炒房团是怎样炒房的 炒房团是怎样挣钱的?简直一切人都以为炒房团的赢利来历于房价的上涨，但这一假定自身就直接轻视了房地产开发商的智商——这意味着开发商的“贱卖”。炒房团真实的利益来历，是房地产开发商银行借款利率与民间利率的利差。这是一笔确认的、高比率的收益。

炒房团的力气到底有多大?炒房团的运作流程怎样?他们是怎样参加房地产商场的利益分配?他们的组织方式、商业运作终究怎样?

关于外人来说，这的确是一个难解之谜。本文中，房地产工作闻名律师张捷先生阐释的运作逻辑，现已超出咱们简略了解的炒房团运作方式。不管文中所谈到的现象具有多大的普遍性，都应该采纳方法，从源头上根绝此类投机运作方法，开释炒房团获取的巨额利益，真实给高房价下调发明空间。

炒房团的赢利来历

即使是在大牛市中，假如以为炒房团次次都能精确判别各个地区和楼盘价格的上涨跌落，也是太高估了炒房团的智商。在这样的博弈中获取暴利并不简单，且危险巨大。更何况在计入税收要素后，这个游戏或许演变为零和博弈或负和博弈，也就等同于赌博了，这肯定不是大规模炒房团挣钱的常态。炒房团真实的利益来历，是房地产开发商银行借款利率与民间利率的利差。这是一笔确认的、高比率的收益。银行信贷利率约为年息7%，加上各类手续费不超越10%，但民间信贷利率一般是月息2%—5%，还要以复利核算。综合到年息，最高能超越100%。

在房地产全体信贷方针严峻的布景下，我国地产工作开发商实践上长时刻处于开发资金严峻严峻的局势，因而往往不得不寻求民间信贷并忍耐银行信贷和民间信贷的高利差。

在这个布景下，开发商是期望可以尽早出售房子并回笼资金的。因为即使是将来房价可以上涨一倍，其间的价差也是付了高利贷。高利贷的高额利息乃至还无法在税前扣除。可以说，正是开发商高额的融本钱钱，才产生了期房与现房的差价，以及开发相同项目的一期与二期、三期的巨大差价。这种差价的实质不仅仅是房价的上涨，更是资金本钱的反映。

关于开发商而言，炒房团实践上起到了资金来历的人物，炒房团所首要获取的确认的收益，也便是此利差部分。

开发商需求炒房团

处理假按揭套取银行借款，这从前是曩昔多年房地产开发商处理资金压力的惯常做法，但危险极大，并且监管也越来越严。尤其是限购二套房的借款方针出台今后，找乐意假按揭的人也越来越不易。

但开发商的资金需求仍然存在，并且在微观紧缩的布景下变得愈加急迫，这就给炒房团留下了空间。

实践上，炒房团也是在套取银行资金，但开发商对此没有任何法令职责，都是由炒房团承当。并且，炒房团也是每一个成员单独面临银行和律师的检查，走的是正规渠道，也没有给银行和律师受贿，在方式上契合法令方针，银行工作人员也没有假按揭那样的职责问题。

许多人会问，开发商需求资金，为什么十分期望和炒房团协作，而不是直接先期降价卖给大众?这里有几个杂乱的原因。

其一，部分房源的降价出售会令商场不简单承受后边的再提价。虽然要求开发商不得捂盘、不得惜售，可是开发商只想贱价出售部分房子以得到所需的资金，而其他房子是要高价出售的。因而开发商肯定不会承受低定价导致房子被一抢而空的成果。更何况有的当地还拟定了开发商不得半途提价等规则。

其二，实践上最首要的原因在于：即使贱价揭露卖出(部分)房，开发商也不能敏捷收到卖方所得资金。

正因而，开发商是肯定不敢以贱价开盘。正因而，开发商会期望和炒房团协作——定一个较高的开盘价，但当即以很大的扣头卖给炒房团，并且只卖出开发商期望卖出的数量，其他高价开盘的房子就慢慢地卖。

如此协作的直接成果是高开盘价、开盘高成交量，这会直接影响商场心态，给开发商和炒房团带来更大的利益。

炒房团撤出手法：退房

炒房行为终究成功的要害是房子要可以出手，顺畅退出才意味着真实的成功。

炒房行为的本钱看似是很高的，尤其是缺乏两年的房子。并且炒房团人数许多，又是异地炒房，关于有关房子的办理也很难，兜售会很困难。那么炒房团怎样退出?

这就要依托开发商进行帮忙——退房。

一般来讲，炒房团都会和开发商签有退房协议，他们随时可以退房，开发商也可以随时将房子再出售。采纳这一方法最大的优点便是大大躲避了税收，因为退房不需求交任何税款。由所以以开盘价的低扣头价格买入，退房意味着炒房团可以直接确定赢利。

这样的退房操作一般是在期房交房、开发商撤场之前。因而，实践上，炒房团持有房子的时刻一般也就这么长，往往不超越一年半，而收益一般是房价的30%。

房子真实的出售都是通过开发商的出售团队或许专业的房子出售公司来处理。此刻炒房团具有的房子和开发商还留有的房子就会一同卖，进行混合出售。这样，真实的买房人底子不知道，自己所购买的是炒房团的房子仍是开发商的房子，挑中了一套炒房团的房子，炒房团就退这一套，在购房者眼中是与直接购买开发商的房子没有差异的。这样的成果便是退房率超高，北京呈现不少楼盘显现的退房率竟然超越100%，也便是一切出售的房子被退过一遍，这背面便是炒房团的劳绩了。

炒房团的运作流程怎样?

炒房团找方针开发商炒房一般是不从售楼处下手的。去找出售司理、总监也不成，乃至总司理也不成，而是直接找到老板。这是因为知道的人越少越好，不然许多关系户都会找上门，按炒房团的价格要房子。

关于不熟悉的开发商老板，炒房团会从售楼处职工开端找，可是背面的运作机制是肯定不好职工讲的，一定要见到老板才会说。

对职工的说法便是以要许多团购为由要求见到老板洽谈。炒房团一般是找专门的房虫，他们的工作是倒卖项目赚取佣钱，是一群资金经纪。在炒房的利益之下，许多房虫后来还成为了专业的炒房团中介。

开端，炒房团操盘手往往要压服开发商协作，但尝到甜头今后，开发商就会自动寻求协作，并且开发商的老板之间也会相互介绍。其表象便是某个炒房群领会专门跟在某个开发商的死后买房子，开发商到哪里就买到哪里，炒到哪里。

在炒房的赢利分配上，假如是炒房团出资，操盘手团队至少分三成赢利;假如是私募带资并操盘，炒房团的“艺人”们可以分三成赢利。为了能确保得到赢利分红，操盘手团队会以修建公司的修建安装费用作为转钱通道，参加的修建安装公司也可以有经手金额1%~3%的办理费。

参加修建安装完成避税

开发商与炒房团的协作还有一个更高的等级，便是在修建安装(下称“建安”)本钱范畴，协助房地产开发商躲避高额税收。我国房地产工作的相关税收是十分高的，土地增值税是增值部分的30%—60%，所得税是25%。要是走正规手续，怎样算税收也在50%以上。因而关于房地产开发商而言，避税成了问题的要害。

修建公司的含义即在于此，因为在房子开发过程中，只要建安本钱可以在增值税中扣除，其他的出售费用、办理费用、财务费用等不能在土地增值税的税前扣除，只能在所得税的税前扣除。别的，建安的营业税也是十分低的，只要3%，加上附加费用也便是3.3%，比一般5.5%的营业税份额要低不少。修建承揽最终的收益所得税一般是核定的定税，份额也很低。

操作链条是这样的。炒房团的操盘手会与开发商签署一个工程承揽合同，开发商以建安费用把垫支的首付收回来，在开发施工中转包一手。通过这样的操作，开发商可以直接享用税收上的优点，因为土地增值税税率是从30%至60%累进的，在建安本钱大增今后，本来依照百分之五六十纳税的增值税部分就变成依照百分之三四十进行纳税了。

通过这一腾挪，从建安公司得到的钱是把开发商的.企业账户和支票依照承揽费用的合法途径变成了个人账户的现金。关于相似炒房这样动辄超越百万的现金活动，央行对立洗钱部分也是筛查监管的，而通过上述操作，不光处理了这一问题，并且使得在各种计算之中看不到。而给建安公司1%~3%的办理费，就等所以一个支票提现费用。

未来十年无人敢炒房

在海南三亚，从前被炒到6万元一平方米的海滨公寓，现在2万元也无人问津。温州、义乌、长沙、南京、成都、合肥，鄂尔多斯的康巴什、天津的滨海新区、南昌的红谷滩，从前炙手可热，现在偏僻向阳。更有全国许多县城，把农人赶上楼，强行拆迁，损坏耕田，损坏山林，一股脑地来开发房地产，现在工地现已罢工。

不管是何种财物，只要是财物，价格都是有周期性的，从来没有一种财物价格可以一直往天上涨。越是长得快的财物，跌起来也是惊人的。这是商场的规则。

在全球各国，只要是靠房地产拉动经济增加的经济体，无一例外，悉数遭受泡沫幻灭。我国也相同。这一轮泡沫其实正在幻灭，因为没有挑选。我们都没有退路，不敢撤销限购，撤销对房地产的信贷控制。开发商降价没人会出手，除非一次降到与当地居民收入相均衡的状况，才或许扩大成交。

未来我国各大城市房价将进入普跌状况。至少将跌落三年。三年后，房价将会走稳，随后两年温文上涨，可是，此刻，我国房产税开端开征，随后，人口结构产生效果，无人会去买房子，像现在的欧美相同。经此泡沫幻灭，我国未来十年之内无人会去炒卖住所，因为无利可图。

身家超600万者多炒房

据经济之声报导，胡润研究院《2012我国高净值人群消费需求白皮书》显现，我国个人财物在600万元以上的高净值人群，到达270万人。高净值人群中北京最多，工作散布以企业主、炒房者、工作股民和金领为主。

陈述说，“从2009年到2011年，高净值人群有超越50%的财物以现金和存款的方式装备，房地产与股票型基金的装备份额也相对较高，而以信任、私募股权基金、阳光私募、稳妥、债券等其他类别的装备份额不到30%。”剖析以为，将许多的财物装备于现金存款、房产及股票基金中，这在曩昔通胀处于高位，股市楼市皆下滑的国内商场是极为晦气的。

两层拷问炒房团被套

曾几何时，“温州炒房团”影响巨大，所到之处，楼市热销、房价飞升、人气鼎沸，成为最受各地开发商欢迎的炒家。也是当地购房族最大的梦魇。笔者以为，温州炒房团的被套，至少能带来两个层面的反思。

首要，工业空心化形成的后果不容忽视，这也是形成温州民间资金外流炒房的主因。依据2010年的我国人民银行温州支行的一项查询显现，60%的被查询企业以为，自己10%-30%的资金用于购买非厂房的不动产，原因是现在“实业不太好做”。特别是2008年以来迸发的世界金融危机导致了出口减缓，工厂开工缺乏。只要30%的温州民间资金回归实体经济，65%则流向了楼市和股市。靠高杠杆、高利贷融资的炒房当然可以短期暴利，但假如对商场反应稍稍缓慢，或许方针不确认要素带来的调控，都有或许使炒房者堕入巨大危险，当时的炒房团多半被套就反映了这个趋势。

其次，国内本钱商场出资种类的缺乏也使许多民资沉积于楼市，加剧了温州游资向楼市歪斜。本钱寻求高的回报率是一种天性，但国内除了A股商场，简直很少有危险适中、回报率高、变现性快的出资种类。加之股市近年来继续低迷，回报率偏低，原先恋战股市的资金纷繁转向楼市，因为我国处于加快城市化的进程中，住宅的刚性需求不断攀升，由此带来楼市的兴隆，此种预期也加快了温州游资炒房的脚步。假如不是楼市调控带来的方针性转向，温州游资炒房或许还会继续下去。

因而，怎样将巨大的民间本钱引向有利于国计民生开展的正轨，做到经济增加、充分就业、促进消费，这样才干防止炒房带来的金融危险，这或许是摆在当地面前的一道重要课题。

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