原创首发|金角股票的方式，容许房企在项目批复之前进行"拆补计划表决及拆补协议签约"。

在这样一片气氛下，广州在2020年发布了《广州市深化城市更新推动高质量打开作业计划》，其间包括"三年实施计划""五年行为计划""十年改造规划"，这三个时间段包括的城中村改造数量分别为83条、183条、400条。

这样的条件下，称得上是把钱塞到房企的嘴里了。

作为广州本土房企，一向喜欢旧改的时代我国喝上了"头啖汤"。成为了名副其实的"广州旧改王"，连"旧改之王"佳兆业都自惭形秽。

根据财新核算，到2019年6月底，参与广州旧改项目的许多房企中，时代我国以手握13个项目夺得第一。揭穿资料则闪现，整个2019年，时代我国拿下了33个新增旧改项目中的4个，与星河控股、上海升龙并排第一。2020年，时代我国再次拿下52个新增旧改项目中的4个，与保利、富力、恒大并排第二，依旧维持着"广州旧改王"的方位。

来历：财新周刊

旧改项目的存在关于时代我国的影响显着。2020年，时代我国的出售效果出乎意料地打破千亿，但经营收入却从390.8亿降至326.7亿。仅有城市更新项目的收入，从21.7亿增至54.5亿，增幅达151%。

只是站得越高，跌得越狠。

在旧改大撤离既成事实的今天，时代我国怎样可能独善其身？

旧改大撤离时代

2021年的广州，形势尤为尴尬。

上半年正由于珠江边的大榕树移除工作闹得沸沸扬扬，甚至因此问责多名官员。下半年，国家住建部就又落下重锤——2021年8月30日，国家住建部正式发布了那份后来被称为"63号文"的文件——《关于在实施城市更新行为中防止大拆大建问题的告知》。

移除大榕树一事以问责结束

文件明晰指出，严厉控制大规划撤消、严厉控制大规划增建、严厉控制大规划搬家，"不沿用过度房地产化的开发制作办法，不片面追求规划扩张带来的短期效益和经济利益"，矛头直指"旧改"。

形势所迫，广州不得不灵敏跟进。

10月，广州打开了一次由市规划和自然资源局牵头的核对行为，掩盖广州全市11个区119个城市更新项目，核对的关键包括是否触及"大拆大建"、是否履行历史文化保护、是否触及名木古树大树老树搬家砍伐、是否寻求并履行群众及专家定见等。陈说要求在15日前提交。

20日，广州就成为了第一个发文跟进63号文的城市。广州住建局发布的《广州市关于在实施城市更新行为中防止大拆大建问题的定见》指出，广州"将以不脱离广州实践，根绝运动式、盲目实施城市更新为原则，不沿用过度房地产化的开发制作办法，不片面追求规划扩张带来的短期效益和经济利益，坚持分区施策、分类教导，系统推动城市有机更新"。

政策的影响不只是停留在纸面。

整个2021年的下半年，已有多家房企先后宣告退出或转让旧改项目——恒大退出庙头村旧改，雪松控股退出了何棠下村旧改，宝能退出枫下村旧改，升龙地产亦退出黄埔夏园村旧改......

本年3月，上又流出《广州213个旧村推动情况》文件。文件闪现，广州现在的213个旧改项目中，现已有95个被列为"暂缓实施"。其间，就包括了时代我国"恳请"退出的8个项目。

当然，旧改不是完全刹车，也不可能完全刹车。

就拿时代我国来说，其手上仍有六个广州旧改项目进行傍边。据经济查询消息，其间黄埔区红卫村一二社改造靠近结束，番禺区福涌村、东联村、增城官湖村归于可持续前期研讨项目，花都区横潭村河西社归于已批复可持续推动项目；南沙区大塘村归于已批复需持续完善项目。

21年底，红卫村举办回迁分房仪式

只是，不论字面上是"减缓"、"撤离"仍是"防止"、"控制"，房企借着"旧改"春风高歌猛进的日子，都现已一去不复返了。

至于此次发函中触及"恳请"交还履约保证金的3个村，分别是从化区禾仓村、增城区城丰村和新汤村旧改项目，时代我国签约或抵达意向的时间则是2019年3月、2020年7月和2021年10月。触及"恳请"交还前期投入的黄埔区5个村，则是岗贝村、双井村、鸟石村、裕丰围村、重岗村，其间亦多在这三年间签约。

按照时代我国的说法，黄埔区这5个项目"按照政府的要求提前发起拆迁，现在拆迁作业已根本结束"。文件中提及交还的17.1亿元前期投入，正是已交给村民的拆迁补偿款。

时代我国文件中有一句话值得细品，那就是恳请退回黄埔区前期投入资金的理由中的一句话——"按照城市更新10条等有关政策"。

前面我们提到，"城市更新10条"正是2019年，广州市政府将事权下放之后，黄埔区政府为推动旧改推出的政策。其间包括了一条明晰承诺，"若项目列入实施计划三年内实施计划未能获得批复，征拆费用可由区财务本息交还合作企业"。

旧改大撤离已成定局，时代我国还能如愿拿到这笔钱吗？恐怕得看承诺的完结力度怎样。

时代我国的效果，或也值得其它"重仓"旧改的房企学习。

据经济查询引述内部人士走漏，已有不少公司进行了类似检验。至于后事怎样，仍是得等下回分解了。

房子难卖

钱难搞

假定拿回这20.1亿，时代我国就高枕无忧了吗？恐怕未必。

2021年从前，时代我国可以称得上房企里的一匹黑马。

2018年效果会上，岑钊雄为时代我国提出政策：要到2020年抵达破千亿的出售政策。这一年，时代我国的出售金额还只是605.9亿元。2019年，时代我国的出售效果是783.6亿，增速却从2018年的45.6%掉到了29.3%。时代我国也因此在2020年3月的效果公告中，将2020年的效果政策调整为823亿元。

岑钊雄回应时标明，"2018年提出千亿政策，以前两年也是朝着这个方向去走的，现在看起来，在我们内部，1000亿现已不是我们一个很重要的政策了。这是早晚会完结的，本年不完结，下一年也会完结。"

出其不意的是，时代我国竟然真的做到了——2020年，以时代我国以1003.8亿的出售效果，成功跻身千亿房企沙龙，在我国房企出售榜上位列43名，刚好是排名末席。

景色的反面，危机也如期而至。

那就是房企们一同面临的压力——"三条红线"。

2020年8月20日，住建部和我国人民银行在北京举办关键房企座谈会，对房地产融资提出了量化的处理政策，要求房地产企业除去预收款后的资产负债率大于70%、净负债率大于100%、现金短债比小于1倍的，将根据房企的"踩线"情况，分为"红、橙、黄、绿"四档，实施差异化债务规划处理。

亦即"三线"均超出阈值的"赤色档"，有息负债规划以2019年6月底为上限，不得增加；"二线"超出阈值的"橙色档"，有息负债规划年增速不得逾越5%；"一线"超出阈值的"黄色档"，有息负债规划年增速不得逾越10%；"三线"均未超出阈值为"绿色档"，有息负债规划年增速不得逾越15%。

根据时代我国的2020年年报，时代我国除去预收账款后资产负债率为78.6%，净负债率为74%，现金短债比为1.9倍。除去预收账款后资产负债率踩中红线，为黄色档中的企业。

这就意味着，时代我国的有息负债规划年增速不得逾越10%，这对向来依托外部融资的时代我国，将是个不小的应战。

本年2月，穆迪将时代我国的公司家族评级(CFR)从"Ba3"下调至"B1"，将其高级无典当评级从"B1"下调至"B2"。展望仍为"负面"。穆迪指出，时代我国持有的现金和运营现金流足以支付未来12-18个月的承诺土地付款和到期债务。

与此同时，由于可售资源减少和购房者心境下降，时代我国控股的合同销额将在未来6-12个月下降。位处"黄档"的时代我国也面临融资途径收窄的形势。加上手上的城市再开发项目(URPs)仍需求持续的现金开支。穆迪由此作出大胆猜想：时代我国控股的运营和财务效果将在未来12-18个月恶化。

一言以概之：现在账上钱还够，但能撑多久不一定。

图为2010-2021年职业规划房企出售效果增速改变情况，数据来历：CRIC

时代我国没有否定这一点。

在那份文件中，时代我国也坦言，"近期，因受多方位政策叠加调控，房地产企业融资途径受限，项目出售回款显着下滑，严重影响我司现金流安稳，而旧改项目堆积我司许多资金，为顺利度过其时阶段性困难，恳请市政府支撑企业纾困解难"。

更直观一点的，就是刚在2020年破千亿出售的时代我国，2021年便跌落到956亿元，2022年的出售政策，则是定为650亿元。至于营收，2021年的全年经营额为436.4亿元同比增幅为13.1%；但获利为47.5亿元，同比减幅为11.4%。

房子难卖，钱难搞。现在看来，房企纷乱撤离旧改，时代我国伸手要钱，未必就是水火之中之际的无法做法，更像是未雨绸缪之举。

更直接地说，这只是长痛不如短痛，防止步他人后尘的一个简略选择算了。

终究潮水一来，谁又不想首要上岸呢。