限售“解凍”，新版征信，將怎么影響樓市？

期貨量化买卖？期貨量化买卖

最近兩周，關於樓市有人在炒作兩個題材：限售到期和新版征信。

農村金融？農村金融

媒體制作的焦慮回击：

基金買賣時間,基金買賣時間

·第一批實施瞭樓市限售方针，并且限售期是2年的城市，即將迎來拋售潮，所以房價要跌瞭。

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·5月1日，央行的新版征信系統上線，將“一打盡”個人信息，你的任何品行不端都或许影響申請房貸，比方拖欠水電費、乃至頻繁更換手機號碼等。所以，有瑕疵的人要早點買房子瞭！

其實，這兩個音讯的影響，都被媒體扩大瞭、誇張瞭。

01

樓市限售方针是廈門首創的，時間是2017年3月25日。據不完全統計，在隨後的2年裡，先後有50多個城市出臺過限售方针。有的隻限售新房，有的新房二手房都限售；時間則從2年、3年到5年，不盡相同。一般來說，普通商品住宅限售期絕大多數不超過5年，隻有個別盤設置瞭更長的限售期。

進入2019年3月下旬，陸續有限售2年的城市，限售房產理論上進入瞭解凍期。一般來說，限售的時間是以獲得房產證為基準的，所以二手房更简单到期。新房就有很大差別，多層一般會滯後1年，高層或许達到1年半到2年。

也沉淀說，假如是新房限購2年，從你買房到限售期滿至少需求3年，乃至是4年時間。所以，假如限售方针不調整，新房解凍遍及還要1年之後。

二手房拿證的速度比較快，一般三個月之內能够拿到。貸款困難的時候，买卖期限會達到6個月。所以第一批限售2年的二手房，最早也應該在2019年6月中下旬才能解凍。

克而瑞新房成交數據顯示，出臺“限售令”後的6個月內，青島成交817萬平方米、廣州成交431萬平方米、東莞成交328萬平方米、濟南成交326萬平方米、常州成交290萬平方米、珠海成交107萬平方米、廈門成交60萬平方米。據此計算，共8城，3439萬平方米。

有人據此计算，未來6個月內，上述8個城市僅二手房部分“免除禁售”的房子就至少有1000萬平米，或许出現較大拋盤。

但問題是，上述城市都在過去一年参加瞭“降失落戶門檻，搶奪增量人口”的競爭。并且耐人尋味的是，發改委正是在“限售陸續到期”的本月，公佈瞭《2019年新式城鎮化建設重點任務》的重要文件，宣佈瞭戶籍新政：

·城區常住人口100萬—300萬的Ⅱ型大城市要全面撤销落戶约束；

·城區常住人口300萬—500萬的Ⅰ型大城市要全面放開放寬落戶條件，並全面撤销重點群體落戶约束。

·超大特大城市要調整完善積分落戶方针，大幅添加落戶規模、精簡積分項目，確保社保繳納年限和寓居年限分數占首要份额。

而限售的城市，基本上都包括在上述幾類裡瞭。

也沉淀說，雖然解凍瞭一批“限售”的房子，但戶籍人口也在添加，購房需求也在添加，而貨幣方针、信貸方针對樓市的剛需、改进型需求都是支撑的。

所以，底子沒有必要為“限售解凍”而擔心。

02

那麼，央行的“新版征信”5月1日上線之後，會形成很多居民申請不到房貸嗎？

其實也不必擔心。新版征信上線後，央行、商業銀行能够更全面瞭解客戶，防备風險。但事實上，房貸帶來的不良貸款份额是最低的，遠遠低於企業。并且樓市調控是因城施策，主動權在地方政府手裡，而不在央行手裡。央行一般會根據地方政府的要求，來合作。

2019年是樓市成交必須回暖的一年，因為經濟下行壓力比較大。5月1日之後，必定會有少數信誉差的人申請不到房貸，或许額度下降、利率上浮，但總體上房貸不會出現“斷崖式跌落”。坚持房貸平穩增長，是2019年的基調，住戶貸款占悉数貸款比重份额不會下降。

展望未來，央行能給樓市的依然大多是利好，比方降準、降息本年都必定會有。隻是最近股市過熱，央行暫時沒有出手。

所謂樓市的“兩隻黑天鵝”，都是自己嚇唬自己。

文/劉曉博

來源/劉曉博說財經