财联社（记者 韩理 沈述红）讯，万亿级公募REITs商场又迎来了一个重要里程碑。5月17日，榜首批9只根底设施公募REITs获批，只待基金发行的一声枪响。

此次深交所榜首批4单项目为中航首钢生物质、博时招商蛇口工业园、安全广州交投广河高速公路和红土立异盐田港仓储物流封闭式根底设施证券出资基金，估计征集规划算计近140亿元；上交所获批5单项目则别离为华安张江光大园、浙商证券沪杭甬杭徽高速、富国创始水务、东吴姑苏工业园区工业园和中金普洛斯仓储物流封闭式根底设施证券出资基金。

现在，博时、中金、安全、红土立异、富国、东吴等公司现已发布了旗下公募REITs的基金合同、招募说明书、保管协议、法令意见书，单个资管安排也已提早做好了根底设施调集财物处理方案存案，静候相关产品的正式发行。另据记者了解，公募RIETs产品的出售公告有望在本周发布，不少银行、保险安排已翘首以盼。记者了解到，自2020年4月底，我国证监会、国家打开变革委发布《关于推动根底设施范畴不动产出资信托基金（REITs）试点相关作业的告诉》（以下简称《公募REITS试点告诉》）以来，各家基金公司持续招兵买马为项目储藏优异的人才。

榜首批9只公募REITs正式获批

我国对REITs的筹谋，早在19年前便已开端，但公募REITs帷幕的摆开确是一年前发动的。

从上一年四月底《公募REITS试点告诉》发布，到本年4月中下旬10只公募REITs产品相继上报，再到9只公募REITs产品正式获批以来，REITs在整个基金职业引发了不小的共振，不少基金公司纷繁布局，并活跃预备相关作业。从5月17日晚间发布的榜首批公募REITs产品状况看，深交所榜首批4单项目为中航首钢生物质、博时招商蛇口工业园、安全广州交投广河高速公路和红土立异盐田港仓储物流封闭式根底设施证券出资基金，估计征集规划算计近140亿元。

上交所获批5单项目，则别离为华安张江光大园、浙商证券沪杭甬杭徽高速、富国创始水务、东吴姑苏工业园区工业园和中金普洛斯仓储物流封闭式根底设施证券出资基金。

现在，博时、中金、安全、红土立异、富国、东吴等公司现已发布了旗下公募REITs的基金合同、招募说明书、保管协议、法令意见书，单个资管安排也已提早做好了根底设施调集财物处理方案存案，静候相关产品的正式发行。另据记者了解，公募RIETs产品的出售公告有望在本周发布，不少银行、保险安排已翘首以盼。

深交所表明，接下来，深交所将依据相关流程要求，匹配根底设施公募REITs产品特征，细化询价发行程序，基金处理人经过REITs专属网下发行电子途径向网下出资者询价，确认根底设施基金份额的认购价格，战略出资者、网下出资者和大众出资者以询价确认的价格参加认购，保证基金出售环节平稳有序。

下一步，上交所也将加速试点落地脚步，全面做好榜首批项意图发行上市、安全运转等作业，保证榜首批项目顺畅落地。

怎么参加？

对出资者来说，公募REITS的确产品结构等信息更为杂乱，是现在大众触摸的最为杂乱的产品类型之一。对此，不少基金公司现已在打开投教作业，从线上线下两条线掩盖出资人。

差异于以往传统的公募基金，这次试点推出的公募REITs首要经过出资于根底设施财物支撑专项方案悉数财物支撑证券份额，以获取底层根底设施运营收益并承当标的财物价格与现金流动摇危险。完成了根底设施财物对一般老百姓和个人出资者的揭露征集，契合法规要求的合格出资者或许花1千元，就能参加到根底设施财物股权出资。

依据《揭露征集根底设施证券出资基金指引（试行）》，公募REITS产品结构有清晰的规则：

1）投向清晰：80%以上基金财物出资于根底设施财物支撑证券，并持有其悉数份额；基金经过根底设施财物支撑证券持有根底设施项目公司悉数股权；

2）彻底一切：基金经过财物支撑证券和项目公司等载体（以下总称特别意图载体）获得根底设施项目彻底一切权或运营权力；

3）参加运营：基金处理人自动运营处理根底设施项目，以获取根底设施项目租金、收费等安稳现金流为首要意图；

4）强制分红：采纳封闭式运作，收益分配份额不低于兼并后基金年度可供分配金额的90%。

别的，公募REITs发行方法也与一般公募产品有所差异，它采纳网下询价的方法确认基金份额认购价格，大众出资者以询价确认的认购价格，经过出售安排参加基金份额认购。

哪些出资者能够参加公募REITs认购？依据上述《指引》，参加该类产品份额出售的出资者包括原始权益人、网下出资者(如证券公司、基金处理公司、信托公司、财政公司、保险公司、合格境外安排出资者、商业银行及其理财子公司等专业安排出资者)和大众出资者等。

别的，相关产品认购价格应当经过向网下出资者询价的方法确认。网下询价完毕后，安排出资者、个人出资者能够以询价确认的认购价格参加认购。此外，出资者也能够在根底设施基金上市后在二级商场买入或卖出根底设施基金份额。

为什么是它们？

从榜首批9只公募REITS产品看，项目包括收费公路、工业园、仓储物流、垃圾处理及生物质发电、污水处理等干流根底设施类型，掩盖京津冀、长江经济带、粤港澳大湾区、长江三角洲等要点区域。

从深交所和上交所公示的上述项目来看，这9大项目均具有优先支撑根底设施补短板职业及高科技、特色工业园区等，聚集优质财物，立异标准并重，具有杰出的演示效应。

以博时招蛇REITs为例，该项目首要出资于坐落深圳市南山区蛇口网谷工业园内的两项根底设施财物，其原始权益人为招商蛇口，项目首要参加安排大都是央企招商局集团的部属企业。

该项目所在地蛇口网谷是深圳市最具代表性和最具生机的科创类工业园区之一，具有“我国（广东）自由贸易试验区”、“国家自主立异演示区”、“粤港澳大湾区”三区叠加的区位优势。依据揭露发表信息，项目包括万融大厦和万海大厦，其间万融大厦土地使用权面积为17,243.53平方米，建筑面积为41,707.23平方米；万海大厦土地使用权面积为18,241.21平方米，建筑面积为53,592.84平方米。

安全广州交投公募REITs对应的根底设施项目，为广河高速（广州段），坐落粤港澳大湾区中心地段，项目全长70.75公里，是现在国内榜首批申报的公募REITs中估值及规划最大的一单。凭借REITs产品的发行，可打通广州交投在“投、融、建、管、退”全生命周期的打开与投融资链条，在优化商业方式的一起，完成持续安稳的赢利奉献，促进项目持续健康平稳运营。

安全基金REITs有关担任人表明，“我国如此巨大的高速公路沉积财物，经过公募REITs盘活是十分好的挑选”。

华安基金的张江光大园项目也是上海市首单获批的公募REITs项目，是上海科创中心和金融中心联动打开的严重成果。该根底设施财物张江光大园坐落《长江三角洲区域一体化打开规划大纲》国家严重战略区域、我国（上海）自由贸易试验区、国家级高新技术园区上海张江科学城内。该项目成功获批是国泰君安集团执行2020年11月12日习近平总书记在浦东开发敞开30周年庆祝大会上关于“全力做强立异引擎，打造自主立异新高地”重要讲话精力，呼应推动上海科创中心、世界金融中心建造以及长三角一体化打开等严重国家战略的重要立异。

东吴姑苏工业园区工业园项目，则是在江苏省和姑苏市相关政府部分的大力支撑下，在各方面都具有可行性的前提下，发动并终究完成了产品落地。该产品底层财物是两大工业园区，2.5工业园一期、二期和世界科技园五期B区，它们对应的土地性质别离是工业用地和科研规划用地。

上述两大底层财物的土地使用权别离于2055年及2060年到期。由此，东吴基金相关产品的存续期首要是依托财物的土地使用权来定的，定在40年。“可是出资人也不必忧虑存续期到期之后的问题，由于在存续期届满后，经基金份额持有人大会决议经过，基金能够延伸存续期限。”

“咱们在项目尽调的过程中，严厉依照监管安排的尽调要求，关于项目自身和参加各方做了翔实的查询，查询点触及整个项目流程的方方面面。”东吴基金称。

红土立异为旗下盐田港REIT产品装备了三名基金司理，均具有5年以上根底设施项目出资处理或运营经历。记者得悉，该基金以获取根底设施项目租金、收费等安稳现金流为首要意图，收益分配份额不低于兼并后基金年度可供分配金额的90%。一起，该产品采纳封闭式运作，不敞开申购与换回，在证券买卖所上市，场外份额持有人需将基金份额转保管至场内才可卖出或申报预受要约。

预备早已有之

在榜首批根底设施公募REITS项目获批背面，是基金公司持续的布局。但作为一种全新的业务方式，公募REITs的业务打开需树立全新的业务体系和流程并装备专业人才队伍。

记者从多家基金公司了解到，自2020年4月，我国证监会、国家打开变革委发布《关于推动根底设施范畴不动产出资信托基金（REITs）试点相关作业的告诉》之后，各家公司无论是在人才的储藏上、法令法规的研讨上均活跃打开相关作业。

富国基金联合富国财物（其全资子公司）安排专门团队，敞开了公募REITs业务打开的预备活动。由具有根底设施不动产出资经历的项目司理牵头，从各部分抽调具有不同专业布景的人员组成公募REITs作业组，要点研讨相关法规方针，安排专项课题评论，并进行国内外事例剖析。经过内外部引进优异人才，定时打开相关活动，培养了一支对公募REITs有深入研讨和了解的专业团队。

安全基金是国内较早布局公募REITs业务的先行者之一，现在公司已树立超越10人的专职团队，产品成员具有IPO、财政、法令、税收、财物评价等专业经历，运营人员别离来自国内干流高速公路运营及出资安排，均具有5年以上基建出资和运营处理经历。

中航基金公募REITs业务相关担任人表明，2020下半年景立了公募REITs作业小组，发动运营相关体系改造，现在在与买卖所、中登及代销安排进行测验。此外，中航基金还进行了大众出资者的投教、危险提醒等作业预备。

中金基金也表明，现在除从中金内部抽调兵强马壮以外，公司从本轮试点的相关根底设施职业、业界抢先的工业基金和出资安排等根底设施出资和运营处理方面的龙头企业引进资深专业人才。中金投行部分的REITs专业团队也与中金基金组成联合作业组，为试点项目稳步推动全面保驾护航。

博时基金更是早在2008年就敞开了REITs研讨作业，而且储藏了不动产出资范畴专业人员；博时基金的全资子公司博时本钱在2012年景立以来也操作了多单ABS和类REITs项目，具有相关出资和运营经历。

而在公募REITs相关的告诉和法规出台后，博时基金内部联合母子公司资源榜首时间组建了公募REITs的作业小组，并及时商场化招聘了多名具有REITs出资运营才能的专业人才，结合母公司强壮投研才能、出售才能以及子公司在不动产范畴的投融资经历来打开相关业务；一起有用协同招商证券和中信证券，就其在股权融资范畴、私募REITs等财物证券化范畴的丰厚经历进行高效的交流交流，在各自独立打开尽职查询的根底上，一起推动博时招蛇REITs项目进程。

大股东们“各显神通”

记者了解到，公募REITs触及发起人、原始权益人、基金处理人、财物支撑证券处理人、保管人、运营处理安排、评价安排、律师业务所、会计师业务所等多方，基金处理人延聘专业安排供应评价、法令、审计等专业服务，并终究向证监会提交注册请求文件，发表发行文件，并自行或托付财政顾问处理份额出售事宜，请求基金上市买卖；在基金运营期，基金处理人实行根底设施项意图运营处理责任，依法发表根底设施项目运营状况等。

而除了基金公司自身的预备外，还不乏给予支撑的基金公司的大股东们。据悉，在华安张江光大园封闭式根底设施证券出资基金这个项目中，国泰君安资管作为根底设施财物支撑证券处理人、国泰君安证券担任基金财政顾问和流动性服务商。

红土创投的全资股东深创投集团于2017年开端在公募REITs范畴进行布局和探究，现已积累了丰厚的不动产出资研讨、类REITs出资处理和运营经历。作为深创投旗下的公募途径，红土立异基金自建立以来就承当着深创投集团工业链从一级商场向二级商场延伸的任务。现在红土立异基金已有一些项目储藏根底，经过红土立异盐田港REIT也积累了更多业务经历，未来将依据公司投研布局和股东方的资源优势，为支撑实体经济打开奉献专业力气。

而安全基金的股东安全证券也一向深耕在ABS范畴。依据Wind计算，2021年一季度，安全证券累计承销企业ABS金额565.74亿元，只数89只，均位列商场榜首。而安全基金也会依托集团优势，持续深耕根底设施公募REITs范畴。

东吴姑苏工业园区工业园封闭式根底设施证券出资基金财物支撑证券处理人东吴证券是姑苏市国资控股企业，发起人、原始权益人和运营处理安排都是姑苏市国资控股企业，各方在项目推动过程中的交流功率和协调机制上有着天然的优势。本次项意图评价安排为戴德梁行，律师业务所为北京金杜律所，会计师业务所为普华永道中天，上述安排都是各自职业界具有适当专业才能的闻名安排，供应了优质的专业服务。

万亿级商场开闸在即

此次9单根底设施公募REITs的获批也意味着万亿级商场又跨过了一个重要里程碑。

博时基金表明，公司对我国公募REITs商场的未来充满信心。一方面，我国自身是基建强国，经过多年的打开，我国在根底设施范畴现已储藏了适当可观的体量，且一些根底设施财物的收益安稳性十分高，十分合适做成公募REITs项目；另一方面，就加速项目资金周转的视点，根底设施出资是往往十分耗费企业的本钱金，比方建筑一条铁路或高速公路，出资收回的期限往往比较长，担任根底设施建造和运营的企业需承当较大的资金压力。而公募REITs能够部分解决这类企业财物周转率低、资金占用时间长的窘境，加速企业资金流通，有利于国家根底设施项目建造的打开。

安全基金REITs有关担任人表明，公募REITs具有权益型融资东西特点，在盘活存量财物的一起，能够有用协助企业下降负债率。站在出资人视点，高速公路公募REITs是一款全体危险相对可控、分红较为安稳的理财产品，不只合适安排出资人，对一般出资者也具有较大吸引力。

红土立异基金表明，公募REITs是深化金融供应侧变革、促进经济双循环打开的重要行动，对有用盘活存量财物、拓宽权益融资途径、优化资源装备具有重要意义；关于我国本钱商场的出资者而言，根底设施REITs以公募基金的方式揭露发行，是介于股票和债券之间的新式出资种类，全体危险介于股票和债券之间，经过上市买卖供应流动性，在必定程度上能够提高出资的危险收益比；在全球商场REITs已成为仅次于股票和债券的第三大类根底性金融产品，国内根底设施存量超越100万亿元，根底设施公募REITs的打开空间足够。

东吴基金表明，公募REITs关于本钱商场的打开有着重要意义，首要是以下三点。榜首，改进了企业的债款结构，供应了多元化的资金来源。一起加大了根底设施职业权益融资的份额，关于下降成本，改进结构，引导后期出资方向都有着重要的指导意义；第二，建造多层次本钱商场、打开权益融资、为出资人供应多样化的出财物品、促进居民储蓄向出资的有用转化，一向是金融供应侧变革的重要方向，本次公募REITs的推出，关于上述的各个方面都有着促进作用；第三，根底设施职业规划巨大，是我国本钱商场的重要组成部分，但由于财物流动性缺乏，一向未能有合理的商场化定价，本次公募REITs推出，作为财物定价之锚，将有望极大地推动这一作业的打开。

而关于出资者来说，基建商场拥有着巨大的体量和存量，以往本钱商场根底设施类财物出资价值只能部分体现在债券，ABS等产品上，且这些产品小众化，一般出资者参加门槛高，本次公募REITs将把优质的根底设施建造项目以公募基金的方式推向商场，扩展了商场的参加度，让一般出资者也有望共享国家经济和不动产商场打开的盈利。