两个业主都在控诉，购买了贵阳雅迪尔酒店的返租公寓之后，却没有收到租金，“感觉自己被骗了”......今日，咱们一同就来好好了解一下这个“返租式公寓”的真面目：返租式公寓，指开发商将商品房出售给购房者，购房者并不用于自住或许自己运营，而是交给开发商或开发商托付的署理公司用于运营，并定时向购房者付租借金的一种出售方法。开发商也是经过这种“向购房者许诺，在固定的年限内返还购房者租金，以确保购房者能够拿到固定的出资报答的方法”来招引购房者发生购房志愿和行为的。贵阳某项目返租公寓宣扬图而且开发商所许诺的租金报答率通常会高于商场。这样来看，购房者购买了公寓之后，与开发商（或许开发商托付的署理公司）签定合同，由专业的署理公司来处理运营，然后返还购房者租金。一方面，处理了出资者忧虑的危险问题，它有着较为安稳且较高的报答；另一方面，还满意了开发商想要快速回笼资金的要求。图源：百度百科可是，这个返租式公寓真的如看上去这么完美吗？真的有这种“只需投了钱，就能坐等增值、轻松高收益”的功德吗？让咱们先来了解一下有关法令：《商品房出售处理办法》的第十一条规则：房地产开发企业不得采纳返本出售或许变相返本出售的方法出售商品房；房地产开发企业不得采纳售后包租或许变相售后包租的方法出售未竣工商品房。也便是说，政府的《商品房出售处理方法》明文规则了，制止这种“售后返租或包租”的出售方式。浅显点，这是违法的。一旦出问题，法令无法确保，业主维权困难。返租式公寓，危险无处不在

危险一：开发商&署理公司傻傻分不清以上咱们说了，这是相关法令法规不允许的。因而，商场上的“售后包租”许多都是：经过与第三方公司签定合同的方式来躲避国家方针的操作方法。这种操作最大的bug便是：购房者认为签定的合同由开发商担任，但其实和开发商没有直接关系。三五年后，开发商离场了，署理运营的公司是否会持续履行合同责任，存在很大的未知数。到时连找谁维权，你或许都搞不清楚了。危险二：包租、高额报答率——羊毛出在羊身上许多售卖返租式公寓的开发商都会许诺高于正常的商场报答率来招引重视。带着“包租”“包收益”这样的包装，返租式公寓在出售的时分，开发商就能够理直气壮地举高出价格格，实则是将返租的部分价钱算进了公寓的价格里边：

如：原本卖30万的公寓，把价格抬到50万，然后包租3年并许诺每年10%的报答率。开发商在这3年里付出了15万的返租金，相当于公寓卖了35万，开发商白赚5万的价格还免费使用了3年的公寓。而出资者也很快乐，认为自己3年回本30%。所以，一般前几年的报答都是直接抵扣房价。在业主看来，是轻松地坐等收租，但其实是白白送了他人几年的使用权。而且，除了以上所说前几年的“高额报答”是从房款里抵扣之外，之后的租金数额难以确保。（在贵阳，0元/月租借一套40多㎡的公寓是不太或许的，即便是所谓的“双钥匙”独自租借，2000元/租借一个单间也不现实）由于高额的报答率违反了商场规律，底子不或许持久的完成。“返租公寓”的底层逻辑是以租金支撑业主报答，但当公寓商场的报答低于开发商许诺的出资报答的时分，莫非开发商会自己贴钱来返给业主吗？此外，还有或许会收取昂扬的装饰费用、扣除不菲的物业水电费和后期歹意压低租金等，总归便是一茬又一茬的割韭菜。危险三：有或许拿不到产权证，不过只针对部分商场上有些打着返租式公寓的商品房，很或许没有产权。仅仅被开发商包装为40年产权，实际上只要使用权。需求每20年签约一次，由于依据法令规则，租借合同的最长年限只能是20年。（图为购买了公寓却无法处理产权的业主留言）不过在贵阳许多公寓仍是能够处理房产证的，这种状况更多见于买车位。别的，会有一些“以租代售”的状况，房产证的处理会被无限延期，也是比较严重的问题。危险四：若能按期协作，也难无忧无虑假设没有呈现逾期交房、开发商或署理公司也不跑路的状况下，两边的协作顺利进行，是不是就无危险了呢？来看看或许会呈现的状况：1、后期商场的确很好，乃至租金真如购房前宣扬的那样，不断提高。那么祝贺，你本次的出资成功了。但小编认为这样的或许性不大，商场经济改换莫测，多少人为分一口蛋糕争得头破血流的，哪有你张着嘴，人家直接就分给你了的。2、后期商场开展不太满意，开发商或署理公司说生意不好做，打折履行原约好的出资报答，合不协作你自己看着办。3、开发商或许署理公司撤离，找谁都说与他无关。法令也无法给予确保，那就真是投诉无门了。图源搜狐号：广西高院既然是合约就有毁约的或许，当开发商或许署理公司无力支撑的时分，就会直接毁约，补偿违约金给购房者。一般来说违约金不会许多，且很难拿到，终究吃亏的仍是购房者。（催你交钱的时分，一天几十个电话，等你跟他拿钱的时分，找谁都不是担任人）就算开发商或许署理组织许诺补偿的违约金很大，但公司还能够破产。由于公司承当的是有限责任，破产了的公司更难要回补偿金了，血本无归的仍是购房者。终究，购房者得到的不是质次价高的公寓，便是遥遥无期的“期房”。返租式公寓，维权路漫漫

不止贵阳，全国那些购买了返租式公寓/商铺的业主们，大多不是在维权就走在维权的路上。重庆的皇冠世界酒店公寓许诺出资年报答率7.8%，且每年递加5%。后来开发商跑路，业主面对被逼解约、维权无门的地步。昆明东信中心城返租式公寓的业主们也一直在维权，原因是收到两笔租金之后就再也没有收到了。现在找开发商不回应，找酒店方不接电话。图源湖南日报（漫全国）本年5月26日，昆明市公安局盘龙分局经侦大队发布公告，立案侦查云南汇都商场处理有限公司不合法吸收大众存款案。

该案触及云南金马源房地产开发（集团）有限公司一期“金铺宝”出资、二期云南汇都商场处理有限公司、三期云南驰久房地产开发有限公司以商铺运营使用权售后包租。现在相关担任人也被拘捕。该项意图业主们从2019年就维权至今，虽然现在政府相关部分现已介入查询。但咱们最关怀的何时得到补偿以及能赔多少的问题，至今是个未知数…...仅仅卖个铺，怎样就违法了？上面咱们现已说了，法令制止任何“返租”“返本”性质的商品房出售行为，咱们再来看看最高院的相关解说：

不管是依据法令条文仍是相关解说，这都不是能够打擦边球的灰色地带，而是违法行为。再加上出售金额巨大，稍有不小心开发商就面对不合法集资的危险。到时开发商都自顾不暇了，谁又来确保购房者的利益？假设真的有这种高于商场报答、**不赔的出资，开发商干嘛不自己藏着？