本期“大众热搜法令N问”聚集物业服务，为我们回答法令问题的是浙江省宁波市鄞州区人民法院郑燕法官、吴佳乐法官。1. 房子空置没入住，要交物业费吗？假如要交，由于享用的物业服务相对较少，物业费能够打折吗？

民法典第二百七十三条规则，业主对修建物专有部分以外的共有部分，享有权力，承当义务；不得以抛弃权力为由不实行义务。

民法典第九百四十四条规则，业主应当按照约好向物业服务人付出物业费。物业服务人现已按照约好和有关规则供给服务的，业主不得以未承受或许无需承受相关物业服务为由回绝付出物业费。

物业服务人为业主供给的服务包括修建物及其隶属设备的修理保护、环境卫生和相关次序的处理保护等，绝大部分服务是针对整个小区整体业主，而非专门针对某一业主。业主对小区的公共部分既享有权力也承当义务，并且不得以抛弃权力为由不实行义务，因而，不管是否入住房子，都应当交纳物业费。

当然，出于公正准则的考虑，各地地方性规章或物业处理办法可能会答应业主在长时刻未寓居的状况下，按必定份额少交物业费。例如宁波市政府办公厅《关于印发宁波市住所小区物业处理条例施行定见的告诉》第五条第（五）款的规则，业主对物业处理交给满1年后仍未入住的空关房，第2年开端业主应向物业服务企业提出空关房起止时刻书面请求，经物业服务企业核实后，从第2年开端空关房期间的物业服务费按80%份额交纳。

别的，假如物业处理服务合同中对业主未寓居状况下的物业费减免问题有清晰约好的，则应按照合同约好实行。

2. 房子有质量问题，能拒交物业费吗？

开发商作为房子的开发出售方，对所售商品房承当质量保修职责，归于房子质量问题的漏水、渗水问题，与物业服务不是同一法令联系，业主应追查开发商的补偿职责，故不能以此为由拒交物业费。

3. 对物业公司供给的服务不满意，能拒交物业费吗？

需求详细状况详细分析。由于物业服务是针对整体业主和整体区域的各个方面供给的，具有公共性和整体性，触及整体业主和整个小区的公共利益，在效用上具有不可分割性和依赖性。业主若由于物业公司供给的服务存在部分瑕疵而拒交物业费（如部分废物没有及时整理、公共区域照明灯损坏等），这样的做法会导致业主的个人收益远远小于给物业公司和大都业主形成的危害，因而不能以物业服务存在部分瑕疵为由拒交物业费。

可是，假如物业服务存在严重瑕疵，物业费能够恰当减免；因物业服务瑕疵导致的丢失，业主能够要求物业公司进行补偿。比方：小区门禁损坏后物业未及时修正，未设保安室，亦无保安巡查，或虽有录像监控但监控损坏缺失等，导致业主资产被偷盗的，能够以为物业在业主安全保证方面显着处理不到位，为严重瑕疵，能够减免物业费。

4. 没交物业费，物业对业主停水停电，合法吗？

不合法。

民法典第九百四十四条第三款规则，物业服务人不得采纳中止供电、供水、供热、供燃气等方法催交物业费。

业主违背物业服务合同约好逾期未足额交纳物业费的，物业服务人能够催告其在合理期限内付出物业费；合理期限届满后仍不付出的，物业服务人能够提起诉讼或请求裁定，不得经过对业主进行停水停电等不合法办法催交物业费。

5. 物业私行将地上泊车位对外租借，导致业主无法泊车，合法吗？

《物业处理条例》第五十四条规则，运用物业共用部位、共用设备设备进行运营的，应当在征得相关业主、业主大会、物业服务企业的赞同后，按照规则处理有关手续。业主所得收益应当首要用于弥补专项修理资金，也能够按照业主大会的决议运用。

该景象触及物业共用部分处置权的问题，焦点在于物业公司能否有权将地上泊车位（或许其他业主共有区域）租借运营。若物业公司未经业主大会经过授权，私行将共用部分租借运营，归于无权处置，租借运营协议无效，业主委员会能够物业公司侵权为由要求物业公司中止损害，恢复原状，并补偿丢失。

若物业公司对外租借运营是经过业主大会授权经过的，则所得收益应当用于弥补业主专项修理资金，不得由物业私行移用。

6. 物业公司在手册中规则：“业主违背手册规则，物业公司有权罚款”，合法吗？

不合法。《行政处分法》规则，行政处分仅由具有行政处分权的行政机关或法令、法规授权的具有处理公共事物功能的安排能够在法定职权或授权范围内施行。物业公司仅仅一个企业法人或非法人安排，并不是行政机关，也不具备公共处理功能，它与业主间是相等的民事法令联系，因而不享有处分业主的行政权力，无权施行罚款等行政处分行为。

但假如业主因不妥行为构成违约，物业公司有权要求业主承当违约职责。

7. 买二手房，原业主欠交的物业费该我付吗？

关于所购二手房有欠交物业费的问题，假如二手房买卖合同中有关于物业费承当的详细约好，按约好；假如房子买卖合同未约好，因原物业费归于原业主与物业公司之间的约好，故之前欠交的物业费应由原业主向物业公司交纳。

8. 交了物业费，为什么物业公司还要业主交小区水电公摊费？合法吗？

需求视状况确认。物业费是物业服务企业按照物业服务合同的约好供给物业服务后有权收取的服务费用。小区水电公摊费是物业共用部位、共用设备设备发生的费用或需求由业主分管的物业处理区域内的各类规则费用。两种费用的性质不同，不存在包括与被包括联系。若处理规约、物业服务合同授权物业公司代收水电公摊费用，业主应当向物业公司交纳，一起物业服务人应当定时将代收费项目、规范、金额以合理方法向业主揭露；若物业服务人假借代收公摊水电费名义，收取额定费用的，不合法。

9. 物业公司以未交道闸修理费和电费为由，制止车辆进入小区，合法吗？

不合法。道闸修理费归于因物业共用部位、共用设备设备修理发生的费用，一般由住所专项修理基金承当，若修理基金缺乏，应当及时续交，业主交存的住所专项修理资金归于业主一切；电费是业主与供电部分签定供电合同，因业主用电而发生的费用，两者均与物业处理费性质不同，系不同的法令联系。

物业公司能够经业主委员会（或业主）授权后，就处理区域内的供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等向最终用户收取有关费用，但物业公司不得在业主欠交代收费用的状况下，就物业服务合同未授权的行为（如制止车辆进入、制止业主进入、停水停电等）进行私力救助。

若经合理催告期，业主委员会（业主）仍不交纳专项修理基金或代收费用的，物业服务人可凭物业服务合同提起诉讼或请求裁定，要求业主委员会（业主）承当物业服务人垫支的道闸修理费或电费。

10. 房企告诉业主收房，可是业主发现新房不具备交给规范，要求整改。整改完成后业主收房，但物业公司从房企初次告诉收房的时刻起算并收取物业费，这合理吗？

不合理。《物业处理条例》第四十一条第二款规则，已竣工但没有出售或许没有交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。

如确因新房不符合交给规范而导致延期收房或未交给房子的，此期间段的物业费不应由业主承当，而应当由修建单位，即房地产商交纳。

来历：人民法院新闻传媒总社

作者：郑燕 吴佳乐丨修改：李高凯