财经天下周刊

400027？400027

“眼见他起高楼，眼见他宴宾客，眼见他楼塌了。”孔尚任在《桃花扇》里的这句话，寥寥数字，写尽了明朝遗民的亡国之痛。如果稍改几字，用来形容目前中国长租公寓行业的现状，简直再合适不过。那就是——眼见他正起高楼，眼见他正宴宾客，眼见他楼将塌了。

中海石油化学？中海石油化学

长租公寓行业一度高“楼”林立，热闹非凡。以自如、相寓为代表的中介系，以碧桂园、龙湖、万科、朗诗为代表的地产开发商，以华住、雅诗阁为代表的酒店运营商，以及一众创业公司，争相入局长租公寓，且都是一副志在必得的样子。

京能清洁能源？京能清洁能源

万科是地产商进入长租公寓行业的先行者。万科总裁郁亮曾在2017年业绩会上表示，要用3年赶超德国最大租赁企业(约33万间公寓规模)。截至2017年7月，万科旗下泊寓签约公寓约为4.5万间。即便是如此的发展速度，万科高级副总裁、北京万科首席执行官刘肖仍在公开场合表示，最后悔的事情就是对于长租公寓的投入和布局还不够大。

外盘和内盘是什么意思？外盘和内盘是什么意思

龙湖、旭辉也都是野心勃勃，公开表示要做到行业前三，“宇宙第一房企”碧桂园要直接上100万间……据统计，国内房地产百强企业里，有超过30家入局，创建自有长租公寓品牌。截至2018年年底，仅在一线城市，长租公寓品牌数量合计就超过300多家。

一时间，长租公寓成为了一个超级大风口。

无风不起浪，无利不入局。长租公寓是一个万亿级别的“蓝海”。据统计，中国目前房屋租赁市场年成交总额为1万亿元，预计到2030年将达到5万亿元，而2018年全年中国房地产总销售额约为15万亿。显然，对于房地产企业来讲，这是一个巨大的诱惑。

房地产企业旗下的长租公寓有着天然优势，不但可以盘活母公司的闲置资源，而且获房成本低，是依靠租赁获取房源的多数创业类、中介类长租公寓所不能比拟的。

一切看上去都很美。起着高楼、宴着宾客，可清风并未徐来，倒颇有些东风无力百花残的况味。

与入局时的争先恐后不同，长租公寓玩家们正在接二连三地退出。有的退出很决绝：5月，朗诗绿色集团正式宣布，计划剥离长租公寓业务，入局两年总亏损达到2.34亿元；6月，远洋集团宣布计划剥离长租公寓。要知道，远洋在2016年才开始涉足长租公寓领域，2017年推出长租公寓品牌“邦舍”。从入局到撤离，不过三年。

从宠儿到弃儿，冰火两重天。业内人士普遍认为，房地产企业抛弃长租公寓的脚步，才刚开始。

留下的，也是度日维艰。今年3月，万科总裁祝九胜在2018年年度业绩会上，公开表示长租公寓现在看起来要赚钱很难。

据克而瑞监测数据显示，在长租公寓盈利方面，目前国内20个重点城市公寓租金回报率为1%~3%(一线城市低于2%)，低于办公租金回报率4%~6%，且远低于国际公寓8%~10%的水平。

有业内人士戏言，盈利兑现、扩大规模是长租公寓运营商心头的白月光，但是高成本和超长的回报周期，却成为墙上的一抹蚊子血。殊不知，白月光越皎洁，蚊子血就被映照得越鲜红刺眼。

去年8月，长租公寓运营商杭州鼎家宣布资金链断裂，无法向房东缴纳房租，房东则将处于合同期的租客强行清退。租客一时无“家”可归，还因为租赁合同绑定贷款而让自己陷入莫名的信用危机。

杭州鼎家的破产，一时激起惊涛骇浪。因为与被房企抛弃相比，作为中介系代表的杭州鼎家的破产，直接揭开了长租公寓这个行业的核心风险：没有足够抵御风险能力的长租公寓运营商，会直接把风险转嫁给租客和房东。

其实，鼎家并非首个陷入破产绝境的长租公寓运营商或者中介商，之所以引起超越行业的广泛关注，本质在于长租公寓品牌运营商背离了其中介身份，“房租贷”背后的金融模式暴露出巨大风险隐患，进而可能引发严重的社会问题，已制造出了甲醛超标、毒装修、“收割年轻人”等多个公共舆论热点。

通常来讲，除了房地产公司和酒店运营商，长租公寓运营商的商业模式是赚取差价，这也是其中介身份的本质。长租公寓运营商与房屋拥有方一次性签订2到5年不等的长期租赁合同，经过一定程度装修后，出租给租户。租户按照月付或者季付的方式向运营商缴纳租金，中间的差价，就是长租公寓运营商的利润。

可“房租贷”的出现，打破了这一固定链条。长租公寓运营商与租户签订出租合同后，会将出租合同以租客的名义向第三方金融平台申请房租分期贷款，且绝大多数是在租客不知晓的情况下。第三方金融平台会一次性向长租公寓运营商支付合同期的全部租金，这样一来，租户按月缴纳的租金，实际上成为了归还房租分期贷款的月供。

从表面上看，这无非是从原来的“长租公寓运营商—租客—房东”的出租链条，变为了“长租公寓运营商—租客—房租贷—房东”，可这横插进来的“房租贷”却像《长安十二时辰》里的伏火雷一般，没爆时，令人心惊胆战；一旦爆了，搅得整个长安地覆天翻、鸡犬不宁。

举例来说，长租公寓运营商通过房租贷，获得1年12万元的租金，运营商按季付给房东3万元租金，剩下的9万元可以自由支配，可以用这9万元再去市场上收购更多的房子，或者进行完全不需要租户同意甚至知晓的其他投资。

数量众多的“9万元”，为长租公寓运营商快速扩张规模提供了零成本的资金，九万复九万，层层加杠杆，而一旦达不到房屋的最低出租率，资金链就会断裂。

而长租公寓行业的一个铁律是：做不到90%的出租率，就危险了——大也能倒，越大倒得越快。自2017年以来，已经至少有10个长租公寓商宣布破产，多因扩张规模或运营不善而最终走向资金链断裂。

一个被业界普遍认可的观点是：长租公寓将会成为继互联之后第二个要烧大钱的行业，绝非普通资本所能承受。

正因为如此，自去年开始，长租公寓运营商的融资次数、单笔融资金额增加明显，四大平台自如、优客逸家、蛋壳公寓、蘑菇分别融资40亿元、10亿元、12亿元、2亿元。

显然，新一轮长租公寓行业竞争已经开始，除了运营能力，这一轮比拼的更多是资源与资本的持续性。

祝福这个行业稳起高楼、宴好宾客，毕竟这个行业关乎家，关乎温暖，关乎梦想。