“後馮侖時代”萬通地產嚴重縮水何故為繼？

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文：陳淑文朱耘

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ID：BMR2004

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近来，萬通地產發佈一份不太及格的半年報成績單，2019年上半年，萬通地產業績大幅萎縮，扣非凈利虧1.78億元，同比降303.66%，土儲增長停滯。

除瞭業績的不抱负，萬通地產高層人事也變動不斷，本年5月份以來，萬通地產董事長王憶會、首席執行官李虹、首席市場官翟力等高層已先後去職。

面對轉型失利，業績下滑，人事湧動的相關問題和萬通未來的經營戰略，《商學院》記者致函萬通地產，到發稿，未收到相關回復。

在上世紀九十年代，馮侖、王功權、王啟富、劉軍會合海南體改所的易小迪、潘石屹建立瞭海南萬通。從那時起，馮侖就成瞭萬通的精力領袖，為萬通立下瞭一系列“軍規”，要有責任感，追求抱负，倡導犧牲精力等，首先内行業內倡導企業責任與社會價值，使萬通集團在幾年內總資產增長逾30億元。

2015年，馮侖告別萬通，彼時就有不少人擔憂，萬通地產將會成為怎樣的一傢房地產公司？此後的萬通變開啟瞭“轉型之旅”，不過屡次的轉型失利讓萬通地產從一傢“盈余十強”淪為一傢小型房地產企業。

如此看來萬通地產好像“難以為繼”。

業績大幅萎縮，土儲增長停滯

中期業績報告顯示，上半年，萬通地產實現營業收入4.61億元，同比減少79.75%；實現歸屬於上市公司股東的凈利潤2.18億元，同比減少31.77%；實現歸屬於上市公司股東的扣除非經常性損益的凈利潤-1.78億元，同比減少303.66%。

58安居客房產研究院首席剖析師張波在接受《商學院》記者采訪時表明，不僅是2019年上半年，過去的10年間萬通的成長性都已然偏弱，2018年萬通實現營收36.45億元，但要知道2008年萬通地產就已經實現營收48億元，成長的疲態顯露無疑。

記者翻查往年年報發現，萬通地產2015年-2018年的營業收入分別為26.18億元、23.36億元、32.94億元、36.45億元。同時代的房企萬科，早已進入5000億元陣營。

到2019年上半年，萬通地產經營活動產生的現金流量凈額為-7.28億元，而上年同期為2.75億元，同比減少425.45%。銷售業績方面，2019年上半年萬通地產累計實現銷售面積約1.13萬平方米，銷售額約3.07億元(含天津尾盤969萬元)。

具體到項目來看，萬通地產的樓盤首要会集在北京、天津、杭州、河北等一二線城市。報告期內住所項目已竣工和在建的僅有5個項目，以及杭州萬通中心、杭州未來科技城2個綜合項目、天津金府國際、杭州萬通中心2個寫字樓商業項目。

而土地儲備方面，现在，萬通地產僅河北省廊坊市香河縣一處，持有待開發土地上積29.28萬平方米。

“萬通地產基本上很少開發住所項目，基本上轉型到其他領域去。”策研究院總監張宏偉告訴記者。

萬通地產近兩年房地產業務開始收縮，從土地儲備增長停滯就能够看出。《商學院》記者整理發現，萬通上一次拿地還是2014年。2015年之後，萬通拿地幾乎陷於停滯。

對此，張波告訴記者，2019年上半年萬通不光出讓瞭香河項目公司還未在土地市場有所斬獲，因而未來無論是成長性還是競爭力都顯示堪憂。

三次轉型失利，高層人事湧動

在2015年前後，萬通地產在告別“馮侖時代”，走進“王憶會時代”後，公司便走向下坡路。從2006年的“盈余十強”逐漸淪為现在營收隻有36.45億元的一傢小型房地產企業。

在房地產業務經營晦气的情況下，萬通地產便開啟“轉型之旅”，而然，萬通地產屡次轉型也屢屢受挫。

據瞭解，2011年，萬通地產正式宣佈向商用物業轉型，並定下五年計劃稱，到2015年，公司商用物業開發面積將超過100萬平米、總投資約150億元，持有投資級商用面積超過50萬平方米，目標年租金收入11億元。

事實上，2015年，萬通地產的商業項目租賃收入隻有1.87億元，2016年該收入降到1.58億元，這與其2011年提出的年租金收入11億元的目標相去甚遠。

據2019年中期業績顯示，萬通地產所持有的商業地產，其出租率和租金水平也取決於宏觀經濟景氣程度，具有必定的不確定性。

而萬通地產首要的商業物業地点的天津、北京及上海，其出租率相對較低。本年上半年，天津萬通中心商業出租率34%，寫字樓出租率70%；上海萬通中心寫字樓出租率46%，商業出租率37%。

張宏偉認為萬通地產的轉型之路是大多百強開發企業都要面對的問題，在轉型的過程中，必定會遇到不同的問題，或是要不斷地試錯。商業地產、寫字樓等後期進入運營狀態，需要比較長的培养期，到瞭老练階段，商業地產寫字樓的租金還能反哺住所項意图開發。萬通地產還處於轉型的道路上。

2018年，萬通地產嘗試發展地產服務業和地產金融服務的第三方產業轉型，以約5億元的代價收購瞭中融國富投資办理有限公司100%股權。但萬通地產的資管業務在上半年也出現瞭萎縮。到2019年6月末資管業務收入4935萬元；2018年此項收入為1.94億元。

同年7月份，萬通地產曾宣佈擬以31.7億元價格收購新能源電池公司星恒電源合計78.284%股權，添加新能源電池業務，試圖打造地產+新能源雙主業發展格式。但該項目在12月份終止收購，萬通地產大手筆跨界新能源電池計劃遭受流產。

張波則認為，萬通地產自身作為國內老牌的房地產開發企業，具備較為豐富的地產開發經驗，但在房地產快速發展的階段，萬通並未能捉住時機實現快速擴張，而自我克制型商業地產自身對於資金要求較高，多重要素疊加之下，萬通地產的發展的確能够說未能駛上“快車道”。

在2019年2月18日，萬通控股與普洛斯簽署股份轉讓協議，萬通控股向普洛斯轉讓總計2.05億股萬通地產的股份，占萬通地產股份總數的10%，买卖金額總計約8.21億元。這一买卖完结後，普洛斯將成為萬通地產第三大股東。而這一舉措，是否意味著公司將向物流地產轉型？

最近，萬通地產人事變動不斷也引起不少投資人註意。《商學院》記者瞭解到，本年5月份以來，萬通地產董事長王憶會、首席執行官李虹、首席市場官翟力等高層已先後去職。

某知名地產剖析師認為，這種頻頻離職不是一個好的信號。高層人事頻頻變動，對企業帶來许多壓力，說明內部管控才能有點弱。內部办理也會因而出現混亂現象，短期來說對企業影響較大。

“其實馮侖系在萬通的近十年，萬通的發展也未能顯現出快速增長的跡象。”張波說，近期其內部高層的不斷變動亦顯示出內部在戰略決策方面存在較大不合，企業自身增長乏力加之內部變動頻頻，萬通的出路的確難言樂觀。现在萬通有的更多隻是自身的品牌沉积，但品牌沉积並不代表高品牌溢價，企業自身也難以接受戰略轉型的屡次搖擺瞭。

未來，萬通地產的發展方向將走向何處？《商學院》將會持續關註。