汹涌新闻记者 葛佳

第一批公募REITs的询价和出售时刻承认了。

5月19日，第一批9只公募REITs先后发布了询价公告、基金合同、招募说明书、保管协议和产品材料摘要等公告。

据汹涌新闻记者核算，9只基金中，有2只产品将于5月28日首先发动出售，别的7只则挑选在5月31日开售。

此外，在询价方面，9只产品的询价区间有所不同，介于2.1元/份至13.257元/份之间。

REITs即不动产出资信托基金，是指在证券买卖所揭露买卖，经过证券化方法将具有继续、安稳收益的不动产财物或权益转化为流动性较强的上市证券的标准化金融产品。依据发行方法和征集资金目标的不同，REITs被分为公募REITs与私募REITs。关于出资者而言，公募REITs是一种低门槛出资不动产的东西，一般来说具有长时间收益较好并且分红较为安稳的优势，具有较好的出资价值。此外，作为特殊投财物品，公募REITs与其他干流出资种类的相关性较低，能够有用涣散出资组合的危险。

5月底相继发动出售

详细来看，沪市第一批5单项目别离为：华安张江光大园封闭式根底设施证券出资基金（简称“张江REIT”）、浙商证券沪杭甬杭徽高速封闭式根底设施证券出资基金（简称“浙江杭徽”）、富国创始水务封闭式根底设施证券出资基金（简称“创始水务”）、东吴姑苏工业园区工业园封闭式根底设施证券出资基金（简称“东吴苏园”）和中金普洛斯仓储物流封闭式根底设施证券出资基金（简称“普洛斯”）。

深交所第一批4单项目别离为：中航首钢生物质封闭式根底设施证券出资基金（简称“首钢绿能”）、博时招商蛇口工业园封闭式根底设施证券出资基金（简称“蛇口产园”）、安全广州交投广河高速公路封闭式根底设施证券出资基金（简称“广州广河”）和红土立异盐田港仓储物流封闭式根底设施证券出资基金（简称“盐港REIT”）。

询价公告显现，8只公募REITs将于5月24日正式询价，而广州广河稍晚一天，为5月25日询价。

征集期方面，有2只产品挑选在5月28日首先发动出售，别离是首钢绿能和张江REIT；别的7只则挑选在5月31日为网下及大众出售首日。

据汹涌新闻记者调查，9只公募REITs的询价区间大多介于2元-5元之间，不过，也有询价区间超越12元的。

其间，蛇口产园的询价区间最低，为2.1元/份-2.42元/份；首钢绿能和广州广河的询价区间均高于12元，别离为12.5元/份-14元/份、12.471元/份-13.257元/份。

从征集份额来看，首钢绿能的基金征集总份额最低，为1亿份；张江REIT、浙江杭徽、创始水务征集的基金份额总额均为5亿份；广州广河、盐港REIT、东吴苏园、蛇口产园别离为7亿份、8亿份、8亿份和9亿份；普洛斯最高，为15亿份。

结合每个项目的询价区间最高价以及征集总份额来核算，此次9各项目估计发行规划在332亿元左右。存续期15年到99年不等

值得注意的是，从招募说明书来看，项目的存续期都很长，20年到99年不等，怎么向出资者解说存续期的问题？存续期到期之后，该项目是否面对退市的问题？

以东吴姑苏工业园区工业园为例，东吴基金表明，“依据相关法令及不动产权证书，两大底层财物的土地使用权别离于2055年及2060年到期，所以咱们产品的存续期首要依托财物的土地使用权，定在40年。可是出资人也不必忧虑存续期到期之后的问题，因为在存续期届满后，经基金份额持有人大会决议经过，基金能够延伸存续期限。”

东吴基金表明，“有些出资人或许不会挑选持有到期，为了满意不同出资期限需求的出资者，最大程度上保证出资者的利益，使他们有更杰出的出资体会，用场外基金账户认购的出资者也能够经过转保管事务将资金转移到场内进行买卖，获得相对足够的流动性。”

第一批试点根底设施REITs均较为质优

万和证券研讨表明，第一批试点根底设施REITs项目无论是财物质量仍是运营保护才能，均处于比较优异的水平。为保证根底设施财物的平稳运营，试点项目在买卖结构中，根本保持了现有的优异运营办理团队不变，一起设置商场化鼓励束缚机制，充分调动运营团队的积极性。

华创证券研讨也表明，现在买卖所发表信息的REITs项目根底财物均较为优质，从现在国内现已发表信息的几单REITs的测算得出的内部收益率来看，单个优质项目收益率可达6%以上，从国内来看超越了传统国债、中高等级信誉债出资赛道的一般收益，从世界来看也具有适当优势。

关于出资者而言，东吴基金表明，基建商场具有着巨大的体量和存量，以往资本商场根底设施类财物出资价值只能部分体现在债券，ABS等产品上，且这些产品小众化，一般出资者参加门槛高。本次公募REITs将把优质的根底设施建设项目以公募基金的方式推向商场，扩展了商场的参加度，一般出资者也有望共享国家经济和不动产商场开展的盈利。并且，公募REITs具有投向清晰、强制分红、低杠杆约束等特色。

此外，东吴基金表明，公募REITs经过设置强制分红份额，能够将出资运营或许获得的收益相对较高份额地分配给出资者，这使出资者有望获得相对安稳的出资收益。这一点十分符合保险资金、养老金、企业年金等长时间化资金的装备方向。

或将被炽热认购

鉴于第一批试点项目具有杰出的危险收益特征，商场各方参加者持积极态度，业界估计第一批产品发行配售将获炽热参加并获得杰出发行体现，后市买卖景象或有分解。

关于公募REITs产品的首发认购状况，有商场分析人士指出，在当时股市相对疲软的布景下，因为这些公募REITs产品自身是投入到一些收费的公共设施中，也隐含了政府的信誉背书，因而该类基金的收入安稳性在必定程度上也给出资者吃了颗“定心丸”。综上，估计这类产品会得到出资者的追捧并被炽热认购。

详细到出资方法上，在初次认购或买入份额前，一般出资者需以纸质或电子方式签署危险提醒书，承认其了解产品特征及首要危险。未签署《危险提醒书》的一般出资者，基金办理人、证券公司等基金出售组织不得承受其认购或买入托付。

运作方式方面，根底设施REITs采纳封闭式运作方式在二级商场上市，出资者可在二级商场进行竞价买卖。上市首日涨跌幅约束为30%，上市首日今后涨跌幅约束为10%。依据《指引》规则，根底设施REITs的杠杆率最高可到达140%。

中金公司研讨部以为，考虑到资本商场关于REITs产品及其出资逻辑尚不甚了解，不扫除第一批产品上市后二级商场价格呈现必定动摇。从境外商场来看，部分REITs产品上市后相似股票会呈现出大幅上涨或许下挫的现象，主张出资者理性看待第一批上市REITs出资价值，防止追涨杀跌，削减双向动摇。

揭露材料显现，第一批项目包含四大干流类型掩盖四大要点经济区。

上交所第一批项目包含收费公路、工业园、仓储物流和污水处理四大干流根底设施类型，掩盖京津冀、长江经济带、粤港澳大湾区、长江三角洲等要点区域，优先支撑根底设施补短板职业及高科技、特色工业园区等。

深交所第一批根底设施项目均坐落京津冀和粤港澳两大一体化开展要点区域，项目类型包含垃圾处理及生物质发电、工业园区、收费公路和仓储物流等干流根底设施范畴，原始权益人收回资金投向强增量补短板范畴。

校正：丁晓