記者 | 黃昱
申科股份,申科股份
編輯 |
58上市,58上市
繼屡次上調房貸利率後，廣州銀行再度擰緊房貸“閥門”。
劉彥斌理財,劉彥斌理財
5月10日，界面新聞獨傢瞭解到農業銀行廣州分行於當日下發個人住宅貸款新政告诉，具體全文如下：
“一、強化風險特征房產準入要求 ：對於擬購房產為30年（含）樓齡以上的步梯房，個人住宅貸款最高按揭成數不超過5成；30年（不含）樓齡以下的步梯樓或樓齡30年（含）以上的電梯房，最高按揭成數不超過6成（以上優質客戶在外）。
二、收窄跨區辦理二手房范圍 ：城區行不得跨區辦理以增城、從化、花都、番禺（樓齡20年（含）以下的電梯樓在外）、南沙5個區域住宅作為抵押物的二手房業務，以上區域二手房貸款行僅限當地行。
三、強化房貸客戶整體授信浓艳：個人住宅貸款（含一、二手房）發放半年內，不得受理以“本行房貸客戶”模型準入的信誉類個貸產品。
以上要求自2021年5月11日執行（以C3受理日期為準），如有調整，另行告诉。”
資深按揭貸款業內人士鄭大源對界面新聞表明，農行是榜首個發佈上述方针的銀行，其它銀行是否會跟進暫時還不清楚。
對於農行發佈上述方针的原因，鄭大源認為，一是堅持“房住不炒”的精力； 二是現在銀行放貸額度緊張，放款周期很長，銀行要開始挑客戶瞭。
一位廣州農業銀行支行員工表明，現在額度很緊張，上一年申請房貸的客戶到現在都還沒有放款。此外，一位廣州番禺的農業銀行支行經理也泄漏，现在沒有明確的放款時間，客戶要做好排隊至少半年的準備。
房貸份额的下調將直接推高購房者的資金本钱，進而影響樓市成交量。此前，廣州個人住宅商業貸款的年限和份额對樓齡都沒有要求，無房無貸者的最高按揭成數均為7成、最長年限為30年。
據界面新聞瞭解，考慮到資金承受能力的問題，不少想在廣州買房的剛需客都會將樓齡相對較長的電梯房或许樓梯房納入考慮。
對於想要買樓梯房或许30年以上樓齡的電梯房的購房者來說，農行新規帶來的心思沖擊還是不小。
以一套25年樓齡200萬元的樓梯房為例，依照舊規，首套房購房者能够申請約140萬元的房貸，個人隻需求籌備60萬元的首付；依照新規，該購房者需求準備80萬首付款，資金壓力大增。
别的對於投資客來說，樓梯房或许30年以上電梯房的投資價值或將進一步下降。
在一位廣州投資客看來，投資買房的首要邏輯是寻求高杠桿，此外，高首付也進一步減少瞭這些房源的流通性，房價漲幅會大受影響。
不過樓齡约束隻是銀行為瞭應對房貸額度緊張的一個暫時性規定，鄭大源認為，未來的總趨勢還是放寬樓齡约束，例如近期廣州公積金中心就計劃將二手房貸款最高期限從20年提升至30年，房貸與樓齡之和從40年提升至50年。
至於制止支行跨區辦理二手房按揭業務的規定，農行並非首例，工行已經執行好幾年瞭。
鄭大源指出，因為支行都是做本區域的業務多一些，跨區辦理二手房貸業務因為對行情不太瞭解，简单存在高評高貸的問題。此外，有統計數據顯示，不良房貸中跨區單的份额特別高。
事實上，今年初以來廣州房貸就不斷縮緊，放款周期明顯變長的同時，房貸利率也屡次上調。
自2021年1月27起，四大行廣州分行上調房貸利率，首套利率為LPR+55基點，即5.2%，二套利率為LPR+75基點，即5.4%；清明節後，多傢銀行首套和二套分別上調至5.3%、5.5%；4月28日起，多傢銀行首套和二套再次上調至5.4%、5.6%。
界面新聞近来從農業銀行廣州分行瞭解到，其首套房貸利率已經再次上調至5.6%。
除房貸收緊外，作為4月8日被住建部約談的唯一一個一線城市，廣州已在4月兩次出臺方针調控市場，以按捺部分區域持續高溫的情況。
4月2日，廣州市發佈《關於進一步促進房地產市場平穩健康發展的意見》，从头祭出“新房限價”舉措的同時，將人才購房限售年限從2年延長至3；4月21日，調控加碼，要求人才購房需滿足一年社保繳納需求，同時將越秀區、海珠區等9區個人銷售住宅增值稅征免年限從2年进步至5年。
在房貸收緊、嚴查首付貸、人才購房和增值稅繳納同等時收緊的布景下，廣州樓市的市場氛圍已出現瞭明顯的“剎車”態勢。
中原地產數據顯示，從4月新房成友谊況來看，在新批預售大幅添加1.5倍的環境下，成交僅同比增8%。
另據廣州房地產中介協會統計數據，廣州二手房4月的網簽總數為16025宗，環比增長6.74%，首要原因是421新政當天，不少買傢搶在增值稅減免方针收效前会集入市，共成交2689套，遠高於平時的日均網簽量。
新政的威力很快顯現，此後一周時間，廣州二手房成交量大幅跌落，累計成交2261宗，環比下降60%。
“近期前來咨詢的客戶明顯少瞭许多。”鄭大源指出，交易量下降的布景下，房價也天然失掉瞭持續上漲的動力。
對於廣州未來房地產市場的走勢，鄭大源認為大概率會復制2017年3月-2019年9月那一輪周期，方针持續收緊的狀況會持續到2022年末，2023年9月市場从头回暖。