時代商業訪談錄|創富港副總裁唐偉：租借率決定擴張速度

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讓许多人沒想到的是，2020年突可是至的新冠肺炎疫情，卻意外為聯合辦公企業帶來瞭轉機。

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在方针和資本的雙重助力下，聯合辦公服務商在過去幾年敏捷擴張。但隨著2018年資本隆冬的到來，以及2019年頭部企業不斷折戟，行業進入瞭深度洗牌期。

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轉機發生在本年3月。在熬過瞭疫情初期企業罢工和延遲復工的至暗時刻後，聯合辦公企業開始迎來更多的客戶。那些考慮到自身現金流緊張、短期業務不明朗的中小企業，集體將目光投向瞭租約靈活，運營本钱更低的聯合辦公領域。

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“極限的市場情況也就持續瞭1個月。進入到3月份，我們已經根本恢復正常生產次序，包含市場銷售情況也根本穩定，新簽客戶添加不少。”3月29日，聯合辦公服務商創富港聯合創始人兼副總裁唐偉承受瞭時代周報記者專訪，從專業人士的视点解析瞭聯合辦公行業的機遇與远景。

與業內同行大筆融資、瘋狂拓店不同的是，創富港始終坚持著相對沉穩的擴張脚步——一旦租借率下滑到安全線便中止擴張。

“本年的市場環境更加考驗企業的經營才干。一些自身經營不善的聯合辦公空間，會加快倒閉。而對經營才干強的企業反而是發展的時機。”唐偉認為，不久的將來，聯合辦公行業將會兩極分解，頭部企業優勢凸顯。

疫後的轉機

時代周報記者瞭解到，在疫情爆發初期，創富港旗下業務也一度停擺，進入“極限”生计形式。

“一方面，我們的服務費收入大幅下降，以2月份為例，僅為正常時期的三成；另一方面，辦公室的新需求客戶沒有添加，同時還有會員申請延期付款或到期不續約的情況。月租借率預計以8%到10%的速度下滑。”唐偉對時代周報記者标明。

為應對疫情影響，各大聯合辦公品牌都推出瞭相應的優惠方针，包含減免服務費、延長免租期、異地免費辦公、免費供给增值服務等。在此方面，創富港也推出瞭“千萬元暖企活動”，對入駐的2.4萬傢企業予以不同程度的租金及服務費減免。

可是，疫情帶來的負面影響並未持續太久，反而影响瞭市場對於聯合辦公的需求。由於部分企業復工推遲，生產停擺，資金壓力增大，選擇聯合辦公場一切助於企業下降運營本钱，幫助其在隆冬中存活下來。

據唐偉介紹，到2月末極限的市場情況已經見底。3月份以來整個同享辦公的客戶已經恢復到正常市場水平的80%至90%。此外，還有不少新簽約的用戶。

關於疫後的市場轉機，優客工場創始人毛大慶此前也表達過類似觀點：“同享辦公比固定辦公室靈活性更強。在疫情發生前，已經有一部分企業註重把固定本钱轉化可變動本钱，包含辦公空間的租賃本钱。疫情的出現，或许會加快這種轉變的到來。”

事實上，疫情對商業地產帶來的沖擊，也促進瞭寫字樓租金的下降。對於依賴“工位”收入的聯合辦公企業而言，现在同樣是一個擴張的好時機。

時代周報記者瞭解到，創富港日前已在上海、廣州、深圳、佛山四地，連拓四傢同享辦公空間，新增面積超過8700平方米。

艾媒咨詢的研讨數據标明，2016-2022年中國聯合辦公行業市場規模不斷增長，2018年將打破600億元，增長率達159.3%。

同享的價值

Q：無論是wework,還是優客工場，聯合辦公行業繞不開的標簽便是“燒錢”、“虧損”，你怎麼看待外界對行業的這些形象？

A：自2014年起，聯合辦公行業就處在瞭風口，因而一些行業內企業凭借資本的力气快速發展壯大。

我想這是不同企業領袖風格帶來的不同戰略思維。通過“燒錢”快速占領市場，然後再優化經營質量實現盈余，在其他行業不乏成功事例。可是創業自身風險極大，我們還是以穩健發展為主。

同享辦公行業的這些標簽，也給我們的融資帶來瞭困難。凭借於資本的力气，我們本计划實現3年擴張5倍以上的目標。不過，創富港自身的經營性現金流很好，依托自有資金也能實現每年35%-40%的擴張速度。

Q：企業依托自有資金擴張發展速度有限。為什麼不采纳更激進的開店战略搶占市場？

A：现在創富港辦公空間已經進化到2.0版别，每個空間面積擴大至3000-10000㎡，因而投資回報周期也變長瞭，以往投資現金流需求1.5-2.5年回正，現在需求2-3年才干回正。

别的根據我們測算，新店第一年必定會虧損。一個新店開店的虧損，要用兩個平等規模的老店彌補。

當開店速度太快時，財報利潤就會趨近於零。我們的首要任務還是保證企業穩定經營，因而在保證現金流和利潤的情況下操控開店速度。别的一旦租借率下滑到90%以下就中止擴張。

Q：業內有不少專傢認為，現在聯合辦公首要形式是“二房東”，對於市場來說存在的價值點不杰出，沒有太多幻想空間。怎麼看待這種觀點？

A：聯合辦公行業真实的價值在於同享屬性，與傳統的“二房東”本質上還是有差別的。“二房東”不供给服務和配套，租期也不是十分靈活。而我們在租借業務外，還供给給用戶社群以及金融服務業務。

许多傳統行業，比方物盛行業，都可以用科技手法實現精細化办理，使行業效能達到最高。

同樣，凭借於大數據和科技手法，我們做到瞭高效率和低本钱。因而我們的毛利率能達到40%以上，純利率在20%以上，這背後是我們每一個環節都精細化办理的結果，一切的办理節點都做到極致。

從空間幻想來看，以香港為例，有20%-30%的辦公室是由專業機構運營，而在內地隻有2%-3%左右，一線城市或许挨近5%，這意味著未來還有很大的發展空間。隻要我們能帶來由同享機制產生的價值，空間就可以持續開下去。

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