最近频发的烂尾楼论题令群众对商品房预售制的评论越发剧烈。

内地房地产职业的预售准则，自上世纪90年代从香港引入以来，一直是房地产出售的干流形式，并催生了房地产职业黄金周期。而现如今，跟着各地连续呈现烂尾楼事情，引发了各界对预售制新的考虑。

预售制的危险分管机制

(材料图)

从过往事例来看，预售制所发生的合同胶葛，首要集中于两大类：其一，样板房和实践交给存在差异，购房者无法“所见即所得”，购房者简单买到货不对板的产品；其二，一旦开发商呈现了流动性危机，房子烂尾后，购房者或面对钱房两空的局势。

香港和内地都选用预售准则，为何鲜有传闻香港房子呈现烂尾的状况？

《每日经济新闻》记者整理相关商场信息了解到，香港的危险分管机制表现在对预售商场的严厉监管，内地关于预售资金的监管，首要由银行和相关部分管任。

香港的房地产业遵从优胜劣汰竞赛形式，业主向开发商付出的“楼花”金钱有必要存入律师行的保管账户，律师行作为保管人代发展商持有金钱，只要在开发商拿到承建商的承建证明后，律师行才干够把相应金钱取出付出修建费。

此外，香港烂尾楼较少的原因，在必定程度上或许也跟香港的危险分管机制有必定联系，在必定程度大将银行职责前置。

在香港，开发商要是想建房子，首先得拿到“楼花”，一般由供给修建借款的银行承办“楼花”按揭。银行需求对开发商状况进行了解，然后开发商将相关的财物抵押给银行。香港的监管准则规则开发商首先得向银行进行担保，确保自身有满足的资金完结修建，才干获准出售“楼花”。

而在房子未建成现房曾经，银行是不需求介入按揭事务的，只要在临近交楼前，购房者才需求去找银行请求按揭，银行参加的时分，房子现已盖完了。

“预售制自身没问题，仅仅需求‘打补丁’”

“现在内地施行的预售制和香港比较，有两个明显差异，香港的预售准则仅仅客户交纳少量订金，购房按揭借款需求比及交房时才发放，项目建造首要依托开发商借款来完结。而内地在项目到达预售条件时银行就会发放按揭借款。此外，香港预售制订金是交由买卖双方认可的律师楼来监管的，而内地是由地方政府住建部分监管。如此一来，香港的预售准则之下开发商既无法移用购房者的资金，也无法移用按揭借款，即使不能交楼，也能确保订金的返还。”IPG我国首席经济学家柏文喜7月18日下午经过微信承受《每日经济新闻》记者采访时表明。

在柏文喜看来，在当前房地产商场供求联系现已实质性反转的状况下，应逐渐中止预售制并完全转入现房出售。

在易居研究院智库中心发布的研究陈述指出，导致各地烂尾楼呈现的原因首要包含“施工方未收到施工款或存在施工胶葛”、“房企自身呈现债款问题和资金短缺”、“预售资金账户呈现资金缺空或违规移用”、“房企等候政府返还土地出让金或补助资金”。

而关于应对办法，该陈述中指出，能够经过“标准预售答应资金监管内容，立异监管办法”和“树立一起账户，用于资金监管和分配”等缓解预售资金监管难的问题。

“客观而言，在我国商品房系统树立过程中，预售制的确起到了重要的积极作用，不只加快了经济发展，一起也助推了我国房地产30年的昌盛，预售制带来最直接的作用，便是加快了开发商的资金周转功率，这也使得更多人在这些年住上了具有独立产权的房子”，7月18日上午，合硕组织首席分析师郭毅经过微信向《每日经济新闻》记者表明，预售准则自身其实没问题，仅仅需求到了一个“打补丁”阶段。

郭毅说到，对开发商而言，非常有必要进步开发商自有资金份额，让真实有实力的开发商去开发房子。而关于预售资金监管，“楼盘封顶前绝不能发放按揭借款。预售资金悉数进监管账户，并依照规则提取不被移用”需求的是落实到履行阶段，假如这一屏障失效的话，势必会形成烂尾楼现象。

“已然现阶段商品房预售制到了‘打补丁’阶段，就非常有必要向一些准则老练的区域学习预售制精华，比方拟定愈加完善的预售资金管理系统、履行更严厉的预售资金拨备准则等。”郭毅以为，比较直接的一个方法便是，预售资金的划转能够直接与项目进展挂钩，项目到达必定进展后，才干从里边划转必定份额的资金，且关于违规方能够设置清晰的惩办办法。