本年以来，长租公寓范畴连续爆雷，就连头部企业并在美国上市的蛋壳公寓也呈现资金链断裂状况，不只牵扯许多租户、房东和供货商，且连许多组织也踩雷其间。在该事情中，腾讯旗下的微众银行也成为众矢之的，有租户以为其与蛋壳协作的租金贷有违规不合理之处，并向银保监会投诉。
作为长租公寓赛道的头部企业，蛋壳公寓因遭到愉悦本钱、蚂蚁集团等实力组织的力捧，在建立仅短短5年时刻就火速赴美上市，但是“高度依靠商场的活泼性和流动性”的职业形式，以及本年疫情冲击，让蛋壳的软弱性充沛展示，并在近期轰然坍塌，引发极大风云。
在蛋壳爆雷事情中，腾讯旗下的微众银行更是成为众矢之的，以为微众和蛋壳的“租金贷”协作存许多违规之处，已有租户向银保监会告发微众银行。
被风投催长的软弱蛋壳呈现崩盘
愉悦本钱、蚂蚁、春华本钱踩雷
2020年的冬季，本钱商场北风特别刺骨。继信誉债商场爆雷潮后，从前的创投风口——长租公寓也不安静，职业头部公司且在美上市的蛋壳公寓也于近期爆雷，并引发许多业主、租客等会集维权现象。
蛋壳的开创人为80后高靖，自2015年建立以来，蛋壳公寓A+轮融资方包含了优客工场、愉悦本钱；B轮引进了高榕本钱、华人文化产业基金、贝塔斯曼亚洲出资基金，B+引进Tiger Global Management(山君举世基金)；C轮则新增蚂蚁金服、春华本钱。据记者了解，“阿里系”近几年一向将住宅范畴视为其出资的要点之一，先后出资了蛋壳、易居等创投公司。前期，阿里和蛋壳也曾恰谈过以蚂蚁金服作为租金贷的来历，但因为本钱较高，蛋壳转而和腾讯控股的微众银行达到协作。
值得注意的是，蛋壳公寓A+轮融资方之一的愉悦本钱一起仍是现已爆雷且引发本钱商场巨震的瑞幸咖啡出资方，而后者相同走出了“PE力捧→美股快速上市→旋即爆雷”的进程。
C轮融资方之一的春华本钱仍是蚂蚁金服的出资方，其董事长胡祖六曾任蚂蚁金服董事。据此前《红周刊》的报导，春华本钱的LP为安全信任，而安全信任的客户以为春华本钱将其持有的蚂蚁金服股权贱价转让至胡祖六亲属手中，有利益输送之嫌，且近几年蚂蚁金服无论是成绩仍是估值的添加都十分显着，但安全信任客户出资4年的收益却仅有个位数。环绕春华本钱持有的蚂蚁股权、及胡祖六的任职问题，上交所下发了问询函，出资人也把春华本钱、安全信任申述至深圳福田区法院。
上述融资方中，部分组织至今仍重仓持有蛋壳股权。据上市公司公告，到本年4月底，TIGER GLOBAL MANAGEMENT持有蛋壳公寓的股权挨近20%，为其榜首大股东，而华人文化产业基金、蚂蚁集团、春华本钱则排列第5/6/7方位。现在来看，蚂蚁在上市前夜被紧迫撤下；蛋壳在本年1月上市后股价跌去3/4、最新市值仅6亿美元；春华本钱的投研水原则遭受了严峻考验和质疑。
许多明星出资组织的力捧，让房东、租户、供货商过于达观看待长租商场的安稳性和远景，但是“职业特性又决议了快速成长的蛋壳软弱性，爆雷仅仅早晚问题。蛋壳广州的租户何先生向《红周刊》记者表明，他在本年4月和蛋壳签署了租房协议，到9月份后，开端觉察到蛋壳的运营已无力保持：”蛋壳在9月份的时分，开端部分地区断，我搭档在广州海珠住的房间就断了。我这边10月开端没人打扫卫生，11月份物业上门追着要电费、燃气费、物业费。
蛋壳为何会爆雷？
对此问题，北大汇丰金融研讨院实行院长、中国银职业协会首席经济学家巴曙松在2018年11月时曾发文指出，长租公寓+租金贷的形式实质上现已构成资金池，并或许经过期限错配进一步扩大危险，即杠杆高、危险大；渠道怎么运用资金，缺少有用监管；信息发表视点，不少渠道遍及存在着误导顾客的状况，在未对租户其进行充沛危险提示的状况下，为其处理“租金贷”，或以押金减免、借款利息优惠等方法进行宣扬，诱导顾客选用租房分期借款。
图1 租金贷事务形式
此外，《红周刊》记者还了解到，本年突发的新冠疫情导致蛋壳事务上半年事务展开受挫，现金流捉襟见肘。这种状况，其实此前已产生在青客公寓身上，作为“长租公寓榜首股”，其在2020年4月时就现已呈现爆雷痕迹，其时商场就不断呈现有关长租公寓“拖欠房东房租、不退押金、赶开租客”的报导。
“2019年前长租公寓企业投入了许多资金，但疫情爆发后商场流动性忽然骤降，企业就垮了。”易居研讨院智库中心研讨总监严跃进向《红周刊》记者坦言，连蛋壳这种头部企业都会关闭，反映了长租公寓职业自身就存在着严峻的问题：长租公寓商场需求缺乏，出资收益太低、收回周期太长。
腾讯旗下微众银行被责备
租金贷事务或违背银保监会要求
何先生等两位蛋壳租户泄漏，蛋壳多地分公司的职工早已断薪数月，导致租户、房东和上下游协作方无法处理事务。据《红周刊》记者了解，北京市政府出资垫发了蛋壳北京的一个月工资，以确保职工正常上班，加速危险化解。
别的，因为涉众规划巨大，各地政府不得不出手维稳。其间，杭州政府举动较快，在11月下旬依托信访办、区信访局对立调停中心、大街下辖的司法对立调停中心等组织，出头招待利益受损的租户和房东；而北京市也随后设置了100多个蛋壳公寓对立胶葛调停点。
长租公寓事务的特色之一便是“租金贷”，而蛋壳的租金贷资金方为腾讯旗下的微众银行。何先生泄漏，其从微众银行取得的租金贷的利息为9.5%，即2020年3月签合一起的1年期LPR+5.45%的固定利率。
蛋壳选用的是押金+月付的方法，“悉数租金中，经过微众银行借款了11个月房租，18810元，现在已还了7期，还差4期”。总丢失有多少？何先生泄漏，“押金暂时收不回，两个月服务费(约等于房租的10%)等于白交，水电仍是我自己交的，最少两千元以上。再加上请假去蛋壳广州公司维权等，以及6840元的租金贷没归还，丢失一共至少上万元。”
在租户的眼中，微众银行和蛋壳的协作是存在许多不合规不合理之处的。《红周刊》记者取得的一份蛋壳租户编写的《深圳前海微众银行全权授权蛋壳公寓租房代处理租金贷事务违背以下相关法令》文件中就指出：
(1)微众银行与蛋壳的协作形式违背了《个人借款处理暂行方法》(银监会令2010年第2号)，《方法》要求借款人应具有还款志愿和还款才干，但实际上部分蛋壳租户作为借款人，早已赋闲，且借款为微众银行授权蛋壳方面处理，而蛋壳非专业的金融组织、未就相关条款和事务危险进行充沛提醒；
(2)《方法》要求“借款人应要求借款人以书面形式出具个人借款请求，并要求借款人供给能够证明其契合借款条件的相关材料”。但微众银行并未要求借款人出具任何文件；
(3)《个人借款处理暂行方法》还要求，“借款人受理借款人借款请求后，应实行尽职查询职责，对个人借款请求内容和相关状况的真实性、准确性、完整性进行查询核实”，“借款人不得将借款查询的悉数事项托付第三方完结”，但微众银行并未对假贷人借款进行翔实、全面的查询，而是授权蛋壳代为处理。
(4)《方法》还要求，借款查询应以实地查询为主、直接查询为辅，采纳现场核实、电话查询等途径。但微众银行并未对借款人进行实地查询。
(5)《方法》要求，“借款人应根据严重经济形势改变、违约率显着上升等异常状况，对借款批阅环节进行点评剖析，及时、有针对性地调整批阅方针，加强相关借款的处理”。但微众银行向蛋壳租户的放贷进程十分简略，且后知后觉，坐实爆雷产生。
(6)借款人受托付出完结后，应具体记载资金流向，归集和保存相关凭据。但微众银行并未具体记载蛋壳收到借款的资金流向，且蛋壳收到借款后并未按时足额向房东交纳租金。
微众银行自吞苦果
有租户向银保监会投诉，IPO或受影响
别的饱尝诟病的一点是，在蛋壳和微众银行的协作形式下，微众银行并未将借款发放至自己账户，而是发放至蛋壳的账户，这导致蛋壳在爆雷后，租户还有必要向房东归还租房款，如房东未收到房租，则多会挑选驱赶租户。
对此，蛋壳租户小余就向记者表明：“遇到友善的房东，会让租客住到期满；遇到好洽谈的房东，能够五五摊；一般房东会要求付出跟蛋壳等价的房租；欠好说话的会直接勒令租户搬走。”
引发公愤后，微众银行在12月2日公告称，有超越16万名蛋壳租户在微众银行借款，2023年12月底之前不扣款、不计息，不影响信誉，但不会革除本金。
不过何先生等人对微众银行的反应并不满足：“微众的确放出了一个微信小程序来挂号信息，但点进去有必要请求征信维护，根本条款之一便是让咱们供认对最初的借款是知情的，也便是想方设法让咱们许诺未来还。”
归纳来看，蛋壳租户们的忧虑在于，一旦3年期满，蛋壳事情过了论题期，租户或许不再取得政府部分和官媒的支撑，“微众银行会持续割咱们的韭菜”。并且经济胶葛的诉讼时效恰好是3年，彼时租户或许会失掉经过法律手段处理租金贷问题的窗口期。
12月3日，有络爆料称已有蛋壳租户挑选轻生，微众银行遭到更多的言论质疑，不得已在4日发布新公告：租客与蛋壳退租后，可与微众银行签署新的协议，将蛋壳拖欠客户的预付租金，用于赔偿租客在微众银行的借款。
除了蛋壳外，微众银行仍是另一家长租公寓巨子——自若“海燕方案”下租金贷的资金方。不过，自若现已过APP表明，从11月底开端，暂停对应届毕业生的租金贷事务。
微众银行的大股东为腾讯，其自身定位是“互联银行”，因而也一向没有线下的营业点，获客、风控、产品销售等均依靠于互联，优势在于本钱低。微众银行2019年年报显现，公司职工中科技人员占比近6成，风控系统更多依靠于大数据、征信和反诈骗信息。其在年报中坦承：“(职工)大多数来自于科技职业，对银行风控、合规、内控的知道不行深入、经历不行丰厚。”现实也证明，蛋壳的爆雷给其经历深入。
据年报数据，微众银行2019年营收149亿元，净利润39.5亿元、同比增速超5成，净财物收益率达28%。不过在成绩高速添加的一起，其不良率也有昂首的趋势：2018年不良率为0.51%，2019年时已增至1.24%，当然，这大幅上升的原因与其不良借款规范从逾期90天改为60天有必定联系。
微众银行一向有上市风闻，在银保监会2020年头发布《关于推动银职业和保险业高质量展开的教导定见》后，公司依照《教导定见》的要求“活泼请求和推动职工持股”。本年2月底，有媒体报导称，微众银行已承受IPO教导。
《红周刊》记者得悉，已有蛋壳租户向银保监会、广东银保监局投诉了微众银行。蛋壳的租户也是投诉牵头人之一的易女士向记者泄漏，现在有挨近20位租户现已联系了她，有意参加团体投诉。记者也就此联系了微众银行方面，到发稿、没有取得回复。
蛋壳呈现爆雷不是个案，在近两年鹊起的长租公寓形式中，“长租公寓榜首股” 青客公寓现已有过先例，其是于2019年11月在纳斯达克IPO，租金贷的协作方是华瑞银行。华瑞银行的股东为均瑶集团、美特斯邦威等，和微众银行有许多相似之处：相同是全国第一批试点的5家民营银行之一，相同主打线上事务。但本年4月后，青客呈现爆雷预兆，有租户不只被驱赶，且还拖欠了华瑞银行的借款。为此，不少租户无法向上海银保监局投诉华瑞银行。
除了经过与银行协作获取资金，蛋壳还曾经过ABS来征集资金。如传言某券商在2018年发行了“蛋壳公寓信任获益权财物支撑专项方案”。《红周刊》记者取得了一份《说明书》显现，蛋壳(杭州)财物处理公司为原始权益人，由高靖担任法人的紫梧桐(北京)财物处理公司为差额付出许诺人，中合中小企业融资担保股份公司为确保人，五矿信任设立了“五矿-蛋壳公寓信任借款单一信任方案”，募资2.03亿元，用于支撑蛋壳收买公寓的资金需求。上述项目到期时刻为2021年4月。不过，差额付出的兜底方紫梧桐(北京)财物处理公司已诉讼缠身。据天眼查APP，2020年11月以来，紫梧桐不只被装饰公司、家具公司所申述，且被上海闵行区法院列为4宗案子的强制被实行人。换言之，紫梧桐已失掉兜底才干。彼时有通稿显现，蛋壳CEO高靖表明ABS已成功发行，且取得许多银行认购。但现实真是如此吗？
图2 蛋壳2018年曾企图经过某天风证券发行ABS募资，但因担保问题、终究撤销发行
据《红周刊》记者向上述券商的董秘办人士核实，因为财物支撑方案的担保方无法执行，“蛋壳公寓信任获益权财物支撑专项方案”终究抛弃发行，这使得相关金融组织有幸逃过一劫。
长租形式“胎里病”痼疾难除
“租金贷也好、仍是其他融资方法也好，都和长租公寓职业自身的运营形式密切相关：企业既没有自我克制房源，又想快速抢占商场，还没有富余的资金，只能出此下策。”严跃进表明，要害仍是房源本钱太高，出资收益又太薄，只能高度依靠商场的活泼性和流动性。
图3 某长租公寓头部公司开发的一个公寓项目，投入3年后才干盈余--摘自论文《“长租公寓 +租金贷”运营形式危险及其防备研讨》
关于蛋壳公寓的粗野扩张、又闪电爆雷一事，有着丰厚反垄断诉讼经历的斐石律师事务所合伙人周照峰向《红周刊》记者指出，为寻求商场分配位置，“贱价租借就涉嫌乱用商场分配位置(贱价推销)。因而从反垄断监管的视点，国家反垄断组织应介入查询蛋壳的贱价租借行为”，并且如果能及时介入，也会防止爆雷或留出处置时刻，而不是任由其展开，终究演变成更大的危机。
新华社在11月底也发文评论称，长租公寓本是乘“租售并重”方针春风添补商场空白的立异商业形式，现在却成为某些本钱镰刀钻空子的马甲外衣，相关部分不能让“割韭菜者”一跑了之。
从OFO、瑞幸到蛋壳，本钱商场催熟的明星项目连续爆雷，关于这种现象怎么监管？
央行在其发布的《金融安稳陈述2020》中“持续有用防备化解严重金融危险”部分，提出了“进一步理清各方职责鸿沟，压实金融组织的主体职责、地方政府属地危险处置职责、金融监管部分监管职责”，构成处置合力；在对信任业的监管中，特别指出“压实信任公司及股东的主体职责”，“加强对组织和股东的束缚”。金融业的成功监管经历也可被互联、创投范畴所学习。
巴曙松也曾刊文主张：清晰监管主体职权，细化证监会、银保监会的监管功能，对展开住宅租借借款事务的金融组织进行有用监管，对使用互金渠道展开的租金贷进行严厉监管；资金方面，可参阅P2P监管中广泛选用的“保管”准则，强制要求长租公寓企业将提早预付的资金存到商业银行；为添加运营主体的抗危险才干，可对其流动性资金份额做强制性要求，或进步实缴本钱。
(本文已刊发于12月5日《红周刊》，文中提及个股仅做举例剖析，不做出资主张。)