導讀：新湖中寶的債務問題好像遠比幻想中的嚴重，除瞭頻繁變賣優質資產之外，大股東股票、企業各類資產近年來也屡次反復質押套現。

蔬菜期貨买卖,蔬菜期貨买卖

（文/張志峰 編輯/馬媛媛）近来，各大城市榜首批会集供地陸續開啟，眾多房企紛紛擼起袖子貼身肉搏，不吝“血本無歸”也要拿到心儀地塊，以便維持“高周轉”。

華安基金,華安基金

有資深投行人士向觀察者網剖析稱，在資金大環境受限的情況下，眾多民營房企隻能通過爭奪熱門地塊，快速開發、快速銷售才干維持資金鏈的穩定。假如說過去幾年房企是通過“高周轉”來擴張，那麼現在則是以此“續命”。

常州配資,常州配資

而在這樣的布景下，類似過去捂地惜售的操作越來越少見，甚至一些資金實力缺乏的房企，已經在巨大的債務壓力之下，早早開始著手出售周轉較慢的三四線城市項目及舊改項目。

新湖中寶便是其间之一。

“註重品質”？

公開資料顯示，新湖中寶原為一傢以港口開發經營為主導產業的上市公司，在定向增發註入新湖集團房地產資產後，2007年又逐渐收購新湖系下杭州新湖美麗洲置業公司80%股權和九江新湖遠洲置業公司51%股權，公司主業轉變為房地產開發為主。

值得註意的是，新湖系實控人黃偉極擅戏弄資本和金融，在新湖集團官方簡介中，金融、科技與房地產並稱三大主業。

憑借其過人的“囤地”天賦，在“2020胡潤百富榜”榜單上，61歲的新湖中寶的實際操控人黃偉與其妻李萍再次登頂溫州首富，財富從前一年的230億元升至320億元，全國排名149位。

在過去的20年間，由於房價與地價的飛快增長，囤地開發商一般低進高出賺得盆滿缽滿，最為有名的事例當屬上海靜安壹號，港資開發商九龍倉早在1993年便以土地批租的方法獲得該地塊，樓板價約2995元/平方米，時隔20多年，其2019年入市時均價已高達12萬元/平方米，翻瞭40倍不止。

新湖中寶的房地產成長史也是如此，企業在長三角大本營多個城市，现在正在出售或待售的項目中，近半拿地時間在5年以上，最多的甚至挨近20年，美其名曰“低調”、“蟄伏”、“註重品質”。

新湖中寶說：“我們註重品質，像養孩子一樣，對每個項目傾註瞭汗水。”

但是脫去外衣，其開發方法不由令人想起早已退出大陸地產業務的大佬李嘉誠，即拿到地之後遲遲不開發，而是坐等土地價格增值。回想過去房地產行業快速發展的20年，無論地價還是房價，增長起伏何止10倍。

企業在其2020年財報中這樣表述：公司深耕長三角二十餘年，在環上海圈擁有豐富優質的土地儲備。上海內環開發面積約 200 萬平方米，增值潛力巨大，同時在長三角投入一級土地開發達 1000 多萬平方米，為地產業務可持續發展奠定堅實基礎。

其间，“內環增值潛力巨大的200萬平方米”儲備指的便是已經出售瞭多半股權的青藍國際、明珠城與虹口瑪寶三大項目，同時也是新湖中寶在上海甚至全國的標桿項目。

需求指出的是，這三大項目均為舊改項目，開發周期之長，讓人一度猜測項目是否“爛尾”，很難幻想居然地處上海大都市的內環中心肠段。

例如青藍國際城項目，出現在新湖中寶賬面上的時間就已經長達十多年，系業內熟知的“爛尾”項目。建立於2002年的上海中翰，便是為瞭開發“閘北區青-12舊地改造項目”（即青藍國際項目）所專門設立的公司，2009年被新湖中寶選中全資收購，但其後幾年中不是“拆遷困難”，便是“資金鏈緊張”，項目一度罢工，直到2017年榜首期才完结交给。

又過瞭4年，2021年1月，該項目二期才初次開盤入市，再次為企業吸金38億元。而此時距離項目公司初次建立已過去挨近20年。

除瞭上海內環的三大項目之外，公開資料顯示，新湖中寶多年前就開始进入一級土地開發，從21世紀初開始，通過招拍掛、舊城改造、海塗圍墾等多元方法，新湖中寶巔峰時在以上海為中心的長三角區域共有超過3000萬平方米的土地儲備，而到现在已交给項目卻少得可憐。

債務壓頂，三大中心項目悉数變現

成也蕭何、敗也蕭何。依托“囤地”發傢的新湖中寶眼看到瞭“收獲的季節”，卻在近年來融資環境收緊及新房限價方针的制約下，不得不為其過往買單。

公司在儲備瞭很多優質資源的同時，也背負瞭越來越巨額的債務，股票反復質押、優質資產瘋狂甩賣，一茬接一茬的融資動作裡都帶著“求錢若渴”的無奈。

一切都從2019年7月開始改變。彼時，新湖中寶布告稱，公司向融創地產轉讓甌瓴實業90.1%的股權權及其對應的平陽隆恒、南通啟仁的100%權益；分步實施並最終完结轉讓瑪寶公司90.1%的股權；平價轉讓本公司對上述公司的悉数債權，本次买卖的买卖價款為67.04億元。

據悉，甌瓴實業持有溫州平陽縣西灣圍塗區塊15個地塊及啟東市圓陀角休假區4個地塊，合計占地上積近百萬平方米，計容總建築面積超過200萬平方米，土地用处首要為住所等。

而瑪寶公司所持有的正是前文说到，新湖在上海市虹口區中心肠塊十分困难囤積的“增值潛力巨大”的三大項目之一。

沒怎么办，一切都為別人做瞭嫁衣。通過這筆买卖，融創獲得瞭浙江溫州、江蘇啟東以及上海虹口近百萬平米的土地，现在在售的啟動融創江語海項目便是其间之一。

煮熟的鴨子飛瞭，黃偉即使一次性收入67億元巨款也心有不甘，於是雙方約定：溫州、啟東項目完结80%銷售額或新湖中寶違約超過10日未糾正，融創有權要求接纳其剩餘股份；

上海瑪寶項目完结90%銷售額時，融創有權承受其剩餘股份，而新湖中寶在該項意图保存權益兌現。新湖中報持有的該部分股權未經融創赞同也不得轉讓或處置，但新湖中寶仍將繼續為瑪寶項目供给擔保。如瑪寶項目賣到單價12萬元以上，兩傢公司將平分凈利潤。

一番討價還價，說不上誰虧瞭誰賺瞭，但畢竟解瞭新湖的当务之急。於是，此後不久，新湖便高喊“輕資產”運營，發現瞭倒賣資產仍然能够賺得盆滿缽滿的黃偉，也變得欲罷不能。

2019年12月-2020年4月期間，迫於資金壓力的新湖中寶再度向綠城中國出售旗下5個項目部分股權，總买卖價達94.79億元。

其间最為闻名的當屬前文说到的，位於上海內環中心肠段的青藍國際二期和新湖明珠城三期。至此，新湖中寶最引以為傲的上海內環三大項目悉数拱手相讓。

此外，2020年財報顯示，新湖中寶上一年還向“老買傢”融創出售瞭上海亞龍古城國際花園項目50%股權，买卖對價38億元，直接纳益22.98億元計入當期損益。相當於通過出讓股權的利潤率高達60.5%，“囤地”獲利程度可見一斑。

巨額債務下，準備套現離場？

不過，新湖中寶的債務問題好像遠比幻想中的嚴重，除瞭頻繁變賣優質資產之外，大股東股票、企業各類資產近年來也屡次反復質押套現。

從本年2月20日最後一次發佈股東股份質押布告來看，企業榜首大股東新湖集團累計質押的股份數為17.19億股，占其所持股份份额的61.69%。至此，黃偉及其共同行動人合計質押股份數占其持有本公司股份總數的69.87%，占新湖中寶公司總股本份额的39.89%。

而財報數據顯示，到2020年底企業一切權或运用權遭到限制的資產合計高達453.44億元，比2019年底的371.09億元同比增長22.2%。要知道，遭到企業頻繁賣子影響，企業2020年底總資產合計才1356.8億元，比之上年的1440.3億元呈現下降趨勢。

一進一出之間，使企業受限資產占總資產比重超過1/3。且企業2020年底凈資產385.28億元，受限資產相當於凈資產的117.7%。

而如此大規模的典当，為企業帶來現金流的同時，也令企業承擔瞭巨額債務。

財報顯示，企業2020年底流動負債597.79億元，同比增長9%，這還是在企業上一年因預售没有交给房子所得的預收款項從185.6億元大幅縮水99%至1555萬元的基礎上。

其间，包含質押告贷、典当告贷、保證告贷在內、需求盡快償還的短期告贷就有57.89億元，同比增長46.2%。

需求償還的債務還有不少，但是能够變賣的資產卻不多瞭。

此時的新湖中寶，不得纷歧邊高喊“輕資產運營”，一邊加快佈局科技領域，為自己留一條後路。

事實上，新湖中寶對於高科技企業早有佈局，以區塊鏈領域的準獨角獸杭州趣鏈科技為例。自2018年，新湖中寶便對趣鏈科技展開投資，經歷數次追投後，其合計持风趣鏈科技49%的股權。

现在，趣鏈科技已构成瞭“3大底層產品+1平臺產品+3應用產品+N創新產品”的產品矩陣，業務范圍也從服務金融機構，拓宽到與政府部門的政務协作。

除高科技領域外，新湖中寶還在金融服務、金融科技等其他領域進行投資。

比方新湖中寶合計持有32.42%股權的湘財股份，報告期末市值百億元；新湖期貨和陽光保險集團已經進入上市輔導期。

因而，也有業內人士猜測稱，新湖中寶地產頻繁賣子、卻加快佈局科技領域，也可能是實控人在為套現離場做準備。

曾經“左手金融，右手地產”的新湖系，或許在不久的將來，搖身一變，就要成為一傢科技公司。這樣的跨界能否成功，需要時間檢驗。

本文系觀察者網獨傢稿件，未經授權，不得轉載。