负债中预收账款也很高。
为了美化、点缀财务目标，将预收账款从负债总额中直接扣除，可谓我国房地产商的一大创造。个人认为，这只能用于忽悠债款人和股票出资人，但房地产商千万别连自己也被忽悠了，若房地产商掩耳盗铃，在编制资金方案时，无视与预收账款相关项目建造资金需求，则很或许自作自受，堕入财务危机。
近年来，一些房地产商盲目扩张、资金链断裂的新闻一再曝光。除非房地产商预备好在不能按期交给产品房时跑路、破产，不然，在编制资金方案时，都不该无视预收账款这一债款。