【公募REITs是什么?】
REITs(英文：Real Estate Investment Trusts）是房地产出资信托基金的英文缩写，望文生义，首要的出资方向便是房地产。
1960年，世界第一只REITs基金在美国诞生。它经过发行基金的方法向出资者征集资金，集齐万千出资者的财富，将之投入到地产商场。
当地产产生收益之后，REITs基金依据出资者的出资份额派发对应的收益，下降了一般人参加房地产出资的门槛。
假如用一个比如解说的话：
一个基金司理找了一堆出资者筹钱，从张三那里筹几千，从王五那里筹几万……筹足资金，基金司理就会拿这笔钱来出资地产，赚到钱，扣掉基金司理的薪酬之后，会依据出资者的出资份额，咱们分钱。
最大的优点便是让钱少的人，也能出资房地产，买不起客厅，买不起厕所，我还买不起一块地砖嘛……
依据投向，REITs又能够划分为两类，一类出资于什物，另一类出资于房地产典当债券。
投向什物的很好了解比如说，买套住宅楼，赚租客租金；买栋写字楼，赚企业租金；买个仓储中心，赚货品寄存的资金；买个林子，卖点大树**等等。什物出资类REITs涉猎十分广泛。
投向债券的，便是出资于各类典当借款债券的。当企业或个人，将自己的房子典当出来借钱，银行会出售一部分这类典当借款的借单，假如这些借单的利息高于REITs基金融本钱钱的利息，REITs就会买入获利。
咱们证监会试点的REITs，并不包含住宅和商业地产，首要是面向根底设施财物的。
了解了REITs是啥之后，下面咱们再来聊一聊REITs值不值得出资。作 者丨易佳颖 王峰

编 辑丨李清宇 包芳鸣 林典驰 黎雨桐

刚被严厉约束人员薪酬和宣传费，校外训练组织再迎监管文件。

据教育部网站9月7日音讯，近来，为贯彻执行中共中央办公厅、国务院办公厅印发的《关于进一步减轻职责教育阶段学生作业担负和校外训练担负的定见》（以下简称“双减”文件），教育部会同民政部、商场监管总局印发告知，就将面向职责教育阶段学生的学科类校外训练组织一致挂号为非营利性组织作业进行布置。

告知清晰，关于现有面向职责教育阶段学生的学科类校外训练组织，依照线下非营利性学科类训练组织、线下营利性学科类训练组织、线上学科类训练组织以及停止训练组织等不同状况，采纳相应方法予以处理。2021年末前完结面向职责教育阶段学生的学科类校外训练组织一致挂号为非营利性组织的行政批阅及法人挂号作业，训练组织在完结非营利性组织挂号前，应暂停招生及收费行为。

告知要求，各地要树立联合作业组，清晰时间表、路线图，拟定专项作业方案和作业流程，统筹和谐推动面向职责教育阶段学生的学科类校外训练组织挂号作业。要树立问责机制，对职责不执行、办法不到位的相关单位及职责人严厉问责，保证作业如期完结。

校外训练将实施政府指导价，对人员薪酬和宣传费进行严厉约束

值得注意的是，国家发改委等三部分近来还印发了《关于加强职责教育阶段学科类校外训练收费监管的告知》（下称“告知”），布置学科类校外训练组织实施政府指导价办理。

告知规则，训练本钱包含训练组织人员薪酬、训练场所租金、宣传费、研制费用、固定财物折旧费以及其他费用。

“依照民办非企业单位的通行办理，会答应10%左右的赢利空间，也便是说学科类校外训练组织的收入会是本钱的110%左右，这样的话，未来膏火必定会比现在大大下降。”一位业内人士告知21世纪经济报导。

详细收费规范由各省级主管部分或经授权的地级政府拟定，上述业内人士介绍，北京等地的详细细则将很快出台。

值得注意的是，告知对训练组织两项首要本钱——人员薪酬和宣传费进行了严厉约束。其间规则，人员均匀薪酬水平不得显着高于计算部分发布的当地教育作业乡镇非私营单位作业人员均匀薪酬。“说白了，便是训练组织均匀薪酬不得显着高于公办校园教师薪酬。”上述人士说。

告知还规则，宣传费按不超越学科类校外训练出售收入的3%据实核算。这几乎是现在在线教育公司营销费用占营收比重的零头。

图/新华社

1秒烧掉423元：本钱害了教培作业吗？

“现在回想起来，其时的教培作业真的有点张狂了。”

从事K12教育运营岗位的小鹏教师在本年4月换岗到某头部K12教育组织，“我面试的时分要求的薪酬是每月1万4千元，但组织自动给到我1万6千元每月，我都有点懵。从2020年开端，一路换岗，一路涨薪，仅仅一年的时间里，跳了5家K12教培组织，月薪也从最开端的7千元涨到了1万6千元。”

而这背面是教培商场如泡沫般的昌盛。跟着“双减”方针的逐步落地，作业整理风暴敞开。再回望教培组织张狂起舞的2020年，恍如梦一场。

网经社“电数宝”电商大数据库显现，2020年我国仅在线教育共产生111起融资，总金额逾539.3亿元，超越2016-2019年的融资总和。其间头部在线K12渠道猿教导和作业帮所获融资额高达380.1亿元，占作业全年融资总额的七成。

“本钱的注入，漫山遍野的广告营销，抬高了获客本钱，从而堆高了价格，而全部本钱终究仍是由顾客买单的，这是非理性的商场竞争。”安可音乐创始人、南京安可教育科技有限公司董事长单啸骏在承受21世纪经济报导记者采访时表明。

对此，乃至有教培组织负责人指出，“能够毫不夸大地说，在必定程度上，教培作业的开展规律和本钱的逻辑，自身便是一个悖论，乃至在某些方面，本钱对教培作业的影响是摧毁性的。”

本钱制作教培内卷

此前，很多人都还信任，本钱是无所不能的。

作为头部渠道之一的猿教导在2020年共对外发表三笔融资，分别是在3月、10月、12月取得10亿美元、22亿美元、3亿美元融资，融资总额超35亿美元，估值达170亿美元。入局的本钱组织包含云锋基金、德宏本钱、高瓴本钱、腾讯出资等。

“它（在线教育）是钱能够烧出用户，烧出护城河，变成一个耐久的、万亿级的生意吗？”本年1月，猿教导创始人李勇在一部纪录片中，揭露回应道，“我想不到什么原因是它不能的。”

毫无疑问，广告投进和用户补助是两大烧钱方式，但却又是绕不开的简略粗犷的获客方法。高途创始人陈向东曾表明，他不觉得烧钱经商是正常的，怎么办本钱威胁之下，“商场被重构，我的主意产生了改变。”

到本年第一季度，高途出售费用开销高达3.53亿美元，同比添加202%，首要是因为扩展用户根底和提高品牌的营销费用添加，以及对出售和营销人员酬劳的添加所造成的。

随之水涨船高的是教培从业者的薪资。小鹏教师坦言道，“假如是在其他作业，我从事的岗位月薪8千元都是北京的‘区域价’了。即使明知道教培作业的薪资有泡沫在里面，但自己在面临下一份作业时，仍无法调低等待，自动挤出泡沫。”

“以南京为例，此前，一个英语教培组织店长的月薪在1万3千元-1万8千元左右，还要再加上绩效奖金等。”单啸骏说明道，“但单以事务才能和水平而论，放在任何其他作业，6千-8千都是高薪了。”

在他看来，本钱更丧命之处在于它让从业者只看到了钱，缺少职责感的教育作业者是不合格的。“从这一视点而言，乃至能够说本钱其实消灭了这个作业，它歪曲了从业者的三观。教育作业是不能被钱劫持的，因为你面临的永远是那么多的孩子。”

营销大战之下，教培组织的开展脚步变得杂乱，本来教培组织的中心应该是教学质量，但在张狂的营销比赛中，商场营销的才能成为了取胜的要害，与教育的实质各走各路。

回忆2020年的在线教育作业，从手机上的微博、朋友圈、抖音、快手和爱优腾等使用，到电视上的综艺、晚会和电视剧，再到大众场合的地铁、公交和电梯间无处不是的教培广告。

据QuestMobile陈述显现，在2020上半年，K12在线教育企业均匀营销投进同比添加71.2%。仅2020年6月，猿教导、学而思、作业帮三家在线上投进上，就烧掉了11.13亿，每秒钟约烧掉423元。

教培组织走进了“融资-烧钱获客-亏本-融资”往复的恶性循环。好未来上市10年，前8年盈余稳定添加，在2020年头迎来了历史上的初次亏本，这一历史性的亏本首要是因为好未来在营销上的快速添加。好未来财报显现，近三年营销费用开销的同比增速为92.14%、99.92%和76.20%，均明显高于营收增速。

商业方式仍未老练

当今，学科教培的轰然坍毁，余震在耳，本钱又涌入了本质教育、作业教育等商场。

IT桔子数据显现，2021年上半年教育作业共产生104起融资事情，其间，教育信息化范畴融资事情23起，作业训练范畴融资事情23起，本质教育范畴融资事情19起，上述三个范畴的融资事情在整个作业融资事情的占比超六成。

多位教培组织负责人向21世纪经济报导记者表达了对本钱的慎重情绪，“本钱逐利的赋性，与教育作业要具有必定公益性的特质是相悖的。教育是根底性需求，难以做到全然的商业化。”上海某作业教育组织负责人向21世纪经济报导记者泄漏，“实际上，每年都会有出资人表达出资意向，但我仍是觉得教培组织更适合做小而美的方法。”

单啸骏则算了一笔账，以本质教培一个300平的校区为例，需求装备的全职人员为五人，分别为校长、课程参谋和三位全职教师，可接收学生300人，满员的状况下，毛利率可到达50%。但跟着校区的添加，毛利率却是在逐步下降的，两个校区需求加设总校长一职，三个校区则还要加设教务、出售和总管三个职位。

“一个教育组织的办理才能是有限的。”他进一步解说道，教培组织实际上是要服务学生和教师两边，其实是十分个性化的服务，这与本钱所寻求的规划化、可仿制也是相违背的。“我觉得整个教育作业实际上还没有跑出真正好的商业方式， 都还在探索的阶段。本钱加快了在线教育的方式，但现有方式是不健康的，现在教育作业全体也是不健康的。 ”

一方面在本钱加快之下，教培作业的确偏离了本来的航道，另一方面在于教培不同于其他作业的特质，个性化、公益性等等，现在仍未找到可大规划仿制的商业方式。众多教培从业者都表达了期望本钱看到教培作业的特殊性，而非仅仅重视数据。“本钱实际上是把双刃剑，现在，关于本钱的进入会优先考虑有国资布景的。”某本质教培组织负责人泄漏道。

学科教培作业的前车之鉴不只启发着教培组织负责人从头考虑本钱与作业开展的联系，也改变了教培作业一般从业者的作业轨道，降薪、裁人、转型……的音讯不绝于耳。

小鹏教师亦在本年6月裁人潮中从上述头部K12教育组织离任，至今没有找到适宜的作业，他告知21世纪经济报导记者，“现在找作业几乎是从头做起，乃至因为任职过教培作业之后，对作业等待值和已有经验值与其他作业都不匹配，在商场上还不如应届生吃香，究竟人家更年青。”

来历： 21世纪经济报导