36年前，武汉市一间粗陋的试验室里，拉出了我国之一根石英光纤。这根头发般粗细的细丝，把我国人拉进了互联网年代，也拉起了一座名为“光谷”的新城。创立于1988年的光谷，坐落武汉东南部的洪山区与江夏区，是我国第一批国家级高新区，也是国家光电子工业基地。在迅速开展的三十多年间，光谷见证了周边的农田变为楼房，从名不见经传到成为武汉的城市手刺。
我国证券报记者于日前看望了中金湖北科投光谷REIT的底层财物之一——坐落武汉光谷的光谷软件园，实地感受了这座光纤之城的开展脉动。
在业内人士看来，近来获批的中金湖北科投光谷REIT或为其他中西部城市带来演示效应，也将进一步推进武汉甚至湖北区域科技立异的脚步，支撑我国光谷和光谷光电子信息工业园进一步拉动工作、进步产量、完结立异。
光谷中心地带的竞争力
“这儿曾经都是农田，现在能够算是武汉很富贵、很中心的当地了。”行进在武汉光谷的关山大道上，租借车师傅看着眼前成片的楼房发出了慨叹。
再一直往前走，等沿街的商铺逐步多了起来，光谷软件园就到了。这座坐落光谷中心地带的工业园，正是已获批的中金湖北科投光谷REIT的底层财物之一。
农田成为了楼房，楼房又变为REITs的底层财物，工业的变迁与光谷三十多年的开展遥遥相对。据中金基金副总经理、立异出资部负责人李耀光介绍，曾孕育国内首根光纤的光谷，如今是全球更大的光电器材生产基地之一。作为第一批国家级高新区，光谷现在具有超5300家高新技术企业，数量占武汉市的一半。而光谷软件园就坐落在光谷基础设备配套最完善、社会文化最昌盛的区域，被视为武汉的上市企业和科技独角兽集合区。
光谷软件园很大，走路半小时才看了缺乏四分之一的园区。不过，在园中行走并不会觉得庸俗，柏油路簇新平坦。工业园中心有一片人工湖，不少研制楼宇临湖而建，湖边的草坪时不时能见到拍照短视频的公司员工。假如不注意看楼宇上的企业LOGO，会觉得这儿与街心公园并无二致。
在湖北科投和中金基金看来，光谷软件园在地理位置、园区环境与配套设备、工业资源及集合效应方面具有比较优势。一般来说，承租才能较强的优质租户一般会优先选择区位优势显着、工业定位匹配的优质物业入驻，这也是光谷软件园在片区内坚持继续竞争力的有利条件。
从扩募视点来看，湖北科投持有已建成的可租借物业面积约500万平方米，以工业研制楼和工业厂房等工业园区类财物为主，均为光谷具有重要影响力和继续竞争力的优质物业，另有约60万平方米的在建财物，为中金湖北科投光谷REIT供给了丰厚的可扩募财物。
现金流安稳
作为REITs的常见底层财物之一，工业园的首要盈利模式为对外租借和运营办理，收入来历包含租金收入、物业办理费收入以及广告、停车费及其他收入，这些收入都为REITs供给着安稳的现金流。
中金湖北科投光谷REIT的底层财物包含10栋设备，其间9栋坐落上述光谷软件园内，别的1栋为缺乏两公里外的互联网+项目。本次入池的项目建筑面积算计约17.44万平方米，可租借面积16.76万平方米，到2022年12月31日，租户总共49家，触及11个职业，其间信息技术企业的租借面积占比超4成。到2023年3月31日，全体租借率90.72%。
园区内的更大租户招商银行后台服务中心，承租园区物业作为招商银行信用卡事务在华中区域最重要的信息数据处理中心，入驻园区现已超越14年。
“基金办理人和外部办理机构会经过充沛的自动办理动作保证租借的连续性和安稳性。正常情况下，外部办理机构会对租借面积较大、租借期限较长的租户，提早6至12个月就发动交流，了解他们的志愿和需求，为续租或换租提早布局。”李耀光称。
值得注意的是，基金办理人在REITs产品设计时学习了以往产品的经历，已将大租户或许退租带来的动摇归入考虑。
李耀光举例说：“比方，关于部分入驻园区长达10年以上的租户，尽管结合其租借前史、运营特色及长时间租借志愿来看，搬家概率较低，但进行现金流猜测时，咱们会下降成功率预期，将租借率下降的概率归入猜测模型。为的是下降危险，维护出资者权益。”
带来演示效应
基础设备公募REITs健康开展，是“十四五”规划作出的一项重要布置，关于服务国家战略区域开展，有用盘活存量财物、立异投融资机制、拓展权益融资途径、增强资本市场服务实体经济才能具有十分重要的含义。
作为中部五省之一，湖北省的工业园区REITs或为其他中西部城市带来演示效应。李耀光告知我国证券报记者：“现在现已发行的REITs大多集合在北京、长三角、珠三角等地。中金湖北科投光谷REIT或将为其他中西部城市带来演示效应，带动越来越多的企业决议参加REITs。”
别的，工业园区作为区域经济开展的重要基础设备载体，在带动当地工业经济开展方面发挥着无足轻重的效果。湖北科投表明，中金湖北科投光谷REIT的发行未来将进一步推进武汉甚至湖北区域科技立异的脚步，支撑我国光谷和光谷光电子信息工业园进一步拉动工作、进步产量、完结立异，不断满意公民日益增长的美好日子需求。一起，经过将项目所征集资金投向更多的工业园区建造，我国光谷和光谷光电子信息工业园将更好地打造湖北省武汉市的科技立异中心，加快我国立异驱动开展进程，提高区域立异才能。
未来，中金湖北科投光谷REIT净收回资金方案出资于我国光谷·数字经济工业园和生物立异园二期。其间，数字经济工业园坐落东湖高新区未来科技城区域，要点开展人工智能、大数据、互联网+、AR/VR、区块链等要害范畴。生物立异园二期紧邻光谷中心城，与立异园一期隔路相望，将规划打造生物工业研制立异系统及总部集合地，并用优质完善的配套设备为园区工作人员及周围辐射人群供给公共服务及日子场所。