合景泰富利潤大增之謎
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2019年已過半，房企半年景績單中，孔健岷三兄弟執掌的粵系房企——合景泰富集團也是可圈可點。
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根據布告，2019年1-6月公司累計預售額360.39億元，同比增長11.2%；累計預售面積212.2萬平米，同比增長11.9%。上半年公司已完结全年850億元預售目標的42.4%。按權益合並收入171.1億元，同比增長68.7%；中心利潤25.14億元，同比增長28.1%。
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但規模在不斷擴張的同時，集團的負債水平也快速攀升。到上半年末，合景泰富資產負債率82.43%，凈負債率77.2%，較2018年末添加16.27%。
而2018年，公司簽約金額655億元，同比大增72%，但也僅僅是剛剛超過年头定下的650億元目標。
“踩線”完结目標的背後，2018年公司營收卻出現下滑，該年度實現營收77.77億元，同比下降35.2%；實現歸母凈利潤40.35億元，同比增長11.46%。
營收和凈利潤變化的背離令人疑问。仔細研讨財報，報告期內公司其他非經常收益大幅添加，其间首要回击6.83億元的階段性匯兌收入及出售一傢附屬公司所得11.67億元的收益。
也沉淀說，“扣非”後，合景泰富利潤規模並不如表面上那麼“光鮮”。
凈負債率上升
“隻有做穩之後再做大”，孔健岷對穩健有極其嚴苛的要求。“就像跑1000米，我前面200米跑慢一些，後面500米再沖上去，結果都是一樣的，體力耗费卻沒那麼大。”
但在现在以速度為王的房地產市場，這一經營理念好像需求批改。曾經耀眼的星河灣、合生創展盡管仍舊在房地產江湖，但位置已經旁落。
近五年，合景泰富銷售額以穩字當頭，克而瑞的數據顯示，其銷售額排名五年來有所徜徉，但僅上升8位。其间，2015年完结目標九成，2016-2018年也僅僅是踩過目標線。
表面上看，合景泰富的發展十分符合執掌者不徐不疾的性情。但另一方面，2018財報及本年上半年財報中顯露的問題，也應讓這傢24年歷史的房地產公司警覺。
首先是負債率這一房企一起關心的問題，根據Wind數據，2015年至今，合景泰富集團資產負債率呈現上升態勢，2018年達到82.78%，創歷史新高。2019上半年略微一切下降。
不過其償債才能較強，根據Wind數據，2018年合景泰富現金及等價物期末餘額為554.88億元，短期借貸及長期借貸當期到期部分為123.20億元，長期債務為736.41億元。可見，公司现在現金流能够覆蓋短期內償債壓力。
不過，内行業內掀起降負債的趨勢時，合景泰富凈負債率卻增長至77.2%，較2018年末添加16.27%。
2018年公司融資本钱較2017年明顯进步，為6.4%，而集團2017年平均融資本钱僅為5.8%。
進入2019年，合景泰富積極運作多項融資事宜。3月11日，華西證券-合景泰巨贾業物業榜首至十五期資產支撑專項計劃獲準通過，發行人為廣州合景房地產開發有限公司，發行金額達100億元。
5月28日，上交所发表信息顯示，廣州合景房地產開發有限公司擬發行國君-合景泰富長租公寓1號系列資產支撑專項計劃。本債券的品種為資產支撑證券-ABS，發行金額20億元。现在該項目處於“已回復交易所意見”狀態。
其次，在盈余才能方面，合景泰富銷售毛利率觸底上升。2019上半年上升至35.05%。2018年合景泰富銷售均價為1.65萬元/平方米，較2017年的1.68萬元/平方米有所下滑。與此同時，拿地本钱上漲。上一年全年拿地均價為5400元/平方米，較2017年上漲8%。
令人詫異的是，合景泰富的存貨周轉率表現較差，排名Top50房企的最後一名，僅為0.12，并且比较2017年的0.18更是有所下降。這在现在熱衷於高周轉的地產界十分罕見，怎么提高公司銷售周轉率，是擺在孔健岷面前的一大難題。
多元發力
盡管是一傢以房地產開發為主業的上市公司，但合景泰富早就開始投入其他相關領域。
2018年公司投資性物業、酒店營運及物業办理等方面收入達到14.13億元，比2017年的11.1億元增長27.3%。但主業物業開發的結算收入，由上一年的104.32億元降至60.64億元，同比下滑起伏高達41.9%。
2018年6月，公司更名將“地產”二字去掉，這令外界認為是集團“去地產化”的標志。不可否認，合景泰富早已開始打造更多的產業矩陣。
公司官顯示，“集團在深度發展地產板塊的同時，整合產城板塊、佈局教育板塊、拓宽酒店板塊、全面進軍長租公寓板塊、快速推進文旅板塊，積極探究大健康板塊。地產、產城、教育、酒店、長租公寓、文旅、大健康等板塊與後服務端體系的協同發展，將成為合景泰富集團快速均衡發展的新引擎。”
首先在商業地產領域，集團已在北京、上海、蘇州、成都、廣州等地開業瞭6個購物中心，构成瞭兩個集團商業品牌“摩方”和“悠方”。6個購物中心中的4個，都於上一年新開業。
長租公寓也是合景泰富佈局的重點，现在公司旗下擁有服務式公寓“譽舍”、國際青年公寓“昕舍”、學生公寓/定制宿舍“陸舍”三大品牌，已完结在廣州、北京、上海、深圳、杭州、成都、南京、佛山等一線及強二線城市的佈局，預計至2020年可提供2萬個房間。
能够看出，合景泰富在其他領域的食欲不小，孔健岷希望通過其他領域的增長，彌補地產板塊的下滑。
在2018年的業績發佈會上，孔健岷表達瞭對這些業務的看好和希望。經營性物業，“每年都會大概有兩三個持有型物業，我預計在2020年大概有25億-30億的經營性收入。”
據悉，合景泰富即將開放9個商場及4個租借寫字樓，此外，公司將會以輕資產形式繼續添加3-4個酒店項目。
孔健岷十分看好商業地產的盈余預期，“一般榜首份租約三年過後，它的增速我想可能到40%-50%，所以接下來公司是收割期。”