从今日（31日）开端，第一批9只公募REITs基金正式开端出售。公告显现，包含富国基金、华安基金、安全基金、博时基金等九家公募办理组织，旗下9只获批的公募REITs基金产品，在承认终究认购价格后，今日开端向大众出资者出售。公募REITs(RealEstateInvestmentTrusts)基金，是一种公募立异产品，全称为“揭露征集基础设施证券出资基金”，指依法向社会出资者揭露征集资金构成基金工业，经过基础设施财物支撑证券等特别意图载体持有基础设施项目，由基金办理人等自动办理运营上述基础设施项目，并将发生的绝大部分收益分配给出资者的标准化金融产品。

第一批公募REITs触及公路用地、公共设施用地、仓储用地。进一步分类看，这9只公募REITs可大致分为产权类（永续类）和经营权类（非永续类），这两类REITs产品的预期出资收益构成存在显着差异。进一步分类看，这9只公募REITs可大致分为产权类（永续类）和经营权类（非永续类），据分析人士指出，这两类REITs产品的预期出资收益构成存在显着差异。关于仓储物流、工业园区等产权类REITs，其初始股息收益率或许不超越5%，但未来租金的现金流大概率将带来底层财物价值的动摇，然后影响收益；财物到期商场化处理。包含高速公路在内的经营权类REITs则以股息收益为主，其经营权价值将逐年递减直至终值归零，因而增值收益的表现或许不显着。

尽管两者都是权益类公募REITs，但经营权类REITs更挨近债，而产权类REITs的股性特征相对更强，其收益特性估计将介于传统股债之间，与国际商场上的REITs产品也更为挨近。

依据基金出售公告，张江REIT、盐港REIT、首钢绿能、广州广河、蛇口产园等5只公募REITs面向大众出资者的征集时刻只要5月31日-6月1日短短两天；浙江杭徽、东吴苏园、普洛斯、创始水务等4只公募REITs面向大众出资者的征集时刻有3天，为5月31日至6月2日。

从现在的揭露信息来看，第一批公募REITs呈现出组织认购火爆的现象。从公告来看，9只产品在线下组织认购环节，均完成了超份额认购，均匀有用认购倍数近8倍。其间“蛇口产园”、“首钢绿能”有用认购倍数别离达15.31倍和11.13倍。

重视：

1、基础设施公募REITs应怎么认购？

大众出资者能够经过场外直销及代销组织认购，也能够经过券商走场内认购方法。从出资门槛上看，深交所的场内认购是1000份为最低认购门槛，上交所的场内认购多数是1000元为最低认购门槛；而每只公募REITs场外的最低认购门槛不太相同，有最低100元的，也有最低1000元的，出资者在参加认购时要看清楚相关规矩和公告信息。

2、基础设施公募REITs的配售规矩是什么？

若大众出资者在征集期内有用认购请求份额总额超越大众出资者的征集上限，实行尾日份额配售，即在基金征集期内，最终一日前的有用认购请求全额承认成功，对最终一日的有用认购请求，依据剩下额度，予以份额配售；若估计征集首日有用认购请求悉数承认后，该基金大众出资者征集总规划到达或超越大众出售规划上限，大众出售部分的征集期将提前结束。也就是说，假如大众出资者征集规划为10亿，却在征集期首日有100亿认购规划的话，每个出资者均能买到认购规划的1/10。一起大众出售部分的征集期将提前结束。这与新股网上申购选用的“摇号”准则有着明显不同。

3、基础设施公募REITs面向大众出资者的出售金额及份额是多少？

基础设施基金份额的出售，分为战略配售、网下询价并定价、网下配售、大众出资者认购等活动。中国证监会发布的《揭露征集基础设施证券出资基金指引（试行）》规矩原始权益人或其同一操控下的关联方需算计认购不低于20%的公募REITs基金出售份额。

以深市为例，深交所第一批4只基础设施公募REITs总征集金额为143.71亿元，其间，战略配售份额均在60%及以上；网下出资者拟出售份额在16%-30%之间。

4、基础设施公募REITs应怎么生意？

基础设施基金采纳封闭式运作，不敞开申购与换回，在证券生意所上市，场外份额持有人需将基金份额转托管至场内方可卖出。也就是说，公募REITs建立之后只能经过二级商场生意，到时需求留意基金的折溢价危险。

5、基础设施公募REITs生意存在涨跌幅限制吗？

基础设施基金上市首日涨跌幅限制份额为30%，非上市首日涨跌幅限制份额为10%。基础设施基金份额上市首日，其即时行情显现的前收盘价为基础设施基金出售价格。基础设施基金涨跌幅限制价格的计算公式为：涨跌幅限制价格=前收盘价×（1±涨跌幅限制份额）。

6、怎么看待基础设施公募REITs的发行价格？

公募REITs发行价格不是1元/份，而是依据询价状况商场化定价。出资者应归纳比较各项目基础设施项目评价价值、实践征集总规划（即发行份额乘以发行价格）、运营办理组织才能、未来现金流分配率等状况，合理审慎做出出资决策，不同项目发行价格的绝对值巨细本身并不具有可比性。

7、怎么看待基础设施公募REITs的现金流分配率？现金流分配率越高越好吗？

猜测现金流分配率并非基金办理人向出资者确保本金不受丢失或许确保其取得最低收益的许诺。出资者在比较不同项目时，不能单纯看现金流分配率这一个目标，因为现金流分配率或许与基础设施项目类型相关。

作为基础设施公募REITs底层财物的基础设施项目类型一般能够分为两类，一类是经营权类的项目（比方收费公路、污水垃圾处理等），另一类是产权类的项目（比方工业园区、仓储物流等）。特别的，关于基础设施项目类型为经营权的项目，因为经营权存在期限，存在基础设施项目价值逐年下降，到期或许趋于零的危险，因而经营权类项目基金分红中包含对出资者初始出资资金的返还，其现金流分配率全体来看也或许略高于产权类的项目。

8、基础设施公募REITs的首要收益来历是什么？

REITs经过征集很多出资者的资金，用于出资不动产财物来取得收益。与股票和债券比较，REITs具有相对中等危险、中等收益的特征。基础设施公募REITs收益依赖于基础设施项目运营发生的收益，首要影响要素包含基础设施项目所属职业的均匀收益水平、项目本身的运营状况等方面。

9、基础设施公募REITs与股票有何不同？

假如说股票是“公司上市”后发行的有价证券，公募REITs能够被形象地理解为“财物上市”后发行的有价证券。基金上市之后也会有生意报价，与股票出资有异曲同工之妙。

不同于股票，公募REITs具有以下特色：首要，公募REITs商场动摇相对较小。公募REITs底层财物首要为老练优质、运营安稳的基础设施项目，现金流预期相对清晰，单位价值动摇性原则上相对有限。其次，公募REITs收益的增加空间相对有限。从物业运营视点来看，呈现物业收入大幅增加或保持持续性高增加的或许性较小。在此基础上，公募REITs具有较高的分红份额。公募REITs设有强制分红份额，收益分配份额不低于兼并后基金年度可供分配金额的90%，收益分配机制相较股票更为严厉。

10、大众出资者应怎么看待基础设施公募REITs的出资价值？

出资基础设施基金或许面对的首要危险包含基金价格动摇危险、基础设施项目运营危险、流动性危险、停止上市危险、税收等方针调整危险等。出资者在参加基础设施基金相关事务前，应仔细阅览基金合同、招募说明书等法令文件，了解基础设施基金相关规矩，自主判别基金出资价值，自主做出出资决策，自行承当出资危险。

中金公司研讨部以为，考虑到资本商场关于REITs产品及其出资逻辑尚不甚了解，不扫除第一批产品上市后二级商场价格呈现必定动摇。从境外商场来看，呈现过部分REITs产品上市后相似股票大幅上涨或许下挫的现象，主张出资者理性看待第一批上市REITs出资价值，防止追涨杀跌，导致出资丢失。

文/北京青年报记者 朱开云

修改/樊雄伟