作者：杨智茗

［根本案情］

原告闫某与被告某集团公司、某置业公司签定《优惠承诺书》，约好原告须依据被告的告诉，在指定时刻到被告指定地址签定《商品房生意合同》，并享用购房优惠价。若原告逾期不处理或未按约好交足合同金钱，则视为原告主动抛弃相关权益，被告有权将该房子另行出售予第三者，无须征得原告赞同或告诉原告。

涉案项目获得预售答应证后，经被告告诉，原告回绝签定《商品房生意合同》，被告遂将涉案房子出售给第三人。

后，原告起诉至法院，要求被告持续实行《优惠承诺书》，期限处理商品房网签存案挂号手续并交给该房子。［法院裁判］

原、被告签定的《优惠承诺书》属预定合同，因原告未依照合同约好签定《商品房生意合同》并交给购房款，被告据此已将涉案房子出售给第三人，现存在事实上实行不能的状况，判定驳回原告的诉讼请求。［案子分析］

一、《优惠承诺书》的性质为原、被告为缔结本约《商品房生意合同》的预定合同。该合同由原、被告在相等洽谈的基础上自愿缔结，且不存在法定无效事由，该合同合法有用。

关于缔结预定合同的主体，实践中常呈现订货方以合同相对方在缔结合一起，不具有房产开发运营资质或无商品房预售答应证为由，建议合同无效，换言之，该观念是将商品房预售合同与预定合同的概念发生了混杂。商品房预售合同，是指房地产开发企业将正在建设中的房子预先出售给承购人，承购人付出定金或房子价款的合同。依据《最高人民法院关于审理商品房生意合同纠纷案子适用法令若干问题的解说》第二条规则，“出卖人未获得商品房预售答应证明，与买受人缔结的商品房预售合同，应当确定无效，但是在起诉前获得商品房预售答应证明的，能够确定有用。”以及《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十五条第一款第四项规则，“商品房预售，应当契合下列条件：（四）向县级以上人民政府房产管理部门处理预售挂号，获得商品房预售答应证明。”商品房预售合同，要求缔结合同的主体具有房地产开发运营资质，且现已获得商品房预售答应证明，不然该预售合同无效。而商品房预定合同，是指以在必定期限内签定本约，即《商品房生意合同》为预定标的的合同，其只须契合《民法总则》和《合同法》关于合同效能的一般规则，具有合意性、束缚性、确定性和期限性即可。现行法令、法规没有关于缔结预定时，立约主体须具有相应运营资历以及获得商品房预售答应证明的强制性禁止性规则。

本案的《优惠承诺书》约好，“原告须依据被告的告诉，在指定时刻到被告指定地址签定《商品房生意合同》”，即原告负有在接到被告告诉时缔结《商品房生意合同》的首要合同责任。二、违背预定合同，应当承当违约责任。

依据《最高人民法院关于审理生意合同纠纷案子适用法令问题的解说》第二条规则，“当事人签定认购书、订货书、预订书、意向书、备忘录等预定合同，约好在将来必定期限内缔结生意合同，一方不实行缔结生意合同的责任，对方请求其承当预定合同违约责任或许要求免除预定合同并建议损害赔偿的，人民法院应予支撑。”

预定为独立的合同，其既有预设的本约合同中的民事权利责任联系，一起也有预定合同自身中的标的即两边负有缔结本约合同的权利责任。其于《合同法》虽系无名合同，但完全契合《合同法》的标准并受其调整，故预定合同和本约合同均为各具效能之独立契约。

本案中，原告在接到被告告诉后，清晰表明回绝实行签定《商品房生意合同》的责任，该行为当属违背预定合同《优惠承诺书》的违约行为。又因《优惠承诺书》约好，“若原告逾期不处理或未按约好交足合同金钱，则视为原告主动抛弃相关权益，被告有权将该房子另行出售予第三者，无须征得原告赞同或告诉原告。”据此，被告将涉案房子出售给第三人的行为并不违背两边约好，原告天然应当承当因己违约形成的不利益。［有茗提示］

在商品房生意中，房地产开发企业常以多种形式，如《优惠承诺书》、《认购书》、《规划委托书》等，缔结以在必定期限内签定《商品房生意合同》为标的的预定合同。预定合同应清晰违约责任，当事人须清晰合同权利责任，一旦签定预定合同，合同两边即受合同束缚，若有违背合同约好的行为，将承当违约责任。

当签定《商品房预售合同》时，应留意检查房子项目是否现已合法获得商品房预售答应证明，并现已处理预售挂号。